La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) y el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Barcelona han dado a conocer las cifras del mercado inmobiliario catalán durante el cuarto trimestre del 2022 y del conjunto del año. Los datos han sido analizados en comparecencia digital por Vicenç Hernández Reche, presidente de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (ANAI) y de la AIC, así como CEO de Tecnotramit; Anna Puigdevall, directora general de la ANAI y la AIC y tesorera de FIABCI España, Gerard Duelo Ferrer, presidente del Consejo General de los COAPI de España y del COAPI de Barcelona, y Luis Fabra, director de la Cátedra en Mercado Inmobiliario.
Así pues, según los datos del informe presentado, el número de compraventas registrado en Cataluña durante el cuarto trimestre del año fue de 24.038, con un descenso trimestral del 10,9% con respecto al trimestre precedente, cuando se habían registrado 26.966, nivel máximo desde el segundo trimestre de 2007. Sin embargo, con respecto al mismo trimestre de 2021 se dio un incremento del 8,7%. En el conjunto del año se registraron 102.231 compraventas, un incremento interanual del 14,7%, el mayor incremento interanual desde 2007.
La distribución de compraventas de vivienda en la autonomía consolida el liderazgo de la vivienda usada, con un peso del 84,13% de las compraventas del cuarto trimestre, quedándose la vivienda nueva con un porcentaje del 15,87%. Esta última modalidad se ha desagregado en un 14,88% de vivienda nueva libre y un 0,99% de vivienda nueva protegida.
Barcelona sigue acaparando más de 6 de cada 10 compraventas en Cataluña
La provincia de Barcelona acaparó el 64% del total de compraventas de vivienda en Cataluña durante el último trimestre, alcanzando las 15.373 compraventas, con un incremento interanual del 9,6%. Tras ella se sitúan la provincia de Tarragona con el 15,6% de cuota y 3.755 compraventas, con una mejora interanual del 10,5%; la provincia de Girona con el 15,1% y 3.639 compraventas, con un crecimiento interanual del 9,9%; y la provincia de Lleida con 1.271 compraventas y un 5,3% de cuota de mercado, con un descenso interanual del -7,9%.
Los precios siguen al alza con Barcelona a la cabeza
El precio por m² de la vivienda en Cataluña continuó creciendo durante el cuarto trimestre, pero más moderadamente, con una tasa trimestral del 1,1%. El precio medio fue de 2.417 €/m², con un incremento interanual del 6,7%. En términos absolutos el nivel de precios alcanzó máximos desde 2011. En vivienda nueva el precio medio fue de 2.616 €/m², nivel máximo desde 2009, con un incremento trimestral del 1% y del 6,6% interanual, mientras que en vivienda usada el precio medio fue de 2.377 €/m², valor máximo desde 2011, con un incremento trimestral del 1,2% y del 6,8% interanual.
Los resultados provinciales en precio por metro cuadrado de la vivienda del cuarto trimestre ratifican la moderación de la tendencia alcista, aunque marcando nuevos máximos. La provincia de Barcelona siguió encabezando los resultados con 2.759 €/m², con un ascenso trimestral del 1,1% y un crecimiento interanual del 5,8%. La provincia de Girona se situó en 2.177 €/m², con un incremento trimestral del 0,5% y del 7,7% interanual. La provincia de Tarragona obtuvo un precio medio de 1.588 €/m², con un aumento trimestral del 1% y del 7,6% interanual. La provincia de Lleida alcanzó una cuantía media de 1.340 €/m², con un incremento trimestral del 2,9% y del 11,4% interanual.
El comprador extranjero sigue ganando terreno en Cataluña
El porcentaje de compras de vivienda por extranjeros en Cataluña registró un nuevo máximo en peso relativo, acumulando siete trimestres de crecimiento. En el cuarto trimestre el 15,6% de las compras correspondió a extranjeros, alcanzando las 3.745 compras. En el último año el peso de compras por extranjeros fue del 13,6%. Girona encabezó los resultados provinciales con un 28,2%, seguida de la provincia de Tarragona (14,7%), la provincia de Barcelona (10,3%) y la provincia de Lleida (10,1%).
La obra nueva alcanza sus máximos desde el 2008
El número de visados de dirección de obra en vivienda para Cataluña en los últimos doce meses (datos cerrados a noviembre de 2022) fue de 16.349, nivel anual máximo desde 2008, con un incremento interanual del 9,8%, situándose en una ratio de 0,98 con respecto al número interanual de compraventas de vivienda nueva, dando lugar a una promoción de vivienda nueva un 2% inferior a la capacidad actual de absorción por parte del mercado.
El número de viviendas iniciadas en 2022 en Cataluña fue de 16.171 y el número de viviendas acabadas de 13.233, dando lugar a un mínimo diferencial de 2.938, consolidando la racionalidad y equilibrio en el sector de obra nueva. El incremento interanual en el número de viviendas iniciada fue del 20,9%, cerca de máximos desde 2008 (máximos de los últimos catorce años). En viviendas acabadas, sin embargo, se registró un ligero descenso con respecto a 2021, que había supuesto el máximo desde 2011.
La provincia de Barcelona encabezó la cuantía de viviendas iniciadas con 2.770 en el tercer trimestre de 2022 (último dato disponible), marcando el mayor diferencial con respecto a las acabadas (2.272). La provincia de Girona inició 300 viviendas, terminando 455. La provincia de Tarragona 242 iniciadas y 253 acabadas. Y la provincia de Lleida 133 iniciadas y 184 acabadas.
Los costes de construcción continúan mostrando una tendencia ascendente, aunque menor a trimestres precedentes, dando lugar a incrementos interanuales del 9,7% en el conjunto de mano de obra y materiales. En materiales el incremento interanual fue del 14,34%, mientras que la mano de obra notó un aumento del 2,2%. Los materiales con un crecimiento más marcado fueron el acero, el vidrio, el yeso, la cal y los materiales sintéticos.
El alquiler sigue encareciéndose con un ajuste en el número de operaciones
El número de contratos de alquiler registró un ligero incremento en el último trimestre disponible (3T 22), alcanzando los 37.992 contratos en Cataluña, aunque con un ajuste interanual del -7,2%. La provincia de Barcelona registró 28.969 contratos de alquiler, a una significativa distancia del resto de provincias: Girona 3.610, Tarragona 3.539 y Lleida 1.874. El alquiler medio se situó en los 806 €, nivel máximo de la serie, con un incremento interanual del 9,2%. El mayor importe se alcanza en la provincia de Barcelona (882 €), a notable distancia de las provincias de Girona (614 €), Tarragona (558 €) y Lleida (467 €).
El impacto de la inflación se notó a finales de 2022
El número de hipotecas sobre vivienda en Cataluña durante los últimos doce meses (cierre a noviembre de 2022) fue de 81.151, con un descenso trimestral del -5,9%, pero con un incremento interanual del 15,3%. El tipo de interés medio de los nuevos créditos hipotecarios fue del 2,6%, incrementándose significativamente con respecto al trimestre precedente (2,27%), siendo previsible una intensidad alcista a lo largo de los próximos trimestres. Las hipotecas formalizadas a tipo de interés fijo han registrado una cuantía media del 2,65% y las hipotecas a tipo de interés variable del 2,41%.
El porcentaje de compraventas de vivienda con hipoteca en Cataluña fue del 79,4%, presentando importantes diferencias territoriales, con un peso del 88,8% en la provincia de Barcelona, muy por encima de los pesos alcanzados en Girona (61,7%), Lleida (61%) y Tarragona (62,2%). El endeudamiento hipotecario medio por vivienda alcanzó los 166.190 €, nivel máximo desde 2008, con un ascenso trimestral del 0,4% y un incremento interanual del 2,9%. Este crecimiento se debe al incremento del precio y la superficie media transmitida.
