“La mayoría de los créditos hipotecarios no operativos ve su resolución en la negociación entre deudor y acreedor”

La crisis de la COVID-19 ha provocado que una parte de la población española se encuentre con dificultades económicas serias: el aumento de los parados y los empleados en ERTE es una de las principales causas, junto con la imposibilidad de muchas pequeñas y medianas empresas de abrir sus actividades de manera ordinaria debido a las restricciones para contener los contagios. Frente a esta situación, la tasa de morosidad de créditos concedidos se sitúa en el 4,56%, según los últimos datos del Banco de España referentes a noviembre de 2020, pero podría incrementar en empresas y familias durante el año, llegando a 7% u 8% y duplicando los niveles actuales, según previsiones de LEM Loan eMarket, primer marketplace de deuda hipotecaria de España y Europa.
 
Frente a esta situación de impago y morosidad y pese a que la opinión pública tienda a relacionar los impagos con las ejecuciones y las subastas, “la mayoría de los créditos hipotecarios no operativos ve su resolución en la negociación entre deudor y acreedor”, afirma Abel Marín Riaguas, abogado socio del bufete Marín & Mateo Abogados, añadiendo que la mediación y la negociación antes de las ejecuciones son las estrategias más beneficiosas tanto para el deudor como para el inversor que invierte en NPLs (Non PerformingLoans), es decir, créditos no operativos.
 
De hecho, precisamente durante esta crisis, se están generando oportunidades de inversión en el mercado de deuda inmobiliaria también para los inversores más pequeños y menos institucionales, que acabarían siendo acreedores del crédito no operativo. En este sentido, “adquirir deuda hipotecaria es un buen sistema para comprar un inmueble, ya que la compra se ve respaldada por este”, explica Marín Riaguas. Una vez adquirido el crédito, el inversor podrá comunicarse con el deudor y negociar para llegar a un acuerdo y saldar la deuda: según los datos del bufete jurídico Marín & Mateode Valencia, “en la mayoría de las ocasiones se pacta una dación en pago o una venta consensuada”.
 
Cuando no hay espacio para la mediación, la deuda se podrá reclamar mediante ejecuciones hipotecarias u ordinarias, como también mediante juicios declarativos, aunque son “son medidas a las que se recurre si no se consigue comunicar con el deudor”, apunta Marín Riaguas. En esta coyuntura, “la mayor parte de los inversores en LEM Loan eMarket están buscando deudores que sean personas jurídicas, debido a su mayor facilidad en la negociación y, en su caso, ejecución”, señala Miguel Arimont Lincoln, CEO de LEM Loan eMarket.
 
Impuestos a pagar al adquirir deuda inmobiliaria
 
Invertir en deuda inmobiliaria comporta una rentabilidad que se ve profundamente vinculada a los plazos de ejecución, por lo que “la rapidez es fundamental para conseguir un retorno económico”, advierte Marín Riaguas. Además, para calcular la rentabilidad de este tipo de operaciones es necesario entender qué costes existen a la hora de invertir: en este caso, se trata del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados gestionado por las Comunidades Autónomas y que oscila entre el 1% y el 2% sobre la cantidad por la que tributó el deudor cuanto constituyó la hipoteca.
 
“La base imponible no es del todo justa, porque el deudor puede haber tributado una cantidad mayor de la que realmente debe en el momento de la compra de la deuda”, señala Abel Marín Riaguas. En este sentido, según la consulta vinculante V0966-15 de 26 de marzo de 2015 de la Dirección General de Tributos, se relaja este contexto y se puede ponderar la base imponible de este impuesto en función de la deuda realmente pendiente de amortizar.
 
Panorama económico post-COVID
 
Frente a la crisis sanitaria, que ha causado un incremento en la tasa de desempleo y una mayor incertidumbre económica, se prevé que los impagos por parte de empresas y familias se incrementarán a consecuencia de la crisis generada por la COVID-19, pasando de los 84.000 millones de euros a los 130.000 millones de euros durante 2021, señalan desde LEM Loan eMarket. Según la consultora Prime Yield, en cambio, este importe podría elevarse incluso hasta los 160.000 millones de euros.
 
De hecho, los bancos Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell, Bankia y Bankinter ya habían proporcionado casi 24.000 millones durante 2020 para hacer frente al impago de créditos por parte de empresas y familias, y estas mismas entidades son las que acumulan ya 159.000 millones en créditos y línea de financiación en riesgo de impago, una cifra que ha subido un 20% durante el último trimestre del año pasado.La gran cantidad de impagos representa un 8% del total de sus carteras, suponiendo una amenaza de cara a los próximos ejercicios.
 
Miguel Arimont Lincoln, CEO de LEM Loan eMarket, prevé que el aumento de impagos se cumplirá cuando las ayudas por parte del BCE cesen y las entidades financieras no puedan mantener la rentabilidad en sus balances. Aun así, la situación acabará generandoun aumento de la cartera de NPLs (Non PerformingLoans), es decir, créditos no operativos, abriendo el camino para los inversores inmobiliarios, incluidos los más pequeños y menos institucionales y con gran exceso de liquidez.

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