La Isla Residencial es un conjunto histórico de edificios de la ciudad de Burgos que cuenta con una ubicación privilegiada, céntrica, junto al río y rodeada de zonas verdes. Gracias a la rehabilitación integral que han realizado sus actuales propietarios ahora es un edificio de viviendas de lujo, caracterizadas por su singularidad y altas calidades, tanto en interiores como en zonas comunes. Hablamos con José Manuel Barrio, el arquitecto que lo ha hecho posible, sobre los pros y contras de este tipo de actuaciones.
- Qué aspectos legales deben tenerse en cuenta a la hora de diseñar la reforma del edificio?
En el caso de la rehabilitación de un edificio, al obligado cumplimiento de toda la normativa de edificación se añade la necesidad de cumplir los aspectos derivados de la protección del inmueble sobre el que se lleve a cabo la actuación. El grado de protección queda definido en función de los valores del edificio y normalmente está recogido en los catálogos de protección de la normativa urbanística de aplicación. En ellos se especifican los elementos que deben ser conservados o no pudiéndose incluso determinar la necesidad de eliminar elementos, normalmente fruto de actuaciones anteriores, que se consideren agresivos hacia los valores intrínsecos del inmueble que se pretende proteger. El objetivo de todo ello es mantener no solo la esencia propia del inmueble sino además sus valores ambientales y los del entorno en que se sitúa.
En ocasiones esta necesidad de protección choca con aspectos vitales del cumplimiento de la normativa de edificación de aplicación recogida en el Código Técnico de la Edificación. Aspectos como las características portantes de las estructuras existentes respecto a las exigibles, la seguridad de los usuarios, la eficiencia energética del edificio, el confort acústico y térmico o el cumplimiento de la legislación aplicable en materia de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas, generan en ocasiones conflictos de difícil resolución.
- ¿Qué ventajas tiene la rehabilitación de edificio histórico?
La rehabilitación de un edificio histórico consigue, aparte de recuperar la esencia propia del inmueble, poner en valor el entorno en que se sitúa, mejorando la imagen de la ciudad en su conjunto, fomentando la actividad económica, en definitiva, haciendo más atractiva la ciudad.
Las ventajas por tanto van mucho más allá de las propias de la promoción inmobiliaria y benefician a la sociedad en su conjunto.
Desde el punto de vista económico, aunque a priori se podría suponer un menor coste respecto a una obra nueva, lo cierto es que las dificultades inherentes a este tipo de actuaciones exigen una mayor inversión respecto a una promoción de obra nueva.
Como contrapartida las nuevas viviendas cuentan con un claro valor añadido histórico, cultural y estético que las dota de un interesante carácter singular.
Las administraciones establecen en estos casos condiciones y garantías adicionales que permitan asegurar la conservación de los valores originales del edificio
- ¿Principales dificultades?
Como se ha indicado las principales dificultades surgen de los conflictos que se producen entre la necesidad de protección y el cumplimiento de la normativa de edificación. Ello deriva en sobrecostes económicos y en situaciones que pueden incluso hacer inviables ciertos planteamientos.
En el caso de La Isla Residencial, en Burgos, una de las mayores dificultades ha sido enfrentarse a un edificio de más de un siglo de antigüedad, del que se no se conocía con exactitud el estado de los elementos estructurales, y al que había de dotar de elementos de confort y seguridad para los que no estaba preparado en origen. Algo similar ha sucedido con la adaptación de espacios, en su momento diseñados para funciones educativas o financieras y que en este momento debían adquirir un carácter privado y una funcionalidad doméstica, y albergar dotaciones no previstas a finales del siglo XIX como pueden ser las plazas de aparcamiento, una piscina cubierta o los sistemas de generación de energía renovable.
También desde el punto de vista de la obtención de permisos y licencias el camino a recorrer es mucho más largo que el habitual como consecuencia de estar interviniendo sobre un edificio histórico y que las administraciones establecen en estos casos condiciones y garantías adicionales que permitan asegurar la conservación de los valores originales del edificio.
Todas estas dificultades elevan el volumen de inversión pero suponen sin embargo una reflexión añadida importante a la hora de afrontar un proyecto y normalmente permiten alcanzar resultados de gran atractivo.
- ¿Qué es lo primero que se evalúa a la hora de decidirse por la rehabilitación?
En las fases previas al proyecto es necesario realizar un exhaustivo estudio de las preexistencias, abarcando tanto los elementos estructurales como los cerramientos que deban mantenerse por encontrarse protegidos, y determinado su capacidad para responder a los requerimientos del nuevo uso proyectado y de las normativas vigentes. También es necesario llevar a cabo una aproximación a los espacios interiores y exteriores disponibles en los edificios originales con el fin de asegurar la viabilidad de su conversión al nuevo uso de vivienda.
- ¿En qué se diferencia una obra nueva de una obra de rehabilitación en cuanto al proceso?
La principal diferencia es la manera de enfocar el proyecto, en el caso de una rehabilitación entra en juego el respeto a la huella del edificio, a lo que existe y hay que mantener y poner en valor.
- ¿Qué singularidad tendrán estas viviendas de La Isla Residencial una vez terminada la obra?
Existen tres aspectos fundamentales a destacar en este proyecto de Burgos. En primer lugar, la situación en la que se encuentra el edificio, una posición privilegiada junto al río, rodeada de zonas verdes y muy céntrica. En segundo lugar, la propia historia de los edificios a los que se dota de una nueva vida. Y en tercer lugar, la amplitud de las viviendas, la singularidad de sus espacios interiores, su altura libre y los grandes huecos a fachada con unas espléndidas vistas a uno de los mejores espacios urbanos de Burgos.
Destaca también la alta calidad de las zonas comunes que otorgan a la promoción unas características únicas en la ciudad.
- ¿Es importante mantener la imagen, la esencia del edificio original? ¿Cómo hacerlo?
Las condiciones de actuación son, en principio, las determinadas por la normativa de protección del patrimonio definidas de forma detallada para el inmueble. En este caso, la imagen exterior será muy semejante a lo que era el edificio anteriormente. Si bien, la limpieza de paramentos y la recuperación de elementos evidencian que se le ha dotado de una nueva vida.
Al interior, a pesar de que las condiciones de conservación eran mucho más flexibles, se ha optado por buscar soluciones respetuosas que permitan introducir imágenes de modernidad, pero desde el respeto a la historia del edificio.
- En el caso de la Isla, ¿qué elementos, además de las fachadas protegidas, se han integrado en la reforma de las viviendas?
Adicionalmente se han mantenido algunos de los elementos más representativos de los espacios interiores, como pueden ser la escalera del antiguo Colegio Niño Jesús, unos pilares de fundición que se han reintegrado en las viviendas manteniendo su función estructural original, o el propio rótulo de Banco de España que, grabado en piedra, se encontraba oculto en la fachada principal como consecuencia de intervenciones posteriores a aquel uso.
Cumplir con las normativas de accesibilidad al tiempo que se mantenía el carácter histórico del edificio ha sido un reto importante
José Manuel Barrio, arquitecto
- ¿Cómo hacer sostenible un edificio que nunca pensó en serlo?
Al hablar del concepto de sostenibilidad se suele imaginar que se consigue mediante el uso de paneles solares y otros sistemas técnicos. Sin embargo lo más importante para ello es que desde un primer momento el diseño sea el correcto, que el edificio tenga vida propia, respire y esté bien orientado y sobre todo bien aislado. Al tratarse de un edificio existente, la orientación es la que viene dada, pero es posible diseñar sus espacios interiores para favorecer este aspecto.
En cuanto al aislamiento térmico, al tratarse de un edificio antiguo, los muros de fachada tienen un importante espesor e inercia térmica, un estupendo punto de partida para conseguir aumentar esa capacidad térmica añadiendo aislamiento por el interior y consiguiendo que los puntos de encuentro entre lo nuevo y lo antiguo sean perfectamente estancos al frío, evitar puentes térmicos hablando técnicamente. Además se ha dotado al conjunto de una instalación de generación de agua caliente sanitaria basada en la aerotermia, que consigue generar el 100% de la demanda en condiciones normales mediante energías renovables.
- Y lo mismo ocurre con la accesibilidad… ¿Cómo salvar obstáculos?
La accesibilidad cobró un importante papel en el proyecto. A finales del siglo XIX los condicionantes de accesibilidad eran inexistentes y el edificio carecía de itinerarios accesibles que permitieran el acceso a cada una de las plantas e incluso al propio edificio. Cumplir con las normativas de accesibilidad al tiempo que se mantenía el carácter histórico del edificio ha sido un reto importante en el desarrollo del proyecto. Como no podía ser de otro modo todas las viviendas y los espacios comunes son completamente accesibles, gracias a los tres ascensores instalados y al nuevo volumen de acceso situado entre los tres edificios que lo resuelven.
Este esfuerzo de rehabilitación debería verse apoyado por la Administración incentivando actuaciones dirigidas a recuperar el patrimonio de nuestras ciudades
- ¿Por qué diría que es importante la rehabilitación de edificios para una ciudad?
Incentivar la rehabilitación de los edificios es importante para ampliar su vida útil y conseguir viviendas sostenibles energéticamente y más amables con el medio ambiente. Cuando además se trata de rehabilitar un edificio catalogado por sus valores culturales se consigue además poner en valor la propia historia de la ciudad en el entorno en que se sitúa. El esfuerzo necesario para desarrollar este tipo de actuaciones, que actualmente recae exclusivamente en el promotor, debería verse apoyado en mayor medida por las administraciones facilitando la tramitación de los permisos o incentivando económicamente actuaciones dirigidas a recuperar el patrimonio de nuestras ciudades.
