El año que termina será recordado como uno de los más impactantes para el sector inmobiliario, pero no porque la irrupción de la pandemia haya supuesto un enorme traspiés para este negocio, sino porque la crisis sanitaria ha obligado a las empresas a repensar sus estrategias, abriendo la puerta de forma definitiva a la digitalización. Si bien el coronavirus ha afectado a precios, compraventas e hipotecas, lo cierto es que los principales indicadores ya venían acusando cierto agotamiento. Es una de las conclusiones a las que se ha llegado en la presentación del «Balance 2020 y Previsiones 2021» de pisos.com.
Para Ferrán Font, director de Estudios de pisos.com, el coronavirus ha acelerado este cambio de ciclo, pero también ha reforzado la idea de que la tecnología es un pilar básico en la relación oferta-demanda. “Se han tenido que poner en marcha soluciones tecnológicas urgentes que en muchos casos llevaban años posponiéndose. Dirigir el enfoque a las necesidades del cliente y saldar la deuda pendiente con la vía telemática han permitido salvar muchas operaciones y que el flujo de reservas no se detuviera. Por otro lado, estamos siendo testigos del éxito de cada vez más iniciativas para facilitar el acceso a la vivienda fundamentadas en la colaboración pública-privada. Este es el camino que permitirá afrontar el futuro con moderado optimismo”.
Las últimas previsiones de la Comisión Europea estiman que el PIB en España sufrirá una contracción del -12,4% en 2020 para crecer un 5,4% en 2021 y un 4,8% en 2022. Y esto es inevitable que se traslade al mercado. Aunque los precios de la vivienda en venta sigan contenidos respecto al alquiler, la evolución de la economía y del empleo serán determinantes para la evolución de la actividad.
Previsiones para 2021
Mientras se disparan las búsquedas, las operaciones de compraventa se han desplomado a lo largo de este año, y con mayor intensidad en el mes de mayo, cuando se registraron descensos del 53.7%, según el INE. “Es posible que las operaciones cierren 2020 con una caída interanual de en torno al -20% y un volumen cercano a las 400.000 unidades”, comenta Font. Todo dependerá de la economía de las familias.
Los precios, asegura, dependerán del nivel de urgencia de los propietarios por vender. Motivo por el que, hasta el momento, se han mantenido contenidos o con ligeros descensos frente a las caídas del mercado de alquiler. Este año la media nacional de arrendamientos “se moverá entre el -1% y el -2%, pero en capitales de primera línea podrían alcanzarse rebajas de hasta el -10%”. No obstante, recuerda que si hacer previsiones es difícil habitualmente, la enorme incertidumbre de este año no facilita las predicciones.
Además, señala Font, la tramitación de las ayudas a propietarios ha sido sencilla y efectiva y ha quitado presión en el pago hipotecario. Algo que contrasta con las ayudas al alquiler, más difíciles de tramitar y menos atractivas, ya que conllevan un mayor endeudamiento para los inquilinos con dificultades de pago.
En el caso de las hipotecas, avanza Font, “en 2020 caerán interanualmente la mitad que las compraventas, logrando un total de entre 320.000 y 330.000 firmas. De cara a 2021, la evolución de los préstamos para comprar vivienda estará ligada al contexto macroeconómico. No se espera una contracción del crédito o un endurecimiento de las condiciones, pero es obvio que las entidades financieras serán más cautelosas, por lo que los avales estatales podrían cobrar sentido”.
En cuanto a los visados de obra nueva residencial, el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos (CSCAE) cifra en un -14% la reducción de los mismos entre enero y septiembre. Algunos promotores vaticinan que la caída frente a 2019 rondará el -30%. Font cree que la contención también afectará a este indicador: “Es muy probable que los proyectos caigan hasta el -15% o el -20% y que en 2021 no haya un cambio de tendencia importante. Nos enfrentamos a un ajuste en el producto residencial de nueva planta que tendrá su correspondencia con la demanda, ya que el interés comprador también se moderará sustancialmente”, argumenta Font.
Futuro inmobiliario
El futuro del sector está inevitablemente ligado también a la vacuna para combatir el Covid-19. Aunque hay cuestiones que ya han cambiado en la demanda a raíz de la cuarentena, como es el caso de la localización. «La expansión del teletrabajo, priorizando los espacios al aire libre sin salir de casa y el contar con más superficie en el interior, traslada el interés a la periferia, donde por el mismo precio se obtiene una mayor calidad de vida”, declara Font. Exigencias que los promotores tendrán que tener en cuenta en el futuro para adaptar sus productos a estas nuevas necesidades.
