La calidad de los espacios de trabajo ha pasado a ser el principal elemento en la toma de decisiones en oficinas en España. Los usuarios muestran cada vez un mayor interés por los edificios de clase A, que han superado el 50% de la contratación en Madrid y el 46% en Barcelona. Este tipo de espacios alcanzan las rentas más elevadas en ambas ciudades, por encima de 30€/m2/mes de media en la capital y de 23€/m2/mes en la ciudad condal, desplazando el factor coste como decisivo a la hora de alquilar nuevas oficinas, en favor de criterios ESG y bienestar del talento. Esta ha sido una de las principales conclusiones del Office Pulse del Tercer Trimestre de 2022 presentado por la consultora inmobiliaria internacional Savills y que ha contado con la participación de Ángel Estebaranz, National Director Offices; Natalia Montal, Associate Director de Office leasing en Barcelona; e Hipólito Sánchez, Director Ejecutivo de la división de Oficinas de la consultora en España. Miguel Hernández, director de Renazca, ha presentado además los detalles del proyecto de revitalización de la zona de Azca en Madrid en esta edición de Office Pulse de Savills.
La rehabilitación gana peso
Con el objetivo de mejorar la calidad del parque de oficinas y adecuarla a los requerimientos actuales de la demanda, la rehabilitación gana peso sobre la obra nueva en el segmento de oficinas. En el caso de Madrid, el 58% de la nueva oferta que se espera para lo que queda de 2022 y 2023 (430.000 m2) procederá de edificios rehabilitados y un 30% de este espacio ya cuenta con un usuario comprometido. En los próximos meses, la rehabilitación se irá expandiendo cada vez más a edificios situados fuera de la M-30, según Savills.
En Barcelona, el 35% de la nueva superficie en el mercado de oficinas hasta finales de 2023 corresponde a proyectos de rehabilitación de activos, frente al 12% de media en la serie histórica. Casi el 60% de estos proyectos son en centro ciudad, un área cada vez más demandada.
Madrid, un mercado con evolución dual
En lo que va de año, las empresas han contratado 410.000 m2 de superficie de oficinas en Madrid, un 50% más que en el mismo periodo de 2021 tras un tercer trimestre especialmente activo para el periodo y que ha superado los 140.000 m2 de absorción. “La principal diferencia este trimestre ha sido la vuelta de mega-operaciones, por encima de 10.000 metros cuadrados, que no habíamos visto en todo el año”, ha explicado Estebaranz.
El mercado de oficinas en Madrid sigue polarizándose y acrecentando las diferencias en función de la localización y la calidad de los activos. La demanda ha preferido edificios de calidad dentro de la M-30. La contratación ha crecido un 32% en área urbana, un 13% en el distrito de negocios (CBD) y un 6% en las ubicaciones prime. En cambio, se ha contraído un 28% en la periferia cercana y un 21% en la periferia lejana. Las rentas teóricas presentan un comportamiento parecido: las rentas en prime CBD alcanzan los 35 €/m2/mes y exhiben una suave tendencia al alza, alcanzando máximos de 43 €/m2/mes, mientras que entre la M-30 y la M-40 se mantienen estables alrededor de los 17,75 €/m2, y en la periferia lejana muestran una ligera tendencia a la baja, más acusada en aquellos inmuebles de peor calidad con una localización más lejana.
Madrid cuenta actualmente con un stock de oficinas superior a los 14 millones de metros cuadrados y entre los últimos meses de 2022 y 2023 se espera que se incremente en 430.000 m2, la mayor parte en edificios rehabilitados. La entrada de nueva oferta está siendo equilibrada y esto mantiene la tasa de desocupación en Madrid estable alrededor del 9,4% de media. No obstante, también se observan diferentes comportamientos en función de la localización de los activos: dentro de la M-30, ésta disminuye hasta el 5,2%, mientras que fuera de la M-30 asciende hasta el 12%.
De cara a cierre de año, los expertos de Savills prevén que Madrid alcance los 520.000 m2 de contratación (un 24% más que en 2021). Estebaranz ha destacado que se trata de un mercado “sano”, donde la tasa de desocupación y las rentas se mantendrán estables en el corto y medio plazo, mientras habrá que seguir muy de cerca la evolución de la situación macroeconómica y su afectación a la demanda.
Barcelona, la demanda vuelve al centro
La contratación de oficinas en Barcelona ha superado los 241.000 m2 hasta septiembre, un 9% más interanual. Destaca el crecimiento del peso del centro ciudad en volumen de contratación total (actualmente 31%), alentado por la entrada de nueva oferta gracias a la rehabilitación de inmuebles. Por el contrario, se aprecian descensos en la contratación en el resto de zonas si bien la contratación en edificios de calidad A aumenta en todas ellas, salvo periferia.
En lo que va de año, Barcelona ha registrado un total de 314 operaciones de alquiler y desde Savills calculan que, a cierre de año, la cifra de operaciones será superior a la de 2021. «Estamos en un contexto de prudencia pero con demanda en el mercado para superar el nivel de absorción de 2021. Vemos que el posicionamiento de las empresas ya no busca solo localización sino también calidad y el 74% de las operaciones por encima de 1.000 metros siguen siendo absorción neta o crecimiento», según ha explicado Natalia Montal.
Según Savills, el stock del parque de oficinas de Barcelona a cierre de septiembre es de 6.430.500 m2, un 2,4% más que en 2021. En 2022 se han entregado 330.000 m2 y se espera que esta cifra aumente en 176.000 m2 a finales de año. El 43% de esta superficie ya está pre-alquilada de cara a 2022 y en un 6% de cara a 2023. Como ha ocurrido en los últimos ejercicios, el 22@ concentra gran parte de esta nueva superficie (un 81% en 2022), pero se espera que este porcentaje se reduzca hasta el 50% en 2023 con las rehabilitaciones en el centro ciudad.
Este gran volumen de entregas ha provocado un desajuste en la tasa de desocupación en 22@, que se sitúa actualmente en el 18%, una cifra a monitorizar según Savills, cuyos expertos prevén que podría quedar estabilizada en 2024-2025. En prime CBD y centro ciudad, la disponibilidad es del 5,1% y el 4,8% respectivamente. La media de Barcelona se sitúa en el 9,89%.
De acuerdo con las previsiones de Savills, la demanda en curso permitirá acabar el ejercicio superando los 328.000 m2 de absorción del año pasado.
Yields y ajustes de precio en el mercado de inversión
La inversión en el mercado de oficinas de España ascendió a 2.300 millones de euros a cierre de septiembre, repartidos en 1.183 millones en Madrid, 835 millones en Barcelona y 280 millones en otras ciudades. Esta cifra supone un aumento del 28% en comparación con el mismo periodo de 2021. En ambas ciudades destaca el interés inversor por el producto core y se vuelve a priorizar localización junto a sostenibilidad. También en ambas ciudades se observa una tendencia al alza de las yields, que en los activos prime CBD ya rozan el 4%.
Tal como ha explicado Hipólito Sánchez, «el mercado de inversión corrige mucho más rápido que el de usuarios en entornos como el actual y estamos viendo ajuste en los precios de compra en niveles lógicos y acorde a la situación de incertidumbre. Se venden los activos estabilizados, pero transaccionar por debajo del 4% en Madrid y Barcelona será muy puntual por las comparativas con el bono a 10 años y el repunte de yields en otros mercados europeos, que se han incrementado entre 75 y 100 puntos básicos.»
