El mercado del alquiler enfila 2025 con una previsible continuación de las tendencias que se vienen observando desde hace tiempo. “El acceso a la vivienda se erige como una de las principales preocupaciones del país. Si no se apuesta por un cambio de rumbo en las medidas que se han impulsado hasta ahora, no lograremos dar la vuelta a esta situación”, afirma Antonio Carroza, presidente de Alquiler Seguro
La escasez de oferta sigue siendo el principal reto del mercado del alquiler. Los últimos datos del Observatorio del Alquiler de la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos apuntan a que se han perdido alrededor de 80.000 viviendas en este último año. Frente a esto, la presión de la demanda se mantiene muy alta, con más de 100 contactos por cada inmueble ofertado, lo que redunda en unos precios disparados, con una media de más de 1.000€ en el conjunto del país.
“La escasez de vivienda pública, la concentración de la demanda en las grandes ciudades y el despliegue de medidas restrictivas impulsadas por la Ley de Vivienda son males que se mantendrán en este año que comienza, y que seguirán distorsionando el mercado y generando incertidumbre e inseguridad jurídica en inquilinos y propietarios”, destaca Carroza.
UN CAMBIO DE RUMBO
“Frente a este diagnóstico, es necesario apostar por el consenso y por un pacto de Estado que impulse medidas para transformar esta situación. Desde Alquiler Seguro, queremos compartir nuestras propuestas para mejorar el alquiler en España y contribuir así a un cambio de rumbo en el mercado que garantice el acceso a una vivienda para los jóvenes y las familias de nuestro país”, expone el presidente de la compañía.
1. PROGRAMAS DE ALQUILER SOCIAL
El parque de vivienda social es muy reducido en España, con un peso de tan solo el 2,5% frente a la media europea del 9,3%. Es necesario que las administraciones públicas apuesten por la promoción de vivienda pública en régimen de alquiler, con una acción planificada y con financiación para la construcción y gestión de estos hogares.
Esto permitirá aumentar la oferta, especialmente en las zonas de mayor tensión, lo que mejorará el acceso a una vivienda para los sectores más vulnerables y contribuirá a relajar los precios del mercado libre, compensando las tendencias alcistas del sector privado.
2. MÁS SEGURIDAD JURÍDICA
Reequilibrar la relación entre propietarios e inquilinos, reforzando la seguridad jurídica para ambas partes, reduciría la prima de riesgo que exigen los arrendadores para poner sus viviendas en alquiler y mitigaría la preocupación en torno a impagos e “inquiocupaciones”, lo que incentivaría la oferta. El Estado debe promover un marco legal claro y estable que, entre otras cosas, permita a los propietarios la rescisión del contrato y la recuperación rápida de su vivienda en caso de impago, así como dotar de mayor agilidad a la justicia para resolver este tipo de conflictos.
Otra medida favorable sería ampliar la autonomía de la voluntad de las partes para reducir la obligatoriedad contractual de 5 años con prórroga automática de otros 3. Los plazos contractuales largos ahuyentan a los propietarios, limitando la oferta y contribuyendo a las subidas de precios. Esto permitiría también reducir el interés de los arrendadores por otros modelos no residenciales, como el alquiler turístico o el temporal.
3. PROFESIONALIZACIÓN DEL SECTOR
Es fundamental promover y favorecer la profesionalización y regulación del sector, incentivando la participación de actores que velen por la seguridad jurídica de inquilinos y arrendadores bajo un marco legal de regulación que impida prácticas intrusivas. Los agentes profesionales modernizan, dan cumplimiento normativo y aportan transparencia al mercado, fortaleciendo y generando confianza. Por ello, una medida positiva sería eliminar el artículo 20.1 de la LAU, que impide asesorar a inquilinos.
4. LIMITACIONES AL ALQUILER TURÍSTICO
El auge del alquiler turístico ha provocado la detracción de viviendas del mercado del alquiler residencial, sobre todo en las grandes ciudades, donde más se necesitan. Pero, además, ha expulsado a los habitantes tradicionales de los centros urbanos, que han sido sustituidos por una población caracterizada por una gran rotación, contribuyendo a la gentrificación y distorsionando el mercado de alquiler tradicional.
La regulación de esta actividad, restringiéndola a gestores profesionales y un mayor control de esta actividad, moderará su crecimiento en favor del alquiler residencial.
5. APOSTAR POR LA COLABORACIÓN PÚBLICO-PRIVADA
Favorecer medidas para ampliar la colaboración público-privada entre las administraciones y las empresas favorecerá la creación de oferta y aliviará la presión sobre los precios. Entre estas, destacan la habilitación de suelo público para la promoción de vivienda nueva destinada al alquiler; la cesión de la explotación, el mantenimiento y la gestión de viviendas públicas a actores privados, acordando criterios de asignación de acceso y precios; o convenios para la gestión de los programas de alquiler social para mejorar la eficiencia y dar un servicio apropiado a los ciudadanos.
6. FAVORECER LA PROMOCIÓN PRIVADA
Con el objetivo de incrementar la oferta y facilitar el acceso a la vivienda, sería positivo favorecer nuevas promociones de vivienda privada destinadas a alquiler, introduciendo incentivos fiscales y subvenciones para empresas que mantengan el stock para arrendamiento y lo asignen a inquilinos de acuerdo con ciertos criterios.
Actualmente, la promoción con finalidad de arrendamiento determina que el IVA soportado será un coste final e irrecuperable, es decir, un lastre en la rentabilidad esperada que desincentiva este tipo de inversión. Proponemos un efecto neutro de IVA para los casos de promoción de vivienda con finalidad arrendadora, que haga más atractivos este tipo de proyectos.
Las subvenciones directas, el apoyo financiero y los créditos fiscales a los promotores inmobiliarios que destinen un porcentaje de las viviendas que construyan – o rehabiliten – para alquiler residencial bajo determinados criterios sería un incentivo para aumentar la oferta de inmuebles en alquiler.
7. FOMENTO DE LA VPO
A partir de 2012, cuando se eliminaron las subvenciones a compradores, la construcción de vivienda protegida en el país se redujo notablemente. La implantación de un sistema de vivienda de protección de larga duración evitaría que se considerara un objeto de especulación ante una expectativa de revalorización. El impulso de créditos ICO para subvencionar la disposición de suelo público en cesión atraería la atención de los promotores. Además, la concesión de subvenciones y ayudas directas al comprador que reuniera una serie de requisitos se convertiría en una medida de impacto real e inmediata para la ciudadanía más vulnerable.
8. INCENTIVOS FISCALES Y RECARGO A VIVIENDAS VACÍAS
Ambas medidas deben ser parte de una estrategia global para abordar problemas como la escasez de viviendas asequibles, la especulación inmobiliaria y, en definitiva, la falta de disponibilidad de viviendas para alquilar.
El incentivo fiscal más efectivo para los arrendadores es a través del IRPF, aumentando los porcentajes de exención para los propietarios que alquilen sus propiedades, para motivarlos a poner sus inmuebles en el mercado, en lugar de dejarlos vacíos o utilizarlos con otros fines.
Por otro lado, los recargos fiscales a las viviendas vacías son una medida diseñada para desincentivar la retención de viviendas desocupadas. Los propietarios que mantengan sus propiedades vacías deben enfrentarse a impuestos adicionales o recargos sobre los existentes (IBI). Estos recargos fiscales pueden aumentar con el tiempo para motivar a los propietarios a poner en alquiler o en uso sus propiedades en lugar de dejarlas vacías.
