Históricamente, el mercado inmobiliario se ha caracterizado por su dinamismo. Ahora, tras la irrupción de un elemento tan distorsionador e impredecible como la pandemia, la situación es muy diferente, pues prever el comportamiento del sector y analizarlo se ha convertido en algo muy dificultoso por los constantes cambios y modificaciones legislativas.
“El mercado inmobiliario, sometido durante los dos últimos años a constante presión y un aluvión normativo para corregir la situación, no es ajeno a esta incertidumbre. Para que recupere su tónico habitual y un dinamismo de signo más sosegado y positivo, se debe alcanzar la máxima seguridad jurídica en el marco regulador en el que se desenvuelve”, explica Montserrat Junyent Martín, asesora jurídica del Consejo General de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de España.
Es por todo esto que, en el marco actual, continúa la experta, la normativa aprobada hasta ahora debe ser tratada con “carácter coyuntural”, pues ha surgido de la excepcionalidad del momento y podría, previsiblemente, cambiar una vez se recupere la normalidad prepandemia.
“Un marco estable solo puede alcanzarse si los operadores tienen seguridad de que las reglas no se van a modificar. Cualquier medida inicialmente coyuntural que suponga la integración en el marco normativo de forma normalizada puede ser un impedimento para recuperar la confianza”, añade Junyent.
Problemas en la regulación del precio del alquiler
Entre las problemáticas que debe resolver el sector destaca el arrendamiento. Esta figura jurídica no solo ha alcanzado gran protagonismo en los últimos meses, sino que se presenta como una de gran complejidad. En el caso de la vivienda, por ejemplo, el derecho a su acceso es un principio constitucional que los poderes públicos deben preservar y por ello están obligados a adoptar las medidas necesarias para hacerlo efectivo.
“El control del precio de la renta de la vivienda puede resultar una medida con buen acogimiento a nivel general, sin embargo, precisamente por la relevancia que tiene, no debe adoptarse teniendo en consideración exclusivamente el efecto que produce en una de las partes habida cuenta de que se desequilibran derechos y obligaciones y quiebra el principio de bilateralidad”, alerta la experta.
En este contexto, en el que los poderes públicos restringen y limitan la libertad de determinación de la renta, es necesario, en palabras de Junyent, exigir una compensación para recuperar el equilibrio perdido. En otras palabas, legislar para que, de un lado, sea efectivo el derecho a una vivienda digna, y, por otro, la propiedad mantenga su derecho a percibir un precio adecuadoy justo que le permita ofrecer en óptimas condiciones el producto.
“Las medidas coercitivas como la limitación de la renta o la obligación de ofrecer alquiler social producen efectos contrarios a los deseados, un exceso de presión en ese sentido reduce la oferta, el producto inicialmente destinado a arrendamiento se incorpora a la venta y dificulta la inversión en el mantenimiento de la vivienda en debida forma”, concluye la asesora jurídica del COAPI.
