Leyes de limitación del alquiler, nuevos paradigmas fiscales y cambios de tendencias por la pandemia. En un período de incertidumbre provocado por la crisis de la COVID-19, conocer las certezas que ofrece el mercado es un factor fundamental para invertir en uno de los pocos sectores que aseguran rentabilidad hoy en día: la inversión inmobiliaria. En este sentido, el despacho CIM Tax & Legal y la consultora inmobiliaria Laborde Marcet han presentado su análisis de los cambios que ha registrado el sector inmobiliario desde el inicio de la pandemia y sus previsiones para la inversión, los segmentos más rentables y la fiscalidad aplicable.
Laborde Marcet ha señalado que durante la pandemia se ha abierto una ventana de oportunidad durante la que los inversores han podido acceder al mercado inmobiliario a precios más competitivos. Así pues, en las grandes ciudades españolas, con Barcelona y Madrid a la cabeza, se han cerrado operaciones por importes a partir de 500.000 euros y hasta 10 millones de euros tanto en operaciones de compraventa de locales comerciales como edificios en zonas prime. Mientras el modelo de flagship se consolida, la ubicación ha pasado a ser prioritaria por encima de la superficie, por lo que los ejes comerciales secundarios han sido los más afectados por la crisis y es donde se están produciendo las mayores bajadas de precios. Las zonas prime se han fortalecido, con rentas de 150-300 euros/m2 al mes en las principales arterias de Barcelona, Madrid, Bilbao, Sevilla o Palma.
El residencial es otro segmento que se ha visto afectado tanto por la crisis generada por la pandemia como por las medidas adoptadas por el Gobierno en materia de alquileres, un ámbito en el que Catalunya está ahora mismo en el punto de mira. De hecho, desde CIM Tax & Legal han puesto el foco en la ley catalana de regulación de los alquileres y su validez. Pese al debate que ha generado desde su entrada en vigor, Emma S. Corretger, abogada, socia y economista del despacho, prevé que “el Constitucional deje sin efecto las limitaciones de los alquileres”. La abogada recuerda que la citada sentencia del TC avala la existencia de los índices de referencia que marcan el precio del alquiler, pero se menciona que “únicamente a efectos informativos y como criterios orientadores” para que arrendador y arrendatario conozcan la realidad del mercado.
Y mientras la logística se afianza por el auge del comercio electrónico, hoteles y oficinas se han adaptado al contexto actual. En este sentido, las empresas han reducido un 30% la superficie de sus oficinas por el auge del teletrabajo, una tendencia que progresivamente parece estar revirtiendo al trabajo presencial o a modelos híbridos. Por otra parte, el interés por la compra de hoteles en España se ha mantenido, aunque con un perfil más oportunista: Barcelona, Madrid, Marbella, Málaga, Palma, Bilbao o San Sebastián registran en estos momentos fuerte demanda con interés de fondos de inversión y family offices tanto en zonas urbanas como en destinos vacacionales. El producto más buscado es un hotel a partir de 80 habitaciones por un precio de entre 200.000 y 600.000 euros por habitación, dependiendo de su ubicación, lo que significa que el precio total de la operación oscila entre los 15 y los 50 millones de euros.
Gerard Marcet, socio fundador de Laborde Marcet, ha subrayado que “la prioridad de gran parte de los inversores es minimizar el riesgo y apostar por los activos más estables con una rentabilidad de entre el 3% y el 6% sin contar con el efecto del apalancamiento financiero, que puede elevar dicha rentabilidad hasta el 8,5%”. “El segmento retail es, junto al residencial, el que estimamos que va a registrar una mayor demanda en los próximos meses debido a la reactivación del consumo y la vuelta del turismo. La incertidumbre retrasará la recuperación del resto de segmentos hasta el 2022”, ha indicado el experto, que ha anticipado “una rápida recuperación a nivel de demanda de locales por parte de retailers durante el año que viene”.
Nuevo IRPF: ¿lastrará la inversión?
Otro punto que causa debate en la fiscalidad de las inversiones inmobiliarias es la creación de un nuevo tramo en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), en el tipo de gravamen aplicable a la base general (para aquellos con una base liquidable superior a los 300.000 euros) y en la base del ahorro (superior a los 200.000 euros), con la incógnita de dilucidar su posible impacto en la inversión inmobiliaria. “Debería tener un impacto muy limitado para los inversores en renta inmobiliaria, ya que afecta a un porcentaje mínimo de contribuyentes”, considera Carlos Muñoz, abogado y socio director de CIM Tax & Legal.
Por otro lado, el proyecto de Ley sobre el Fraude Fiscal también podría tener influencia en el negocio de la inversión de bienes inmuebles. “La ley prevé la creación de un nuevo ‘valor de referencia’ para los inmuebles”, explica Carlos Muñoz. “Esto en la práctica devendrá en un aumento de la valoración de los inmuebles cuando se realice una operación que esté sujeta a tributación”, añade.
¿Invertir como sociedad o como persona física?
Pese a las dificultades que podrían tener los inversores en estos momentos, los abogados de CIM Tax & Legal señalan que existen beneficios fiscales en la inversión en vivienda con el objetivo de alquilar, si esta inversión se hace a través de una sociedad en vez de una persona física.
En primer lugar, el Régimen especial de Arrendamiento de Viviendas del Impuesto sobre Sociedades establece una bonificación del 85% en las rentas del alquiler. “En la práctica, se está reduciendo el impuesto de un 25% a solo un 3’75%”, ha asegurado Emma S. Corretger. Además, según explica la especialista, también hay que tener en cuenta los beneficios fiscales que se otorgan a las empresas familiares con el objetivo de que estas perduren en el tiempo.
