Como en todas las crisis, entre las dificultades surgen también oportunidades de negocio. Ese es el caso del mercado de deuda en España donde, en palabras de Miguel Arimont Lincoln, fundador y CEO de LEM Loan eMarket, nuestro país ocupa un lugar en el podio europeo.
- A grandes rasgos, ¿en qué consiste y cómo funciona el mercado de deuda inmobiliaria?
El mercado de inversión en deuda inmobiliaria consiste en una vía de adquirir activos inmobiliarios de forma indirecta, es decir, a través de la compra de su deuda. Los propietarios de las carteras de deuda rebajan el precio de transmisión del activo inmobiliario mediante un descuento por transferir su posición de acreedor -dado el riesgo que conlleva- y también que algunos colaterales inmobiliarios están como garantía de un crédito.
También es importante tener en cuenta qué es el mercado secundario. Se trata de un mercado de continuación para aquellos instrumentos que, previamente, han sido puestos en circulación en el mercado primario. Una definición más formal de mercado secundario podría presentarlo como aquel lugar en que los compradores y vendedores se encuentran y, al mismo tiempo y de forma pública, hacen propuestas de compra y de venta sobre un título o activo, ya sea de forma directa o a través de un agente.
Aquí aparece LEM Loan eMarket, la primera empresa española especializada en mercado secundario de deuda para pequeños y medianos inversores. Somos el primer marketplace de compraventa de deuda inmobiliaria en España. Contamos con más de 5.000 créditos y una cartera total de unos 1.000 millones de euros en comercialización, y ofrecemos las mejores opciones de inversión inmobiliaria a inversores de todo tipo -pequeños, medianos y grandes-, institucionales y no institucionales con la transparencia y la seguridad como principales señas de identidad de la empresa.
- ¿En qué situación se encuentra España en este mercado de deuda?
En términos de país, España tiene sitio en el podio europeo. Ya antes de la pandemia, España contaba con un mercado de 84.400 millones de euros en el mercado de deuda secundaria, con lo que era el tercer país con mayor número de créditos NPLs, tras Italia (137.200 millones de euros) y Francia (123.700 millones de euros). En total, Europa sumaba, según los últimos datos conocidos, a junio de 2019, un stock de 635.800 millones de euros, con lo que nuestro mercado nacional suponía el 13,2% de la deuda inmobiliaria europea. Cifras que aumentarán, previsiblemente, en los próximos meses con el impacto de una nueva crisis en las economías nacionales e internacionales.
- ¿Qué rentabilidad ofrece este tipo de inversiones?
Las rentabilidades en el mercado de deuda pueden llegar hasta un 20%. Ahora bien, esto es así en la inversión de NPLs con garantías hipotecarias sólidos y con una estrategia de inversión de reventa. En el caso de que la estrategia variase (comprar NPL para hacerte con el bien para alquilar y conseguir una renta a largo plazo), la rentabilidad estaría sobre el 6%. Depende bastante de la estrategia de inversión y los riesgos que quiera asumir el inversor.
Pero, en términos generales, podríamos hablar de que, para la compra de un NPL residencial -donde la estrategia es comprar la deuda para hacerte con el bien y luego vender el activo-, la rentabilidad que se podría conseguir ronda el 20%, efectivamente.
- ¿Está al alcance de cualquiera? ¿Desde qué cantidad se puede invertir?
Hasta ahora, el mercado de deuda secundaria o inmobiliaria estaba circunscrito al gran inversor (bancos, fondos de inversión). Justamente por eso creamos LEM Loan eMarket, para democratizar el acceso a este mercado y permitir y facilitar el acceso al pequeño inversor, menos institucional.
En nuestro Marketplace tenemos inversiones que van desde los 2.000 euros hasta los 80 millones de euros. Generalmente, el inversor menos institucional se interesa más por una vivienda, y hablaríamos entonces de un rango de inversión vivienda de entre los 100.000 y 300.000 euros. El ticket medio de nuestro marketplace para este tipo de inversiones ronda los 148.000 euros y este tipo de producto (NPL Secured Residencial) consiste en aproximadamente el 70% de nuestra cartera.
- ¿Es necesaria la asesoría de expertos para realizar este tipo de operaciones?
Esto depende del grado de conocimiento sobre el mercado de deuda y su funcionamiento que pueda tener el inversor. En LEM Loan eMarket no ofrecemos asesoramiento. Pero lógicamente, y como ocurriría en cualquier mercado, si quien quiere invertir carece de información técnica o de los conocimientos suficientes para poder gestionar una operación con éxito, lo ideal es que cuenten con el apoyo y asesoramiento de profesionales, principalmente abogados y asesores jurídicos ya que generalmente la inversión en deuda inmobiliaria conlleva procedimientos jurídicos que pueden llegar a ser complejos.
- A raíz de la aparición del Covid el mercado inmobiliario y la economía, en general, han sufrido cambios grandes y en poco tiempo, ¿cómo perciben desde LEM Loan eMarket la situación en esta nueva normalidad?
La situación es compleja en el corto-medio plazo. A todos nos ha afectado en mayor o menor medida toda la situación vivida por la COVID-19. Un punto que ha estado constantemente en las noticias y muy presente en la sociedad es todas las facilidades a crédito y moratorias aplicadas por el gobierno para intentar disminuir el impacto económico en el país. Actualmente dicho mercado es de aproximadamente 84.400 millones de euros, y no nos sorprenderíamos si el año que viene nos vemos con un mercado a niveles de unos 130.000 Millones – 150.000 millones de euros, aproximadamente niveles de 2016, lo que supone alrededor del 10% del PIB Español.
Las entidades financieras, que acababan de sanear sus balances, se verán obligadas de nuevo a plantearse la venta de carteras NPL o dudosas para cumplir con los requisitos del Banco Central Europeo, que exige provisionar al 100% incluso aquellos préstamos susceptibles de impago, a pesar de estar al corriente. La pregunta en este sentido es si los propios bancos y entidades financieras están saneadas lo suficiente para poder afrontar estos requerimientos, o de lo contrario, precisarán de una inyección de liquidez adicional, endeudando y empeorando aún más la situación económica y social.
Con las estadísticas sobre el papel, el futuro parece complicado. No obstante, sí que considero que tenemos alguna esperanza de recuperarnos económicamente en un plazo relativamente corto, debido a que venimos de una recesión importante, distinta estructuralmente, pero con las lecciones aprendidas, espero que nos recuperemos pronto.
- ¿Cuál creen que ha sido el sector inmobiliario que se ha visto o se va a ver más afectado a raíz de esta crisis?
La crisis generada por el coronavirus ha afectado, principalmente y de manera inmediata al sector del retail. Fundamentalmente por dos cuestiones: por una parte, que los locales estuvieron más de dos meses cerrados y luego abrieron con restricciones, lo que les imposibilitó directamente el poder trabajar y, en consecuencia, facturar.
Por otra parte, que el consumo cayó en picado, primero, por el confinamiento, y segundo, por la caída de ingresos que experimentó la sociedad. A menores ingresos, menor consumo. No obstante, el retail ha sido el sector más afectado en el corto plazo. Estamos ante una crisis de oferta y demanda que causa una recesión en la economía. En el medio plazo también veremos afectado el sector de la vivienda.
- ¿La morosidad va a seguir creciendo?
La previsión es que continuará creciendo el nivel de morosidad, como resultado de una cuestión estadística: a mayor crédito en el mercado, mayores tasas de mora hipotecaria.
El Banco Central Europeo (BCE) augura que, hasta el 2022, unos 72.000 millones de euros en préstamos garantizados entren en mora. Los seis principales bancos españoles (Santander, Bankia, Sabadell, BBVA, Bankinter y Caixabank) han anunciado un aprovisionamiento de 11.000 millones de euros, para afrontar esta situación de potencial morosidad que podría producirse entre el último trimestre de 2020 y primer semestre de 2021.
Esto ocurre porque a las entidades bancarias lógicamente les preocupa que pueda dispararse la morosidad y por eso realizan aprovisionamientos de acuerdo con la normativa establecida por el BCE a raíz de la última crisis inmobiliaria del 2007.
- De toda gran crisis surgen oportunidades, ¿qué opciones de inversión son las más interesantes en estos momentos?
Al igual que ocurrió en la crisis anterior, el mercado de deuda se está convirtiendo y se consolidará como una gran oportunidad y como estrategia de inversión alternativa. En menos de un año, este mercado crecerá como mínimo un 40% y habrá oportunidades inmobiliarias tanto para el gran inversor como para el inversor más pequeño y no institucional.
- ¿Son optimistas de cara al 2021? ¿Qué previsiones tienen?
La previsión que tenemos es que habrá un rebote de la inversión inmobiliaria tras la pandemia, puesto que España sigue siendo un mercado estable y atractivo para el capital internacional. A partir del cuarto trimestre, y si la situación sanitaria no se descontrola con una segunda ola, veremos un rebote de la inversión extranjera en el mercado inmobiliario español, cuyo interés no ha caído, sino que se ha congelado en los últimos meses a causa de la pandemia.
No obstante, todo dependerá de la evolución que tengan los grandes mercados, como Estados Unidos o China, Reino Unido, Francia y Alemania, países que han sido protagonistas en la inversión en real estate en nuestro país en los últimos años.
En este contexto, somos optimistas con una recuperación rápida del dinamismo en el mercado inversor a partir del cuarto trimestre, pero habrá que esperar todavía unos meses para comprobar el alcance de la recuperación económica, que tendrá dependencia en el desarrollo de la situación sanitaria en España y en el ámbito internacional.
