La reclamación ante el retraso de la entrega de una vivienda prevé procedimientos a seguir que pueden terminar con el pago de una compensación por parte del vendedor a los compradores afectados. Según Lola Alcover, secretaria del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España, “la elección más segura es la de asesorarse siempre por organismos y por profesionales expertos en esta materia” antes de llegar a reclamaciones legales.
En el caso de un incumplimiento en el plazo de entrega del bien por parte del vendedor, los Colegios Profesionales y las Asociaciones de Consumidores son una opción muy interesante para conseguir una orientación a la hora de encontrar el mejor enfoque para abordar el asunto, ya que suelen dispones de guías orientativas.
¿Cuáles son los pasos por seguir para reclamar el retraso en la entrega?
En el momento de la firma de los documentos de compraventa, conviene prestar atención que “en el contrato que se haya suscrito al efecto figure un momento preciso o una fecha concreta a cuyo vencimiento nazca la obligación por parte del vendedor de hacer entrega del inmueble vendido”, explica Lola Alcover.
Si llegado el momento señalado no se ha producido la entrega de la vivienda adquirida, tras haber intentado una gestión amistosa del asunto y viendo que el vendedor no se encuentre interesado en pactar una nueva fecha de entrega, se pasaría a procedimientos legales.
Procedimientos legales y compensaciones
Tras haberse intentado una mediación amistosa con el vendedor sin éxito, “el comprador debe requerir por medio fehaciente al vendedor el cumplimiento del contrato, señalando un plazo improrrogable para ello”, señala Alcover, secretaria del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España.
Además, habrá dos opciones para seguir con la reclamación: en primer lugar, “el comprador podrá hacer reserva expresa de todas las acciones legales que le asistan para la reclamación de los daños y perjuicios que se le causen por la demora producida”, afirma Alcover.
En el caso de haberse así pactado en el contrato de compraventa, existe una segunda alternativa que se basa en exigir el abono de la penalización que haya sido acordada para el caso de producirse un retraso en la entrega del bien y de conformidad con los términos en que esto haya sido concertado, a través de un burofax o un requerimiento notarial.
Reclamación ante Tribunales de Justicia
En el caso de que el plazo otorgado en el requerimiento anterior transcurra sin que por parte del vendedor se haga entrega del inmueble, será preciso iniciar otro tipo de procedimiento para conseguirlo, habiendo estas dos opciones:
- Cumplimiento del contrato
- Resolución de este por causa de su incumplimiento
Las opciones son el cumplimiento del contrato, por un lado, la resolución de este por causa de su incumplimiento; la segunda opción “se tendría cuando ya no se trata de una simple demora sino de un grave quebrantamiento en los plazos de entrega que generase un claro incumplimiento”, aclara Lola Alcover.
Cuando existe un incumplimiento del contrato que lleva a la resolución de este, el procedimiento más usual es la reclamación ante los Tribunales de Justicia, en el cual, afirma Alcover, “hechas las alegaciones oportunas y aportadas las pruebas existentes, serán los Jueces quienes tomen la decisión que entiendan como más ajustada a derecho y la fijen en Sentencia”.
En este punto, cabe tener presente que la ejecución de las penalizaciones contractualmente convenidas puede sufrir alteraciones en su aplicación, dado que la Ley permite al juez moderar su contenido en función de las circunstancias que afectan a la demora en la entrega. Puede ocurrir que, en casos de fuerza mayor, el vendedor quede exonerado de responsabilidad.
El Arbitraje y la Mediación, otras opciones que ganan popularidad
Frente a la vía judicial, existen otros sistemas alternativos que ganan popularidad a la hora de resolver problemas entre vendedor y comprador: se trata del Arbitraje y de la Mediación.
Con el Arbitraje, las partes eligen de mutuo acuerdo a un tercero independiente, con formación para ejercer como Árbitro, que será quien, a la vista de todos los hechos y circunstancias, emita un laudo con la decisión que estime más justa.
En el segundo modelo, serán las propias partes las que alcancen entre ellas un acuerdo que les resulte satisfactorio a ambas, con la ayuda durante todo el proceso de un profesional en Mediación.
