Cada vez vivimos más. La esperanza de vida en España se situó en 2021 por encima de los 83 años. Sin embargo, la difícil sostenibilidad de las pensiones arroja mucha incertidumbre sobre la asignación que recibiremos tras la jubilación. La respuesta podría estar en la vivienda. Según el Instituto Nacional de Estadística, el 88,8% de las personas mayores de 65 años es propietario de la casa en la que vive. En este sentido, vender la vivienda y seguir residiendo en ella o alquilarla a un tercero es perfectamente posible.
“Todas las propiedades se desglosan en dos conceptos: el derecho a usarlas y disfrutarlas, y obtener sus frutos (en vivienda la renta de alquiler), que es el usufructo, y la mera titularidad, que es la nuda propiedad”, apunta Abel Marín, abogado y socio del despacho Marín & Mateo Abogados. El abogado admite que “obtener unos rendimientos desprendiéndonos de la nuda propiedad y, al mismo tiempo, continuar viviendo en esa misma casa o rentabilizarla a través del arrendamiento reservándonos el usufructo es una alternativa a la que recurre cada vez más gente”.
Este tipo de operación inmobiliaria está calando entre la población senior, aunque todavía existen reticencias: “Todavía hay quien debe superar ese obstáculo psicológico de que, mientras la vivienda sea suya, será un verdadero hogar, un refugio seguro”, comenta Marín, que no duda en admitir que “el vendedor no notará nada diferente tras desprenderse de la nuda propiedad porque seguirá viviendo en la misma casa, pero muchas personas mayores están convencidas de que deben dejar su casa como herencia a los hijos, renunciando a un activo capaz de elevar su calidad de vida en el momento que más lo necesitan”.
El valor, el verdadero dilema
Ponerle precio a un inmueble en venta requiere de un estudio de mercado detallado. En el caso de las transacciones de nuda propiedad, el cálculo del valor no está exento de dificultades, puesto que entran en juego muchos factores.
Marín señala que, por norma general, se parte de la base del valor fiscal, que es “un cálculo actuarial muy sencillo que consiste en restar la edad del usufructuario a 89. Así, si el propietario tiene 69 años, el valor fiscal sería del 20%”. Sin embargo, el abogado destaca que “esto no significa que el comprador vaya a pagar el 80%”.
El portavoz del despacho Marín & Mateo Abogados revela que “existen estadísticas muy útiles que funcionan como estimativos, tales como la esperanza de vida por población, por sexo, por provincias… Además de un aspecto importante como el estado de salud de la persona que va a vender”.
Sin duda, la edad es un elemento decisivo: cuanto más mayor sea el potencial usufructuario, más dinero se percibirá, puesto que disfrutará del bien menos tiempo. También influye la temporalidad del usufructo, puesto que, “aunque se presupone vitalicio, es decir, hasta el fallecimiento del usufructuario, es posible pactar un periodo concreto, aunque no es habitual”, asegura Marín.
No perder de vista la inflación
Otro de los condicionantes capaces de incrementar o reducir el valor de una nuda propiedad tiene que ver el método de pago, puesto que hay casos en los que se recibe una cantidad al realizar la operación, pero también es posible llegar al acuerdo de percibir ese montante dividido en mensualidades o anualidades.
En este segundo supuesto, Marín indica que es esencial tener en cuenta el efecto de la inflación: “Una opción es vender por 100.000 euros y recibirlos en el momento, y otra recibir 10 pagos de 10.000 euros en un periodo de 10 años. Teniendo en cuenta la evolución del IPC, es absolutamente recomendable recibir asesoramiento de un profesional a la hora de hacer los cálculos y así mantener el poder adquisitivo mediante cláusula de indexación al IPC”, indica el experto.
Por otro lado, el abogado insiste en que “los beneficios de la nuda propiedad resultan muy atractivos, pero siempre y cuando el valor de la vivienda sea razonable y no se acepte un precio irrisorio fruto de la urgencia o de la presión por parte del comprador o del inversor”.
Ideal entre familiares
Este tipo de operaciones, en muchas ocasiones, son propuestas a familiares. Para el abogado, esto tiene una serie de ventajas e inconvenientes.
“Entre las ventajas está que el negocio queda en casa y que hay confianza, pero, por el otro lado, como desventaja encontramos la falta de solvencia del familiar en los casos de pago aplazado y el consecuente incumplimiento del mismo. En estos casos es aconsejable que haya consenso familiar, pues afectará a los herederos en el futuro”, concluye.
