La medida aplicada por el Govern Balear inherente a la cesión de viviendas desocupadas pertenecientes a grandes tenedores para poder alquilarlas a colectivos vulnerables ha causado dudas sobre la definición exacta de ‘gran tenedor’. Para dar una visión más clara de este tema, Adalberto Guerrero, socio fundador del bufete jurídico Círculo Legal Barcelona, y Arantxa Goenaga, socia del mismo despacho, han asistido como colaboradores a la sesión digital organizada por la Cambra de Comerç de Barcelona, donde han tratado los cambios legislativos en los arrendamientos durante la pandemia y la aplicación de las regulaciones existentes en los distintos tipos de propietarios.
De hecho, “lo primero que nos preguntamos cuando hablamos de arrendamientos es si tenemos la misma regulación para un propietario que es un particular, o bien si es una sociedad; y dentro de las sociedades, la gran pregunta es quiénes son los grandes tenedores”, evidencia Arantxa Goenaga sobre este tema. La definición estatal, en este caso, establecida en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, entiende como gran tenedor “la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2”.
Diferencias en la definición entre Comunidades Autónomas
Aun así, algunas Comunidades Autónomas han establecido en su regulación una definición de lo que son los grandes tenedores: en el caso de Baleares, se consideran grandes tenedores de vivienda las personas físicas o jurídicas que, por sí mismas, de manera directa, o indirectamente a través de la participación en otras sociedades o grupos de sociedades de las que tengan el control efectivo, disponen de diez o más viviendas, en el ámbito de las Illes Balears, en régimen de propiedad, alquiler, usufructo o cualquier otro derecho que los faculte para ceder su uso, y que tengan como actividad económica la promoción inmobiliaria, la intermediación, la gestión, la inversión, la compraventa, el alquiler o la financiación de viviendas. A los efectos de esta Ley, se considerará que existe grupo de sociedades cuando concurra alguno de los casos establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio.
De la misma forma, en Cataluña, son grandes tenedores, en primer lugar, las entidades financieras, las filiales inmobiliarias de estas entidades, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, de acuerdo con la legislación mercantil; las personas jurídicas que, por sí solas o a través de un grupo de empresas, sean titulares de más de quince viviendas situadas en territorio del Estado, a excepción de los promotores sociales a los que se refieren las letras a y b del artículo 51.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre (LCAT 2008, 9) , del derecho a la vivienda, y las personas que tengan más de un 15 por ciento de la superficie habitable de la propiedad calificado como viviendas de protección oficial destinadas a alquiler.
Suspensión de los juicios contra okupas de viviendas de grandes tenedores
Durante el evento digital de la Cambra de Comerç de Barcelona, también se han tratado las modificaciones legislativas que afectan a la vivienda y el sector inmobiliario en general durante la pandemia de la COVID-19. Una de ellas, aplicada durante el Estado de Alarma que finalizará el próximo 9 de mayo, consiste en la nueva modificación del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo: se trata de la suspensión por parte del Juez de los juicios contra los okupas de viviendas que pertenezcan a personas jurídicas o a personas físicas titulares de más de diez viviendas. “En este caso, los pequeños propietarios no se verán afectados, pero los grandes tenedores podrán ver el inmueble ocupado por personas que las habitan sin título y se encuentren en situación de vulnerabilidad económica”, analiza Goenaga.
En esta circunstancia, el Juez tomará la decisión previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto, teniendo en cuenta si la entrada o permanencia en el inmueble está motivada por una situación de extrema necesidad y las circunstancias relativas a la cooperación de los habitantes de la vivienda con las autoridades competentes en la búsqueda de soluciones para una alternativa habitacional que garantice su derecho a una vivienda digna.
Según la socia del despacho Círculo Legal Barcelona, “esta medida ha causado mucha polémica, ya que, en cierto modo, parece legitimar las ocupaciones, pero cabe destacar que se trata de una medida temporal y que, además, no afecta a todos los propietarios”. De hecho, la suspensión del juicio no se aplicará cuando la ocupación se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física, si en dicho inmueble tiene su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada, sin perjuicio del número de viviendas de las que sea propietario, ni cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada.
Además, se debe evidenciar que la suspensión de los desahucios no se aplicará cuando la entrada o permanencia en el inmueble sea consecuencia de delito o cuando existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas, así como cuando la entrada o permanencia se haya producido en inmuebles de titularidad pública o privada destinados a vivienda social y ya se hubiera asignado la vivienda a un solicitante por parte de la administración o entidad que gestione dicha vivienda, o cuando la entrada en la vivienda se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto Ley.
Solicitudes de aplazamiento o fraccionamiento de las rentas de arrendamiento
En materia de vivienda, en caso de dificultades económicas debido a la crisis de la COVID-19, los arrendatarios podrán, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto, 2 de abril de 2020, solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta, siempre que no se haya acordado entre las partes con anterioridad un aplazamiento o una condonación total o parcial.
En este caso, para los arrendadores calificados como grandes tenedores, si no hay acuerdo en el plazo de siete días laborables, deben comunicar su decisión de reducción del 50% de la renta mientras dure el Estado de Alarma y mensualidades siguientes, hasta un plazo máximo de cuatro meses, o pueden optar por una moratoria del pago durante el Estado de Alarma y meses siguientes, que se prorroga mes a mes de forma independiente y durante un plazo máximo de cuatro meses.
“El fraccionamiento se puede hacer hasta tres años sin intereses, pero siempre mientras se encuentre vigente el contrato. Los tres años se inician cuando finalice la situación o pasen los cuatro meses. Si el arrendatario accede a las ayudas, se levanta la moratoria y el fraccionamiento en la primera mensualidad de renta que tenga a su disposición”, concluyen desde Círculo Legal Barcelona.
