El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, de 21 de julio, establece que los trabajos y las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y preservación del inmueble y sus servicios e instalaciones comunes son obligatorias y no requieren de un previo acuerdo en la Junta de propietarios. Sin embargo, deben ser siempre informadas al presidente o al administrador de la finca.
En este contexto, Mercedes Blanco, CEO de Vecinos Felices, unidad de negocio de Fincas Blanco especializada en administración de fincas, explica que “a pesar de que cualquier propietario puede solicitar que se lleve a cabo la obra y que todos los miembros de la comunidad asuman la responsabilidad, es recomendable convocar una Junta para aprobar y planificar el proyecto”.
¿Cuándo se consideran obras de conservación? ¿y de mejora?
Cualquier arreglo necesario para mantener el buen estado de la finca se considera obra de conservación y es, por tanto, obligatorio. Dentro de esta misma categoría, también entran las obras para mejorar la accesibilidad del edificio (ascensores, rampas de acceso, etc.) que reclamen las personas mayores o con discapacidad.
Por lo contrario, las obras de mejoras no están definidas por ley y pueden verse como aquellas que no son necesarias para el correcto mantenimiento, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, dependiendo del tipo y sus características.
¿Qué estipula el régimen de propiedad horizontal de Cataluña para estos casos?
De acuerdo con la normativa, está permitido realizar obras para suprimir barreras arquitectónicas o innovaciones exigibles para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble, incluso si este acuerdo implica el cambio de título constitucional y estatutos, o si la obra o servicios afectan la estructura o configuración externa.
“Los proyectos se adoptan por mayoría simple de los propietarios que han participado en cada votación, que debe representar, a la vez, la mayoría simple del total de las cuotas de participación”, explica Blanco.
¿Cómo se vota el proyecto de obras de mejora?
En las obras de mejora será imprescindible realizar una Junta de propietarios y obtener el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que deben representar a la vez las cuatro quintas partes de las cuotas de participación. No existe duda alguna del quorum necesario para poder dar por válido el acuerdo de la Junta, en definitiva, que ha de enviarse a los propietarios para que, en su caso, pueden manifestar su voto en contra.
En el caso de que la cuota de instalación supere el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, “el disidente no estará obligado al pago, ni se modificará su cuota”. No obstante, “si este desea disfrutar de las nuevas instalaciones o servicios, deberá abonar su cuota en los gastos actualizados de realización y mantenimiento”, añade Blanco.
Por otro lado, el Tribunal Supremo estipula que el voto de los propietarios ausentes se computará a los efectos de consolidar la mayoría exigible. Esto quiere decir que, si una vez notificados del acuerdo no contestan en el plazo de 30 días, su voto se cuenta a favor.
