En los últimos meses el mercado inmobiliario español ha experimentado un crecimiento constante en casi todos sus niveles. Los datos de 2021 no solo constatan una recuperación clara respecto al 2020 marcado por la pandemia, sino que superan, en algunos casos, a los registrados en 2019 antes de la llegada del coronavirus.
“No estamos en la misma situación ni en la venta de obra nueva, ni la venta de segunda mano, ni en las hipotecas, ni en la demanda global, ni en el clima económico y por lo tanto podemos concluir que no estamos ante una situación que nos sitúe a las puertas de una burbuja inmobiliaria”, afirma con convicción Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso.
La compraventa de viviendas es uno de los grandes indicadores que ha despertado la conversación en torno a la creación de una posible nueva burbuja inmobilaria. Y es que, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en septiembre se cerraron 53.410 operaciones de compraventa, lo que supone la cifra más alta desde abril de 2008.
Dentro de estas transacciones, destaca la obra nueva, que, para el experto, se trata de un sector que “todavía arrastra secuelas y no se ha recuperado totalmente de la gran crisis que vivimos entre los años 2007 y 2014”. Ahora, con un crecimiento del 10,6% respecto a 2019 en los primeros cinco meses del año, se espera que sus cifras sigan al alza en 2022.
“En el 2005 en España se vendían cerca de 900.000 viviendas de las cuales 350.000 eran de obra nueva, en el año 2019 en España se vendieron 501.000 de las cuales poco más de 90.000 eran de obra nueva. Por lo tanto, este crecimiento es una situación lógica. Con la vivienda de segunda mano pasa lo mismo”, matiza Bermúdez.
Una realidad muy diferente a la de 2008
Pese a los múltiples indicadores de recuperación, el subdirector general de donpiso, asegura que no existen “indicios sólidos” que sustenten la creación de una nueva burbuja: “Lo que estamos viviendo en estos últimos meses es una consecuencia lógica después de un período de inactividad importante donde se ha producido un embalsamiento de la demanda y estamos viendo crecimientos en el volumen de operaciones, unos crecimientos que ya estaban previstos”.
Otro factor a tener en cuenta es la actitud de las entidades financieras. Si bien el número de préstamos hipotecariaos sobre viviendas inscritos en el Registro de la Propiedad creció un 38% en agosto respecto al mismo periodo de 2019, la gran mayoría (67%) de los mismos son a tipo fijo, lo que muestra un cambio de preferencia, ya que antes lo habitual era el tipo variable.
“Además, también veremos cual es la actitud de las entidades financieras que, ahora mismo, no tienen la misma actitud que tenían en la época de burbuja inmobiliaria, en la que se daban créditos hipotecarios incluso a clientes que se sabía que difícilmente los podían devolver”, añade el experto.
Bermúdez señala a la demanda insatisfecha del año pasado durante el peor momento de la pandemia como el principal motivo del aumento de hipotecas, mientras que antes de la crisis del 2008 el ecosistema pivotaba en torno a la especulación.
“Cuando teníamos la burbuja inmobiliaria lo que veíamos es que las viviendas se sobre tasaban porque el objetivo era dar la hipoteca al precio que fuera. Las entidades financieras no actuaban con precaución, daban más del 100% del valor de la tasación a personas con poca solvencia. También otro hecho que calentaba mucho el mercado era la compra sobre plano, se lanzó todo el mundo a la compra sobre plano dando una cantidad previa y luego haciendo negocios con el traspaso de los derechos de ese contrato de adquisición”, afirma.
En definitiva, el crecimiento actual del mercado inmobilario está produciéndose a un ritmo correcto y alejado de lo que sería una fase de recalentamiento excesivo: “es una subida moderada y debemos esperar a ver lo que ocurre en los próximos trimestres, sobre todo con la economía española y cómo evoluciona la inflación, el precio de las materias primas y la energía, la posición que adopta el BCE con el precio del dinero, que va a influir directamente con la concesión de créditos y de hipotecas”.
