Recibir un sueldo vitalicio por la venta de tu vivienda…sin renunciar a vivir en ella. La incertidumbre por el futuro de las pensiones hace que cada vez la gente se plantee más su jubilación, una situación en la que tener un inmueble en propiedad puede suponer un auténtico salvavidas.
«Mediante figuras como la venta de la nuda propiedad o la conformación de una hipoteca inversa, el propietario se puede asegurar una renta constante en el tiempo sin renunciar al uso de la vivienda«, explica Abel Marín, abogado y socio de Marín & Mateo Abogados, y autor de “Protege tu herencia”.
El abogado apunta a que este tipo de fórmulas están enfocadas a personas mayores de 65 para complementar con su pensión, ya que se trata de un colectivo que normalmente ya está jubilado y en su mayoría poseen inmuebles. En este sentido, en España nueve de cada diez mayores de 65 años tienen una vivienda en propiedad.
Ambas figuras tienen un objetivo similar, el de recibir dinero por una vivienda sin dejar de residir en ella, aunque el abogado advierte de que hay “bastantes diferencias” entre las dos, y que considera que “hay que tener en cuenta”.
Vender la nuda propiedad
Cuando se vende la nuda propiedad de una vivienda, el inmueble queda ligado a dos figuras jurídicas. “Por un lado, el nudo propietario, que tiene la vivienda como propiedad y por otro lado el usufructuario de la misma”, señala Marín.
“El usufructuario de una vivienda tiene el derecho al uso y disfrute de la misma”, apunta el abogado, quien añade que este uso abarca “residir en la vivienda, alquilarla o incluso vender este derecho”.
El abogado explica que es posible vender la nuda propiedad “y establecer un usufructo vitalicio en uno mismo”, de manera que se obtiene un dinero por la casa, que en cualquier caso sería inferior a la venta “completa” de la misma, pero manteniendo el derecho a uso de la misma. De este modo, se podría seguir residiendo en el inmueble y recibir dinero al mismo tiempo.
Por su parte, el nudo propietario tiene únicamente la propiedad de la vivienda, pero no puede hacer uso de ella. Para esta figura, por lo tanto, el inmueble es un activo líquido al que accederá de forma “completa” con la finalización del usufructo. “Es una inversión a futuros, ya que se obtiene la casa por un precio más asequible”, afirma el abogado.
Las hipotecas inversas
Por su parte, Marín explica que una hipoteca inversa es una forma de obtener liquidez por parte de las entidades financieras. “En una hipoteca inversa, el propietario del inmueble pide un préstamo al banco cuya garantía es la propia vivienda”, puntualiza Marín.
La cuantía del préstamo dependerá del valor del inmueble, y puede ser recibido en plazos o todo junto.
Se trata de un producto bancario que está dirigido mayoritariamente a personas mayores de 65 años o dependientes severas, apunta el abogado. “Mediante la contratación de una hipoteca inversa, el propietario del inmueble consigue liquidez y a su vez puede seguir residiendo en la vivienda”, señala.
El principal inconveniente de esta modalidad de préstamo es para los herederos del inmueble, ya que una vez que fallece el titular, el banco ejecuta su derecho sobre el mismo. “En ese momento el heredero tiene dos opciones, renunciar a la herencia y dejar que el banco se quede con la vivienda o afrontar el pago de la hipoteca que se ha generado con el préstamo”, matiza Marín.
¿Qué conviene más?
Marín se decanta por la venta de la nuda propiedad con usufructo vitalicio o figuras similares como la “vivienda inversa” para el vendedor como forma “más segura” para conseguir ingresos “residiendo en tu casa”.“Es la mejor forma de conservar el derecho de uso mientras se viva”, apunta.
Además, señala el abogado, las hipotecas inversas pueden generar las “hipotecas envenenadas” para los herederos, al existir la posibilidad de que se queden “cuotas pendientes de pago”, obligando a los herederos a tener que renunciar a la herencia o tener que afrontar una hipoteca.
Por otro lado, a pesar de que, si se incentiva a través de ventajas fiscales, la compraventa de la nuda propiedad no requiere una edad mínima para ser ejecutada, al contrario que las hipotecas inversas, que la establece en los 65 años. No obstante, tanto para unas como para otras, son más optimas cuanto mayor edad tenga el propietario.
La venta de la nuda propiedad puede ser una muy buena opción, sobre todo cuando no hay herederos, sin embargo, la mayor parte de los usuarios eligen la hipoteca inversa porque es la única alternativa en la que se obtiene liquidez sin perder la propiedad, la casa sigue siendo del propietario. En Reino Unido, el país si mas avanzado en estos temas, el 98% de los usuarios, también eligen la Hi por este mismo motivo. La Hipoteca inversa es además la única opción que no es irreversible, es decir, si bien la entidad no puede exigir la devolución de los prestado en vida, el usuario la puede cancelar en cualquier momento, por ej. : si el precio de la vivienda sube puede vender la casa y cancelar la HI. Otra ventaja de la Hipoteca Inversa es que se trata de la única alternativa que, estando debidamente regulada en España por la Ley 41/2007, solo puede ser suscrita por entidades supervisadas o vigiladas por el Banco de España o Dirección General de Seguros y es obligatoria la intervención de un asesor independiente, precisamente para proteger los intereses del mayor de 65. Ya hay entidades de crédito en España que, en función de la edad, pueden prestar hasta el 45% del valor de la casa, cantidad que se puede percibir de una sola vez o en forma de renta mensual vitalicia asegurada, a libre elección del usuario y, tras el fallecimiento del titular o titulares, la vivienda la heredan los herederos, a los que se les da un año para que decidan como quieren devolver lo prestado a sus padres y, como la vivienda es de ellos porque la han heredado, lo más usual es que la vendan, devuelvan lo prestado al banco y se queden con la diferencia. No hay por tanto “venenos”, ni tampoco cuotas de amortización y sí utilización del ahorro acumulado para vivir mejor sin perder la propiedad, con todas las garantías legales. En cuanto a la edad mínima, efectivamente la Ley exige tener 65 o más años a los suscriptores de hipotecas Inversas para poder acogerse a importantes exenciones fiscales y reducciones de gastos notariales y registrales, en las otras alternativas los inversores específicos necesarios que hay que encontrar para cada caso concreto, no suelen estar interesados en adquirir nudas propiedades si el vendedor tiene menos de 80 o incluso 85 años. Muchas gracias