ep. El precio de la vivienda no volverá a estar en equilibrio hasta dentro de tres trimestres (marzo de 2021), según se desprende del XIII Observatorio de la Valoración realizado por la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), con la colaboración de la profesora de la Universidad de Alicante Paloma Taltavull y un grupo de 21 panelistas.
No obstante, algunos expertos encuestados afirman que el efecto de la pandemia sobre el conjunto de la actividad económica es «muy intenso» y «la demanda solvente seguirá reduciéndose». Asimismo, no descartan una tercera ola de coronavirus, «que podría complicar o alargar más aún la recuperación».
Varios de los expertos encuestados consideran que la caída será más duradera y que los valores previos a la pandemia no se recuperarán antes de 2023.
Del observatorio también se desprende que el 40% de los encuestados cree que se va a producir una congelación de los precios de las viviendas nuevas, con crecimientos cercanos a 0, mientras que los de las viviendas usadas se moverán en tasas negativas y con una mayor volatilidad.
No obstante, todos los expertos consultados están de acuerdo en que Madrid y Barcelona van a ver reducido su nivel de alquileres en torno a un 4% o 5% durante el segundo y tercer trimestre de 2020.
Reajuste a la baja
Además, prevén un reajuste a la baja de los precios de alquiler en casi todas las capitales, pero una corrección «importante» en Barcelona, Madrid, Las Palmas de Gran Canaria y Palma de Mallorca.
Según la AEV, una de las principales tesis que sustentan los encuestados es que las rentas del alquiler se están viendo afectadas adicionalmente por el trasvase de viviendas turísticas a viviendas de alquiler tradicional, «sobre todo en las grandes urbes, lo que aumenta la oferta y presiona las rentas de alquiler».
Por otro lado, el informe señala una reducción en la intensidad de edificación debido al confinamiento. De hecho, recoge una caída del 35% de la edificación y un 30% de la obra civil durante el primer trimestre, lo que ha tenido consecuencia directa en un menor número de viviendas visadas e iniciadas.
Para el 80% de los encuestados, creen en la idea de restricción de la oferta en un futuro cercano, «con una dificultad añadida de que el sector constructor alcance de nuevo su tamaño de equilibrio».
Por el contrario, solo cuatro de cada 10 especialistas afirman percibir en el mercado la aceleración de flujos financieros para la promoción y que sugeriría un respaldo relevante del sistema financiero a la construcción.
También varios se muestran contrarios a estas afirmaciones y recuerdan los datos del Banco de España sobre un endurecimiento de las condiciones para la promoción inmobiliaria, lo que, según apuntan, «resulta consistente con el aumento de los riesgos en las empresas prestatarias».
En esta línea, también creen que el incremento de los flujos de financiación reflejado en las estadísticas «tiene mucho que ver con el efecto de las medidas destinadas a paliar el impacto de la pandemia».
Las transacciones de viviendas usadas se reducen a la mitad
En el Observatorio también se explica que las transacciones de viviendas usadas se han reducido a casi la mitad con respecto a las que tuvieron lugar en el último trimestre de 2019, mientras que las de viviendas nuevas se ha mantenido en niveles similares.
Preguntados por las causas, el 15% cree que es posible que el mantenimiento de transacciones de viviendas nuevas se haya debido a que incorporen financiación (desde el crédito a promotor) y su transmisión requiera de menor volumen de ahorro previo, mientras que un 20% considera que es posible que las nuevas unidades se hayan construido dirigidas a demanda de mayor nivel de renta, con un impacto menor de la crisis.
De su lado, un 15% incide en que la preferencia de los compradores por la vivienda nueva hace que los demandantes, aunque disminuyan, «sigan siendo suficientes para mantener un ritmo constante en la compraventa de vivienda nueva», así como que los segmentos de la población más afectados por la crisis son principalmente los que ya estaban mayoritariamente excluidos del acceso a la vivienda nueva (demandantes jóvenes).
También indica que las transacciones realizadas al contado (intercambios que no requieren crédito hipotecario) se han ajustado durante la pandemia «hasta casi desaparecer». No obstante, el observatorio dice que los incentivos de inversión no han desaparecido con la crisis, ya que la tasa de capitalización supera el 8%, pese a la caída de los precios del 1,6%.
Por lo tanto, la AEV cree que esto significaría que uno de los efectos de la crisis ha sido «alterar, temporalmente, las decisiones de inversión de largo plazo de los hogares en su proceso de diversificación del riesgo, que, por precaución, estarían dilatando sus decisiones de inversión».
«El sector inmobiliario no estará entre los grandes perjudicados»
De su lado, el 80% de los expertos encuestados está de acuerdo y apunta que se trata un ajuste «importante e informativo, que muestra cuál era la demanda de vivienda por causas familiares frente a la demanda por razones de inversión».
La secretaria general de la AEV, Paloma Arnaiz, ha afirmado que tanto el informe del XIII Observatorio como las opiniones de los expertos consultados avalan la idea de que el sector inmobiliario, pese a arrastrar sus propios problemas no totalmente resueltos de la crisis anterior, «no estará entre los grandes perjudicados por la pandemia del Covid».
Sin embargo, Arnaiz cree que cabe esperar que los precios sufran «perturbaciones», que podrían alargarse en función del impacto definitivo de la crisis sobre los niveles de ingresos y empleo de la población, pero ha afirmado que «el sano desarrollo de la promoción que ha tenido lugar en los últimos años asegura una fuerte capacidad de resistencia».
«La construcción para alquiler, la rehabilitación, la búsqueda de soluciones innovadoras para la mejora de la accesibilidad de los jóvenes y la introducción de mejoras en materia de eficiencia energética serán algunas de las claves que guiarán la actividad de esta nueva etapa», ha añadido.
