Las previsiones de la mayoría de las instituciones y expertos apuntan a una ralentización de las compraventas de vivienda en 2023. Lo cierto es que las operaciones seguirán fluyendo, aunque a un ritmo menor a la efervescencia vivida en 2021 y gran parte de 2022. A la hora realizar esta transacción, es muy habitual que la casa que el comprador desea adquirir tenga una hipoteca pendiente. La gestión del proceso estará sujeta a aspectos civiles y fiscales que no debemos pasar por alto.
Desde el despacho Marín & Mateo Abogados, plantean una serie de situaciones. En primer lugar, puede darse el caso de que el vendedor esté al corriente de las cuotas hipotecarias, al tiempo que el comprador necesite financiación para convertirse en propietario. “El vendedor no debe preocuparse más que de solicitar a su banco el certificado de deuda para entregárselo al comprador”, afirma Abel Marín, abogado y socio del despacho Marín & Mateo Abogados. El experto recomienda pedirlo cuando esté fijada “la fecha exacta para firmar la escritura notarial de compraventa”, añade.
En caso de que comprador vaya a pagar al contado, es probable que exija que un apoderado del banco acreedor se persone el día de la firma. Marín revela que “muchas notarías están en continuo contacto y coordinación con los distintos bancos, por lo que acuden regularmente para firmar lotes de las cancelaciones que cada notaría va acumulando”. En este sentido, Marín aconseja delegar la gestión en la propia notaría o en un abogado especialista.
Por otro lado, cuando la hipoteca esté totalmente pagada, Marín señala que “bastará con solicitar el certificado de cancelación al banco, y la propia notaría se encargará”.
Si el comprador quiere subrogarse a la hipotecavigente del vendedor, el proceso es mucho más sencillo. “Es la situación ideal, pues el vendedor se ahorra los gastos de cancelación de su hipoteca y no deberá realizar ninguna gestión”, comenta el abogado.
¿Qué ocurre cuando se ha iniciado una ejecución hipotecaria?
El procedimiento se complica algo más si la hipoteca está vencida o en mora. En estos casos, “necesariamente debe intervenir el abogado del banco acreedor, y resulta muy aconsejable que el vendedor requiera la intervención de su abogado para salvaguardar sus derechos”, comenta Marín, añadiendo que “el día de la firma, el acreedor recibirá el cheque o justificante de cobro de lo adeudado y presentará escrito al juzgado con la solicitud de archivo del procedimiento por satisfacción extraprocesal”.
En el apartado de la tributación, el socio del despacho Marín & Mateo Abogados recuerda que “para poder aplicarse la deducción por reinversión en vivienda habitual se debe reinvertir el 100% del precio de venta líquido obtenido por la venta de la casa”. En este sentido, se debe tener en cuenta que no todas las hipotecas tienen como objetivo la compra de una vivienda. Los ejemplos son numerosos, desde la hipoteca de unos padres establecida como garantía a un hijo hasta préstamos hipotecarios para refinanciar deudas, una reforma, la compra de una segunda residencia, etc.
