El 2022 fue un año de cifras muy positivas para el sector inmobiliario. Las cifras de transacciones de compraventa, de inversión en inmuebles y de recuperación tras el parón de la pandemia han alcanzado niveles que invitan al optimismo. Prueba de ello es que entre enero y noviembre de 2022 se realizaron más de 600.000 compraventas en España según datos del INE, superando ampliamente los niveles de años previos a la pandemia como en 2019 (505.467 compraventas). Sin embargo, en el último trimestre del año el mercado ha sufrido una desaceleración que parece que va a continuar en los primeros meses de 2023, fruto de la incertidumbre económica y la guerra en Ucrania.
En este contexto de incertidumbre, los expertos de la red inmobiliaria Comprarcasa han analizado ocho claves a tener en cuenta para definir cómo se va a comportar el mercado inmobiliario y los movimientos de compraventas durante el recién comenzado 2023. Entre ellas, la bajada de los precios y la brecha entre la demanda y la oferta son algunos de los factores más determinantes.
8 factores determinantes para la compraventa de vivienda en 2023
1. Transacciones en niveles de 2019: 2022 fue un año de cifras récord en los volúmenes de compraventas hasta la llegada del otoño, en que la inercia que arrastraba el mercado desde 2021 comenzó a frenarse a consecuencia de las subidas de tipos y el encarecimiento de las hipotecas. En este sentido, la red inmobiliaria prevé un 2023 similar en volúmenes a 2019, cuando el mercado cerró en torno a las 500.000 viviendas.
2. Hegemonía de la segunda mano. Ante la escasez de stock de obra nueva, cuyos visados cayeron un 0,9% interanual en septiembre de 2022, Comprarcasa prevé que el gap entre las compraventas de segunda mano y de nueva construcción se acentúe.
3. Descenso moderado de precios: La red inmobiliaria apunta a caídas moderadas de precios, especialmente en zonas con menor demanda. Si bien este descenso no va a ser radical, el control de la inflación y los niveles de los tipos de interés serán determinantes.
4. Más demanda de viviendas de lujo: Más demanda de viviendas de lujo: Desde Comprarcasa advierten un descenso en el volumen de compradores, si bien las viviendas de lujo son uno de los activos que mantienen los niveles de demanda crecientes ante la escasez de este tipo de producto. “En los últimos años el lujo ha sido el principal foco de inversión inmobiliaria, sobre todo en determinadas zonas prime, por lo que entendemos que seguirá siéndolo a lo largo de 2023”, apuntan.
5. Alzas en el precio del alquiler: el control en algunos mercados unido a la escasez de oferta en alquiler hará que los precios sigan tensionados en 2023.
6. Inversores en busca de rentabilidades por encima del 5%: Según la inmobiliaria, en 2023 los inversores ya no estarán dispuestos a comprar cualquier inmueble. Exigen rentabilidades superiores al 5% bruto, dado que sin esfuerzo ni riesgo algunos bancos están pagando por depósito a plazo al 3%.
7. España como foco de la inversión extranjera: Aunque no se trata de una nueva tendencia, la inversión extranjera volverá a ser determinante en nuestro mercado ante el atractivo de nuestro país para este perfil de comprador o inversor. España es uno de los países más competitivos en este aspecto, ya que la rentabilidad de una inversión suele ser superior aquí que en los países de origen.
Comprarcasa elabora además un `match´ entre el origen del comprador y sus destinos preferidos. Así, los clientes británicos están interesados en la costa del sol (Málaga, Marbella, etc..), mientras que los franceses lo están en mayor medida en la Costa Brava o los alemanes en los archipiélagos.
Para Lorena Andrea Zenklussen, CEO de Comprarcasa: “En este sentido es fundamental identificar y trabajar en conocer el origen de los clientes y sus necesidades, ofreciéndolos adicionalmente otros servicios que mejoren su experiencia”.
8. Reforma y rehabilitación energética. El parque inmobiliario en España está especialmente anticuado, superando los 45 años de media de edad. Por lo tanto, cabe esperar una tendencia creciente de inversión económica en reforma y no tanto en obra nueva.
Además, es importante tener en cuenta que hasta 1980 no existían regulaciones sobre el uso limpio de la energía, lo que ha provocado que el 84 % de las viviendas en España están en los tres últimos puestos, es decir que reciben una calificación E, F o G, según informa el Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE). Por lo tanto, cabe esperar un aumento de reformas y rehabilitaciones energéticas en los edificios, buscando una eficiencia y un ahorro a través de nuevos modelos de conseguir energía, como pueden ser los paneles solares que, poco a poco, irán ganando terreno a los modelos tradicionales, más caros y menos sostenibles con el medioambiente.
Una vez analizadas las cinco claves más determinantes para los próximos meses de 2023, es importante tener en cuenta la llegada de ayudas europeas. La rehabilitación de viviendas es uno de los grandes planes englobados dentro de los Fondos Next Generation, promovidos por la Unión Europea. Estas inversiones se canalizan a través de las comunidades autónomas, con un presupuesto total de 3.420 millones de euros: 2.970 millones de euros en subvenciones, 450 millones en deducciones de IRPF y 1.100 millones en avales ICO. El ahorro energético, la mejora de la calidad de vida y el incremento del valor del inmueble se ponen en el centro de estas ayudas, englobadas en el conocido Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
Este año en concreto, será fundamental la ayuda que aporten los profesionales inmobiliarios a la hora de realizar movimientos de compraventa de vivienda. En España, solo el 60% de las operaciones se realiza con los servicios de los agentes y utilizar su ayuda puede suponer la diferencia entre conseguir o no que la operación se realice con éxito. Son un tipo de transacciones que mueven cantidades muy grandes de dinero para los españoles, por lo que es fundamental acudir a los profesionales.
Para Lorena Andrea Zenklussen, CEO de Comprarcasa, “somos un sector de referencia que aporta estabilidad al bolsillo de muchas familias inversoras, por lo que debemos ser responsables y aportar un servicio transparente y de calidad para poder ayudar a que las operaciones se realicen con éxito. Pese a que las condiciones no sean tan favorables como el pasado 2022, aún tenemos motivos para ser optimistas con el crecimiento del sector”.
