Los efectos de la pandemia seguirán influyendo en la evolución del precio de la vivienda en España, al menos hasta 2023, pero esta influencia no será ni mucho menos tan importante como se supuso al principio. Más bien, la COVID ha acentuado la tendencia al equilibrio en los precios apuntada ya en 2018 y 2019, y que, tras el paréntesis de los dos trimestres negros de 2020 (el segundo y el tercero), volvió a ser la tendencia dominante en el último de ese año.
Así se confirma en la proyección realizada por Euroval, la quinta tasadora española por volumen de facturación según el ranking de la EAV, y su Instituto de Análisis Inmobiliario (INSTAI). De acuerdo con los datos de esta proyección, el precio medio del metro cuadrado a nivel nacional subiría este año un 0,2%, bajaría un 0,6% en 2022 y quedaría casi plano, con un repunte de tan solo un 0,1%, en 2023. En este mismo período, el precio medio pasaría de 1.622 euros a 1.617 euros; esto es, un descenso del 0,3% en relación al valor del último trimestre de 2020.
Mercado volátil
No obstante, y como insiste el informe de Euroval y el INSTAI, todavía estamos en un escenario caracterizado, al menos en el corto plazo, por la volatilidad. “Para este año actual y los dos siguientes, la evolución de los precios de la vivienda dependerá mucho de las condiciones económicas, de las que el empleo es un buen indicador. Incluso en un contexto económico como el actual, con claros visos de recuperación, nos encontramos con unos precios trimestrales volátiles, con independencia de que suelan equilibrase anualmente para el conjunto de los tres años proyectados. Esto es lo que nos lleva a concluir que hemos entrado en una etapa de estabilidad en el precio de la vivienda”, afirma Alejandro Belchí, analista principal del INSTAI y uno de los autores del informe.
Una estabilidad que, sin embargo, comienza a difuminar sus contornos cuando el análisis desciende al detalle de los mercados locales o de la tipología de producto. “Resulta imposible soslayar las diferencias entre los mercados de vivienda nueva, donde los precios tienden al alza por su capacidad para regular la oferta en función de la presión de la demanda, y los de vivienda usada, más estables y con una flexibilidad mayor para ajustar los precios dependiendo de las circunstancias”, concluye Belchí.
Disparidad provincial
Por provincias, la disparidad define la previsible evolución del precio medio residencial en el trienio considerado, hasta el punto de que solo unas poquísimas provincias estarían en el entorno de la evolución proyectada a nivel nacional (una caída del 0,3%). Por el contrario, son más las provincias que presentarían una evolución claramente positiva (por ejemplo, siete de ellas registrarían rendimientos acumulados en el período 2021-2023 por encima del 2,5%) o marcadamente negativa (hasta ocho provincias, con pérdidas por encima del 2,5%). De hecho, el número de provincias con una previsible evolución al alza es casi el mismo que el de las provincias a la baja. Así, en 26 provincias subiría el precio medio del metro cuadrado residencial en el trienio proyectado. En cambio, otras 24 provincias acusarían una evolución negativa. Cabe destacar que únicamente en siete provincias se revalorizaría el precio medio del metro cuadrado de sus viviendas en cada uno de los tres años del periodo analizado (Santa Cruz de Tenerife, Burgos, Almería, Lérida, Toledo, Pontevedra y Cantabria).
Por otra parte, las dos principales provincias españolas mostrarían una tendencia a la baja en el precio medio del metro cuadrado residencial. Esta tendencia resultaría mucho más acusada en Madrid, que, con un descenso acumulado del 3,1% en el trienio proyectado. La caída sería mucho más suave en el caso de Barcelona, del 1,4%.
La proyección realizada por Euroval y el INSTAI se basa en un modelo predictivo formada por cuatro variables clave en la formación del valor de una vivienda: el tipo medio bancario, el stock residencial existente, la tasa de empleo y la propia evolución de los precios residenciales. La variable proyectada es el precio medio del metro cuadro a nivel provincial y el dato de referencia para el cálculo de la evolución en cada uno de los tres años considerados –2021, 2022 y 2023– es el precio medio del metro cuadrado del último trimestre de 2020.
