Las oficinas recuperan protagonismo dentro del sector inmobiliario español. En el primer semestre de 2022, la contratación ha batido la media de la serie histórica en Madrid y Barcelona por primera vez desde 2019, superando las expectativas ante la incertidumbre económica surgida en los últimos meses.
Esta es una de las principales conclusiones del Office Pulse de Savills, el evento sectorial que realiza un análisis trimestral de la evolución del segmento oficinas y que ha sido moderado por Hipólito Sánchez, Director Ejecutivo de la división de Oficinas de la consultora en España. En esta ocasión, el encuentro ha contado con la participación de Ángel Estebaranz, National Director Offices; Estefanía Pardo, Senior Consultant Offices leasing de Madrid; Natalia Montal, Associate Director de Office leasing en Barcelona; Jéssica Estévez, Associate Offices leasing de Barcelona; Daniel Norrby, Associate Director Offices Capital Markets Madrid; y Carlos Bajo, Director Offices Capital Markets Barcelona.
Los expertos de ambas ciudades destacan que se mantiene la tendencia de una polarización cada vez mayor del mercado y una clara preferencia por los edificios de clase A o B+. Así, los inmuebles con calidad en localizaciones urbanas, con buenas conexiones y que cumplan con los principales criterios de sostenibilidad, siguen generando interés entre los inquilinos y sus rentas están experimentando subidas suaves y mantenidas en el tiempo. También destaca, especialmente en Madrid, el aumento de la demanda de oficinas ya implantadas, y en ambas ciudades, la demanda de espacios flexibles y oficinas con espacios exteriores como terrazas, patios o jardines, y zonas de trabajo donde trabajar el engagement corporativo. En cambio, algunos edificios situados en la periferia que no sean nuevos desarrollos o hayan sido rehabilitados recientemente se están convirtiendo en un submercado que experimenta mayores dificultades y ligero descenso de las rentas al registrar esta zona mayor disponibilidad.
Madrid
Según datos de Savills, la contratación bruta de oficinas en Madrid en el primer semestre ha mantenido una buena evolución desde el inicio del año, alcanzando 270.000 m2 hasta junio, un 54% más que en el mismo periodo del año pasado y un 5% por encima de la media histórica. En palabras de Ángel Estebaranz, “hemos visto un mercado mucho más activo de lo que habíamos previsto, con una demanda sólida, tasas de disponibilidad estables y rentas que varían en función de la ubicación y calidad de los activos. La demanda entre 500 y 3.000 m2 está soportando el mercado ante la ausencia de grandes operaciones, y esto aporta un equilibrio importante para el mercado”.
Durante este primer semestre han destacado edificios especialmente activos en el mercado como Velázquez 86D, rehabilitado íntegramente por Colonial, o el nuevo edificio OM Infinito promovido por Torre Rioja y situado en el distrito MadBit.
Las rentas teóricas vuelven a crecer en prime CBD situándose de media en 34,75 €/m2/mes, mientras que entre la M-30 y la M-40, los alquileres de edificios prime se mantienen estables en 17,75 €/m2/mes.
La tasa de disponibilidad total se ha mantenido estable en los últimos tres meses en Madrid, subiendo muy ligeramente en comparación con el primer trimestre y alcanzando el 9,43%, siendo esta mayor fuera de la M-30 (11,66%) y muy inferior (5,8%) en zonas prime, CBD y área urbana. Desde Savills prevén la rehabilitación o nueva construcción de 467.000 m2 de oficinas hasta finales de 2023, de los cuales el 62% será rehabilitación frente a un 38% de obra nueva. Aproximadamente el 25% del total ya tiene usuario comprometido.
Barcelona
La contratación de oficinas de Barcelona se ha mantenido estable en el primer semestre y cerró junio con 182.200 m2, un 37% más en tasa interanual y un 16% por encima de la media histórica. Entre abril y junio, la absorción en las nuevas áreas de negocio ha recuperado su protagonismo con el 38% de la absorción sobre el total. El centro ciudad acapara el 33% con la entrada de nuevos proyectos rehabilitados y la periferia, a pesar de haber disminuido ligeramente, ha concentrado el 21% del total de contratación.
Según señala Natalia Montal, “entre enero y junio se han firmado 52 operaciones de más de 1.000 m2 en Barcelona, el 73% de las cuales suponen contratación neta y ampliaciones, es decir, nuevas compañías y crecimiento de empresas en Barcelona. La mayor parte de estas transacciones se han realizado en centro ciudad y nuevas áreas de negocio, principalmente el 22@, que ha concentrado el 29% del total de la superficie contratada durante el 1er semestre”. Así, destacan operaciones como el alquiler de 9.800 m2 de Travelperk o el arrendamiento de 4.900 m2 de SocialPoint, ambas en diferentes ubicaciones del distrito tecnológico.
En cuanto a la nueva oferta, Barcelona acogerá 330.000 m2 nuevos de oficinas en 2022 y unos 220.000 m2 en 2023. En ambos casos, destaca el volumen de nueva oferta que aportará la rehabilitación de edificios tanto en el centro como en 22@. Desde Savills también señalan la relevancia de los espacios flex en el mercado de la capital catalana, donde el sector tecnológico es uno de los mayores contratantes. De este modo, la contratación de espacios flexibles en Barcelona ha supuesto el 10,4% del total de la absorción de oficinas en el primer semestre de 2022. Concretamente, entre abril y junio, se han contratado 13.700 m2 de superficie flex, la mejor cifra de contratación trimestral de los dos últimos años.
Como en Madrid, la tasa de disponibilidad no ha experimentado variaciones relevantes en el dato global del mercado, que se sitúa en el 8,89%. Ésta se ha reducido en zonas prime CBD y en la periferia, se ha mantenido estable en el centro ciudad, pero ha aumentado en las nuevas áreas de negocio, sobre todo en 22@ por la entrega de nuevos proyectos y la reubicación de algunas compañías.
Las rentas teóricas se han mantenido estables en el segundo trimestre. En prime CBD se sitúan alrededor de los 27,5 €/m2/mes, mientras que en centro ciudad y nuevas áreas de negocio se mantienen en 23 €/m2/mes. En la periferia se han revisado ligeramente a la baja y rozan ahora los 13 €/m2/mes.
Inversión
La inversión en oficinas en España en el primer semestre de 2022 ha alcanzado 1.250 millones de euros, un 18% más que en el mismo periodo de 2021.
La entrada de producto en el mercado de Madrid tras dos años de escasez ha impulsado la actividad en la capital para superar en un 7% el volumen total registrado en todo 2021, con 760 millones transaccionados en 35 activos hasta cierre de junio.
Según Savills, el interés inversor en los mercados de oficinas de Madrid y Barcelona sigue creciendo, especialmente en activos core y core+, con priorización de contratos a largo plazo y buenos convenants. El pipeline de producto en el mercado en ambas ciudades asciende a casi 3.000 millones de euros según los datos registrados por Savills, que confía con esta cifra en que 2022 cierre con un nivel de inversión en oficinas notable, aunque el total no llegue a ser transaccionado. Los expertos de la consultora señalan que el incierto contexto económico actual se traduce en una postura más conservadora en inversión. “Vemos una sensación de prudencia, y parece que el capital está esperando a septiembre para divisar qué ocurrirá en los próximos meses”, indica Hipólito Sánchez. “Ante la subida de tipos de interés, es lógico pensar en que se presionen las yields al alza”, concluye.
Finalmente, en relación con la negociación de contratos ante una situación económica marcada por un notable incremento del IPC, los expertos de Savills sostienen que tanto propietarios como inquilinos y mediadores están haciendo esfuerzos para encontrar soluciones beneficiosas para todas las partes y que, en los próximos meses, la clave será la adaptabilidad y flexibilidad.
