“Las comunidades de vecinos tienen una oportunidad única para renovar energéticamente y revalorizar sus viviendas con un coste muy asequible”, afirmó hoy Pedro Soria, presidente de Agentia R+ durante la presentación de la firma, el agente rehabilitador creado por Acerta y Tinsa con el objetivo de impulsar la renovación del parque residencial a través de una gestión integral de proyectos de rehabilitación residencial dentro del paraguas de los fondos europeos Next Generation.
A modo de ejemplo, durante el evento celebrado en el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM), Agentia R+ expuso un caso práctico de rehabilitación de un edificio de 40 viviendas en el barrio madrileño de Aluche, en el que se desgranaron las actuaciones necesarias, los ahorros que generaría la actuación, así como la cuenta de ingresos (ayudas y deducciones fiscales) y gastos para los vecinos, que afrontarían un gasto final neto de 39 €/mes.
El acto contó con la participación de José María García, viceconsejero de Vivienda de la Comunidad de Madrid, y de Sigfrido Herráez, decano del Colegio de Arquitectos de Madrid.
José María García destacó la oportunidad que suponen los fondos Next Generation para renovar el parque de viviendas obsoleto. “Es una ocasión que no se puede dejar pasar y un importante reto de gestión. Además de ayudas directas, un objetivo tan ambicioso requiere ofrecer acceso a financiación competitiva, transparencia en la toma de decisiones y una fiscalidad incentivadora para entre todos ser capaces de movilizar la transformación del parque residencial”, apuntó el viceconsejero de Vivienda y Ordenación Territorial de la Comunidad de Madrid.
En el conjunto del país, los fondos europeos destinados a proyectos de renovación energética, conservación y accesibilidad residencial de barrios, edificios y viviendas superarán los 3.400 millones hasta 2023. Según apuntó José María García, “el Gobierno regional publicará en la última semana de abril o primera de mayo la convocatoria de las ayudas para la Comunidad de Madrid”, que ascenderán a 300 millones de euros.
Por su parte, Sigfrido Herráez, decano del Colegio de Arquitectos de Madrid, destacó la colaboración necesaria entre los distintos profesionales de la edificación para hacer posible que se beneficien de las ayudas la mayor cantidad posible de proyectos, a través de una gestión profesional y agilidad en la tramitación. “Estamos a punto de firmar con la Comunidad de Madrid un acuerdo para la creación de una ventanilla única que facilite la gestión de los trámites a todos los agentes implicados en el proceso. Vamos a poder ofrecer tres servicios básicos, como son la tramitación de licencias, subvención y visados, en un único punto”, avanzó Herráez.
Sentido estratégico de Agentia R+
Pedro Soria y Francisco Ordóñez, presidente y vicepresidente de Agentia R+, respectivamente, explicaron el porqué de esta colaboración entre Tinsa, líder en consultoría energética y valoración inmobiliaria, y Acerta, compañía de referencia en consultoría inmobiliaria y de construcción, especializada en project management.
Francisco Ordóñez puso en valor el prestigio que aporta Tinsa como compañía con una trayectoria contrastada en servicios de consultoría energética, así como su conocimiento del parque residencial desde su posición de líder en servicios de valoración en España. Pedro Soria, por su parte, destacó la gran experiencia de Acerta en project management como garantía de que la gestión integral de la rehabilitación se realizará con total objetividad e imparcialidad, adaptándose a los intereses del cliente en costes, plazos y calidades.
“Somos dos compañías complementarias. Sumamos conocimiento en consultoría energética, contamos con datos sobre el parque residencial y experiencia en el análisis previo de la idoneidad y costes de la actuación. Ello nos da mucha visibilidad tanto en el diseño de los proyectos como a la hora de asesorar sobre las cuentas reales que la rehabilitación energética va a suponer a los propietarios”, afirmó Francisco Ordóñez, vicepresidente de Agentia R+.
El reto de Agente Rehabilitador
Pedro Soria resumió en tres conceptos lo que Agentia R+ puede aportar al proceso de renovación del parque inmobiliario: profesionalidad, transparencia y comodidad. “El agente rehabilitador realiza una gestión profesional de todos los trámites y obras de rehabilitación. Ello supone que actúa como interlocutor único ante proveedores, Administración pública y también ante las comunidades de propietarios, que se desentienden completamente del proceso hasta la entrega del proyecto de rehabilitación finalizado, incluyendo la obtención de financiación y la tramitación de las ayudas. Y todo ello con una propuesta de total transparencia, con hitos reporting y monitorización establecidos de inicio”, explica Soria.
En el caso concreto de Agentia R+, Francisco Ordóñez destacó también una cuarta característica que la distingue de otros agentes del mercado: la independencia de poder elegir para cada cliente y situación el proveedor más adecuado. “Trabajamos estrechamente con los principales contratistas, proveedores y entidades financieras, pero no funcionamos con contratos de exclusividad, lo que nos permite seleccionar la mejor opción en cada caso”, explicó Ordóñez.
Eva Cuesta, consejera delegada de Agentia R+, fue la encargada de explicar las diferentes fases que atraviesan los proyectos de rehabilitación con fondos europeos, que son coordinados y gestionados por el agente rehabilitador con un servicio 360º. “El punto inicial es crítico: una buena información como paso previo a una buena decisión. Ofrecemos un primer análisis claro y gratuito sobre cuáles son los ahorros y ayudas alcanzables, así como la financiación disponible y la cuota resultante para los vecinos, ya que, salvo en muy contadas ocasiones, las ayudas no cubren la totalidad de la inversión que se ha de realizar”, explicó Eva Cuesta.
Una vez que se tiene la confirmación de la “reserva” de las ayudas comienza la parte de la fase de la rehabilitación propiamente dicha, de formalización del proyecto, formalizar los contratos y cerrar la financiación. Finalmente, hay que documentar todo lo realizado para justificar que se han cubierto los objetivos y se puedan cobrar las ayudas. “Nuestra propuesta como agente rehabilitador es 360º desde el análisis inicial hasta el cobro final de las ayudas. Nuestra vocación es hacer posible que los fondos lleguen a las familias y contribuir a que el parque residencial suba un escalón en eficiencia y accesibilidad”, afirmó la CEO de Agentia R+.
Las cuentas de la rehabilitación: una inversión de 1,1 millones por 39 €/mes
Con el objetivo de explicar desde el punto de vista financiero qué supone para una comunidad de propietarios rehabilitar su edificio dentro del plan Next Generation, Agentia R+ presentó el caso práctico de un inmueble de 10 plantas y 40 viviendas construido en 1970 en el barrio de Aluche en Madrid.
En este ejemplo, que contempla una propuesta de actuaciones de rehabilitación por valor de 1,1 M€, cada propietario afronta un gasto neto final de 39 €/mes, incluyendo las ayudas directas y las desgravaciones fiscales que podrá aplicar durante dos años.
“En este caso práctico, los propietarios de las viviendas lograrían un ahorro del 65% en su factura energética, al tiempo que reducirían un 75% las emisiones de dióxido de carbono y conseguirían revalorizar su vivienda en torno a un 16%. A estos números hay que añadir un importante salto cualitativo en confort en cuestiones como el bienestar térmico, la calidad del aire o la protección frente al ruido, por citar algunos ejemplos”, explicó David Paramio, director general de Agentia R+.
¿Qué actuaciones habría que realizar y qué ahorro se conseguiría?
El Real Decreto establece que son subvencionables aquellas actuaciones de mejora o rehabilitación que reduzcan en al menos un 30% el consumo de Energía Primaria No Renovable (EPNR) del edifico. A mayor nivel de ahorro, mayor es la cuantía máxima de las ayudas que se pueden obtener, de acuerdo con una escala.
Además, si el edificio está situado en las zonas climáticas C, D y E (según la clasificación establecida por el Código Técnico de la Edificación) las actuaciones tienen que conseguir, además ese 30% de ahorro mínimo en el consumo EPNR, una reducción de la demanda global anual de calefacción y refrigeración del 35% (zonas climáticas D y E) o del 25% (zona climática C).
El caso de este edificio ubicado en Madrid, que se localiza en la zona climática D3, las actuaciones deberán conseguir, además de un ahorro de consumo EPNR del 30%, una reducción del 35% en la demanda global de calefacción y refrigeración manteniendo las condiciones internas de confort.
“El análisis constructivo y de las instalaciones del edificio concluye que tiene una calificación energética G y que es posible acometer actuaciones sobre la fachada, la cubierta, las ventanas y la caldera de calefacción central, con las que se conseguirían ahorros por encima de los mínimos indicados en el Real Decreto”, explicó Paramio. Concretamente, se reduciría un 71% el consumo de energía primaria no renovable, lo que permitía mejorar la calificación energética del edifico de G a D, consiguiendo también un ahorro del 60% en la demanda global de calefacción y aire acondicionado.
¿De qué nivel de inversión estamos hablando?
Las actuaciones propuestas por Agentia R+ en este edificio madrileño requerirían una inversión total de 1,1 millones de euros. La mayor parte, un 70%, corresponde al cambio de ventanas por carpintería PVC de triple vidrio con cámara de aire y tratamiento térmico. Otro 23% se refiere al aislamiento térmico exterior de la fachada con un sistema SATE. El resto de la inversión se reparte entre una instalación de calefacción central de gas de alta eficiencia y la instalación de una cubierta ventilada con adición de aislamiento en el edificio.
“Considerando las ayudas reconocidas para ahorros energéticos superiores al 60% y la subvención máxima por vivienda establecida en el Real Decreto, esta rehabilitación se beneficiaría de fondos europeos por valor de 752.000 euros”, explica Paramio.
¿Cuánto le va a costar a la comunidad de propietarios?
Si descendemos los números globales de la actuación al bolsillo de cada uno de los 40 propietarios del edificio, la actuación de rehabilitación supone una inversión de 27.597 € por vivienda. Dado que cada propietario puede beneficiarse en este caso concreto de hasta 18.800 € de ayudas europeas y de 5.300 euros de desgravaciones fiscales en dos años, la inversión neta que cada propietario habrá puesto de su bolsillo al final del proceso será en torno a 3.500 euros.
“Como agente rehabilitador nos encargamos de negociar con los bancos las mejores condiciones posibles de financiación en nombre de los propietarios para cubrir el coste de todas las actuaciones de reforma que se desarrollan antes del cobro de las ayudas y, en parte, también antes del disfrute de los beneficios fiscales”, explica el director general de Agentia R+. Considerando unas condiciones medias de financiación, y descontando las ayudas europeas que se percibirían y los beneficios fiscales aplicables en el IRPF: el proyecto de rehabilitación supone para cada familia un coste neto de 39 €/mes.
“Esto es un ejemplo que parte de las condiciones energéticas y constructivas de un edificio concreto. Las actuaciones por realizar y las cuentas económicas del proceso varían en función del punto de partida del edificio, qué ahorros son alcanzables e, incluso, en qué zona climática está situado el inmueble, ya que ello condicionará los objetivos que se han de alcanzar para optar a las ayudas. Cada caso debe estudiarse de forma individualizada y saber seleccionar muy bien aquellos en los que salen las cuentas para los vecinos”, explicó David Paramio.
