La crisis de la COVID-19 ha impactado a lo largo del 2020 en el mercado inmobiliario en todos sus ámbitos: venta y alquiler, ya sea de viviendas principales, como segundas residencias u oficinas y locales comerciales, provocando una rebaja de precios a final de año de alrededor del 10% en inmuebles de compra y de alquiler. Aun así, la Asociación Española de Personal Shopper Immobiliario (AEPSI) prevé que esta ventana de oportunidad se mantendrá abierta hasta la segunda mitad de 2021.
Esta tendencia en el mercado ha ido evolucionando según han avanzado las fases de desescalada. Así, en los meses más duros de confinamiento, la crisis ha impactado en el precio de la vivienda estableciendo caídas entorno a un 10% en España. En las grandes ciudades como Barcelona, Madrid, Bilbao, Sevilla, Málaga o Palma esta caída se ha notado menos, situándose en 5-7%. Aun así, el mercado de compra ha resistido el envite por la negativa de los vendedores a aceptar ofertas muy agresivas por parte del comprador. En palabras de Iñaki Unsain, personal shopper y presidente de AEPSI:“Esta corrección de precios ha sido menor de lo esperado dada la difícil situación macroeconómica en que nos encontramos, con un paro y descenso del PIB del 18%. Los propietarios han aguantado el pulso antes ofertas muy agresivas”.
En las grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Bilbao, Sevilla, Málaga o Palma el precio del alquiler también ha experimentado un descenso como consecuencia del trasvase de viviendas de alquiler turístico al alquiler convencional y el exceso de oferta, provocando que los arrendadores hayan podido obtener rebajas del 10-15% en todos los tramos de renta. En este sentido, en el mercado de Catalunya, la nueva regulación de los alquileres ha generado mucha incertidumbre y ha provocado el deseo de muchos propietarios de sacar del mercado de larga temporada sus inmuebles. Mientras, cada vez son más exigentes con los perfiles de solvencia de los arrendatarios, por lo que hay una parte de la demanda que todavía queda más excluida de poder acceder a viviendas en alquiler.
La crisis de la COVID-19 también ha impactado en el mercado no residencial y ha provocado un cambio de tendencia. Por un lado, la consolidación del comercio electrónico, la reducción de superficie contratada y el teletrabajo han provocado oportunidades de inversión en locales y oficinas con rebajas del 20% sobre todo en segundas líneas. El sector retail, sin embargo, ha consolidado su apuesta por las flagship, aprovechando estas oportunidades de inversión en zonas prime para visibilizar su marca.
Iñaki Unsain, personal shopper y presidente de AEPSI, ha explicado: “A lo largo de esta crisis no hemos dejado de pedir medidas a las Administraciones para hacer más llevadero el efecto de la crisis: moratorias en los pagos de las hipotecas y jurisprudencia clara al respecto; condonación del pago de la seguridad social y del IRPF y medidas que faciliten el cambio de uso de local comercial a vivienda para satisfacer el acceso a la misma”.
Por su parte,Montse Moreno, personal shopper y vicepresidenta de AEPSI, ha puesto en valor la figura de los PSI, afirmando que “en esta crisis, la figura del personal shopper ha sido clave, pues ha reducido en un 85% el número de visitas evitando desplazamientos y contagios, y han conseguido cerrar operaciones con rebajas del 20% en viviendas principales y del 30% en segundas residencias, como resultado de la necesidad de liquidez de una parte de la oferta”.
El 2021, oportunidad de inversión y endurecimiento de condiciones hipotecarias
AEPSI prevé que el sector inmobiliario se recupere paulatinamente en la segunda parte del 2021 como consecuencia de unas mejores perspectivas de futuro, la reactivación del consumo y la comercialización de la vacuna. Por ello, el primer semestre de 2021 supondrá una ventana de oportunidad para efectuar operaciones de inversión con una rebaja del precio de inmuebles de compra alrededor del 8-10%, y del 5% en el parque de alquiler de las grandes ciudades.
Además, la reactivación del turismo reduciría la oferta de viviendas, aumentando su precio. Por ello, “aprovechar esta tendencia de mercado que mantendrá los precios a la baja al menos hasta junio de 2021 representa una oportunidad, en especial para aquellos compradores o inversores que dispongan de liquidez”, ha asegurado Iñaki Unsain.
Pero desde AEPSI también prevén un posible endurecimiento de las condiciones bancarias, lo que supondría dificultades a los compradores e inversores para conseguir financiación hipotecaria. Esto consolidaría al inversor con liquidez como el perfil más aventajado y con mayores oportunidades de inversión ante la situación económica que se avecina: “La precariedad laboral y la delicada situación de las empresas harán que los bancos incrementen sus exigencias con el objetivo de exigir garantías y protegerse ante posibles brotes de insolvencia”, ha advertido Unsain.
