Actualmente se produce la insólita situación de que cuando una vivienda es okupada, el propietario tiene que iniciar una carrera probatoria, normalmente de largo recorrido en el tiempo, para acreditar que es el legítimo propietario de la misma y que no hay ningún contrato en vigor que acredite la ocupación. “Cuando un simple tickets de pizza tiene mucho más peso que un título de propiedad, algo grave está pasando en nuestro sistema legal”, advierte José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA)
Por este motivo, la Agencia Negociadora del Alquiler propone realizar dos cambios legales, que afectarían a la Ley de Arrendamientos Urbanos y a los registros de las Comunidades Autónomas, donde actualmente se depositan las fianzas:
1.- MODIFICAR EL ART. 37 DE LA LAU.
La primera medida, que afecta al artículo 37 de LAU, como ha propuesto la Catedrática de Derecho Civil, Dª Matílde Cuena Casas, “consiste en obligar a que cualquier arrendamiento que se celebre, para que se considere válido a los efectos de que el juez implemente las medidas cautelarísimas que se le propongan, deba ser obligatoriamente realizado por escrito e incluido en un registro de arrendamientos creado por la Comunidad Autónoma donde resida la vivienda”, comenta Jose Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamientos y director general de la Agencia Negociadora del Alquiler.
“De esta forma, prosigue Zurdo, esta herramienta sería efectiva y permitiría a los jueces actuar contra los contratos simulados que presentan los okupas para acreditar que llevan tiempo ocupando las viviendas. Por esta vía, conseguiríamos que cualquier contrato que le presentase un okupa a un juez para acreditar una posesión legal y pacífica de la vivienda que se pretende desocupar, debería estar inscrito en un Registro público de arrendamientos, si se quisiera aumentar la protección jurídica. Por lo que, si no lo estuviera, el juez que conociera del asunto podría rápidamente presumir que dicho contrato o documento presentado para justificar una ocupación anterior era simulado, pudiendo, de manera inmediata, aplicar las medidas cautelarísimas que se le solicitaran para el desalojo de los Okupas, y una vez fuera de las viviendas continuar con la tramitación de los procedimientos a que hubieran dado lugar las ocupaciones.
2. QUE EN LOS REGISTROS DE LAS CCAA DONDE LOS ARRENDADORES REGISTREN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO, TAMBIÉN SE VERIFIQUEN SUS TITULOS DE PROPIEDAD
“La solución que proponemos desde ANA, subraya Zurdo, es que, en estos registros autonómicos, que ya existen para otros fines, como los Registros de fianzas, sea obligatorio que se inscriban todos los arrendamientos, y por este motivo es necesario que se hagan en forma escrita”.
“Del mismo modo, es necesario que se compruebe, mediante la presentación de los títulos necesarios, la capacidad de los arrendadores para poder arrendar las viviendas, ya sea porque los arrendadores fueran propietarios de las viviendas, o bien porque fueran titulares de derechos reales que les otorgaran la capacidad para poder alquilarlas, por ejemplo, porque fueran usufructuarios, superficiarios, enfiteutas, etc”, señala Zurdo.
“Hay que advertir, que en muchos casos se da la circunstancia de que el título que legitima para disponer de la vivienda, se encuentra en la misma vivienda ocupada y el legítimo titular de los derechos sobre esa vivienda no puede acceder a ella para presentarlo ante el juez. Con esta medida que proponemos, en los Registros de las CCAA ya estarían acreditados los títulos de propiedad o de uso, y por lo tanto a disposición de los jueces”, añade José Ramón Zurdo.
LOS JUECES PODRÍAN CONOCER LA LEGITIMIDAD DE LOS ARRENDATARIOS SIN TENER QUE ESPERAR A QUE LOS PROPIETARIOS LES PRESENTASEN LOS TÍTULOS
Así lo explica el director general de ANA: “de esta manera se conseguiría dar una herramienta muy eficaz, rápida y poderosa a nuestros jueces para desalojar a los okupas cuando presentaran contratos simulados, con el único fin de ganar tiempo; bastará con comprobar si los contratos que muestren están o no inscritos en los Registros de arrendamientos y si se hubieran ingresado las fianzas correspondiente”
“Así, cualquier contrato de arrendamiento o documento que presentasen los okupas para acreditar una posesión, si no estuviera inscrito, habría que presumir (presunción iuris tantum) que era un contrato simulado”, señala Zurdo. Para que estos cambios fueran totalmente efectivos, sería necesario tener una fluida comunicación telemática entre estos Registros de contratos y las oficinas judiciales de los juzgados”, subraya José Ramón Zurdo.
“De esta manera, solo valdría como título válido para justificar una posesión con plenos efectos jurídicos, la inscripción de los contratos de arrendamiento en los Registros, y no los tickets que presentan algunos okupas”, añade el directivo de ANA.
LA MISMA MEDIDA TAMBIÉN SIRVE PARA ACABAR CON EL MERCADO NEGRO
“Además, a través de este Registro, habría un mejor control de todos los arrendamientos que se firmaran. De esta forma aflorarían arrendamientos que actualmente no se declaran. Seguramente, si se implementaran estos cambios, muchos arrendadores, que están alquilando en “negro”, legalizarían sus arrendamientos, porque les daría mayor seguridad jurídica a la hora de poner sus viviendas en alquiler ante la posibilidad de ser okupadas”, señala Zurdo.
Desde ANA, recuerdan que, el único cambio que habría que hacer es modificar el artículo 37 de la actual LAU que permite la libertad de formas en los contratos de arrendamiento, imponiendo que todos los arrendamientos de viviendas se realicen en forma escrita, ofreciendo la posibilidad de que sean inscritos en un Registro público de contratos de arrendamientos, que podrían ser los mismos registros de las Comunidades Autónomas que ya existen para registrar las fianzas de los arrendamientos.
