Savills Aguirre Newman ha organizado una nueva sesión de Savills Talks Young Talents, esta vez centrada en la financiación del sector inmobiliario y moderada por Carlos Chancho, Consultor Senior de Corporate Finance & Strategy de Savills Aguirre Newman.
Estas son algunas de las principales conclusiones de la sesión protagonizada por jóvenes especialistas del sector:
- Ante la incertidumbre del momento provocada por la crisis de la pandemia de la Covid-19, tanto los players inmobiliarios como los bancos han adoptado posturas prudentes y conservadoras a la hora de invertir en proyectos y financiarlos.
- Garantizar la seguridad jurídica a los inversores es clave para incentivar proyectos y su financiación.
- Existe liquidez en el mercado y el inmobiliario seguirá siendo un vehículo de inversión atractivo dada su elevada rentabilidad y protección ante la inflación.
- La solución a los problemas de acceso a la vivienda no puede ser universal y debe adaptarse a cada segmento de población.
- Una vez mejore y se normalice la situación actual, se espera un importante crecimiento de inversión en el segmento residencial.
- Nuevas fórmulas como el crowdfunding y el crowdlending democratizan la inversión en inmobiliario y están generando interés entre los pequeños inversores.
Ante la incertidumbre, prudencia
El inmobiliario, como la mayoría de los mercados, es muy sensible a las variaciones y los vaivenes del contexto. Por ello, ante las dudas generadas por la crisis del coronavirus, tanto bancos como inversores han adoptado una postura más prudente.
En el caso de las entidades bancarias, los jóvenes profesionales reunidos por Savills Aguirre Newman se muestran de acuerdo en que “miran con lupa las viabilidades de los proyectos”: estudian con detalle los planes de negocio y los fundamentales del proyecto y endurecen las condiciones para acceder a la financiación. En la actualidad, apuestan más por proyectos que respondan a una demanda real, como el residencial o el logístico, frente a otros con componentes más especulativos como pueden ser las segundas residencias, según señalan.
La solución a los problemas de acceso a la vivienda no puede ser universal y debe adaptarse a los distintos perfiles
Tal como señalan los participantes en el debate organizado por Savills Aguirre Newman, “en España existe un claro problema de acceso a la vivienda, pero el sector debe diferenciar muy bien cada segmento de población y adaptar las soluciones a cada situación”. Así, distinguen entre:
- Colectivos en riesgo de exclusión social. En este caso, la solución pasa por incrementar el parque público de vivienda.
- Población con problemática general de acceso a la vivienda, como pueden ser los jóvenes. Para solucionar esta situación, los profesionales jóvenes apuestan por la colaboración público-privada, como puede ser el Plan VIVE impulsado por la Comunidad de Madrid.
- Desequilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado libre. Ante esta realidad, recomiendan que sea el propio mercado el que se autorregule, ya que consideran que medidas como la regulación de las rentas pueden ser contraproducentes e ir en contra de la asequibilidad adecuada a la demanda. Así, ponen como ejemplo la experiencia de ciudades como París o Berlín, donde la regulación de los alquileres ha provocado una contracción de la oferta y un encarecimiento de los precios, así como una menor inversión en inmobiliario.
En este sentido, recuerdan que a los inversores les preocupa más el riesgo que la rentabilidad de los proyectos y que por ello demandan “reglas claras y seguridad jurídica” antes de invertir. Además, señalan, “debemos tener en mente que gran parte del dinero es internacional, y si no damos facilidades para la inversión, ésta se irá a otras regiones”.
La inversión en el mercado ha venido para quedarse
El tercer punto del debate se ha centrado en la inversión en inmobiliario. En este ámbito, los jóvenes profesionales reunidos por la consultora coinciden en que “una vez el mercado se vaya normalizando, veremos una compresión de las yields” ya que existe mucho más capital core que producto core. Asimismo, consideran que con la estabilización del mercado aparecerán más fondos de valor añadido en busca de proyectos, ya que estarán dispuestos a financiar propuestas de mayor riesgo y con rentabilidades también mayores.
Preguntados por la afectación de una posible subida de los tipos de interés los jóvenes profesionales inciden en que el spread es todavía alto y puede soportar fácilmente una subida de los tipos, de modo que el inmobiliario seguirá siendo un segmento atractivo para el inversor, especialmente al proteger ante la inflación la cual mantendrá la rentabilidad real de los bonos en niveles muy bajos a futuro
Crowfunding, crowdlending… fórmulas en auge entre los pequeños inversores
Finalmente, la décima edición del Savills Talks Young Talent se ha centrado en las nuevas formas de financiación alternativa que, de acuerdo con los participantes en la mesa redonda “democratizan la inversión y atraen más capital en el inmobiliario”, sobre todo por parte de pequeños inversores retail. En este sentido, se muestran optimistas, ya que estas plataformas ofrecen nuevos vehículos para los pequeños inversores, que hasta el momento solo podían participar a través de Socimis o grandes promotoras cotizadas.
Sin embargo, señalan, “el inversor que apuesta por estas plataformas debe entender el mercado y saber dónde pone el dinero y para ello conocer el business plan de los proyectos” e inciden en el riesgo específico que implican estas fórmulas, en las cuales se concentra la inversión en un único proyecto, frente a la diversificación de las cotizadas.
