El sector inmobiliario es una de las correas principales de transmisión de la política monetaria hacia la economía real, razón por la que su análisis es clave para realizar previsiones económicas. En este sentido, Tecnotramit hace público su análisis macroeconómico semestral. La compañía es una de las empresas de servicios para entidades financieras e inmobiliarias más importantes de España y Portugal. Cuenta con 34 oficinas en toda la península, sedes centrales en Barcelona, Madrid y Lisboa y una plantilla de 1.200 trabajadores.
Así pues, tras haberse cumplido casi la mitad del ejercicio económico en curso, la organización destaca que el mercado español está “muy bien posicionado en estos momentos”. Según la compañía, factores como el estado saneado del mercado laboral y la tasa de ahorro de los hogares, entre otros, mitigan los problemas de accesibilidad al mercado y limitan las ventas forzadas de vivienda. La resistencia del ahorro privado y una buena situación de las entidades financieras, que disponen de capital como para poder absorber las pérdidas potenciales, contribuyen a su vez a que no se tengan que activar mecanismos de retroalimentación que podrían provocar caídas en el precio de la vivienda en el medio plazo.
“En muchas economías desarrolladas, entre ellas la española, el precio de la vivienda crece desde hace años de forma significativa, una tendencia que se vio acelerada durante la pandemia. Eso ocurrió tanto por los cambios en las necesidades residenciales de la demanda y una oferta limitada como por el aumento de la inflación y las medidas económicas que se tomaron dentro de una política fiscal y monetaria expansiva”, destaca Vicenç Hernández Reche, economista y CEO de Tecnotramit.
En términos globales, el precio de la vivienda ha pasado de crecer un discreto 2,8% interanual en 2019 a un 4,5% en 2020 y un 11,8% en 2021. Esa tendencia alcista se vio frenada por la inflación en 2022, año en el que quedó patente que el precio de la vivienda había aumentado a un ritmo mucho mayor al de los salarios y la renta de los hogares, produciéndose una descompensación clara en algunos mercados.
“A medida que el endurecimiento de la política monetaria se vaya trasladando a la economía real, la tendencia a la baja del precio de la vivienda continuará los próximos trimestres. La intensidad y velocidad del ajuste dependerá de los desequilibrios que se hayan producido durante la fase expansiva del ciclo inmobiliario. Por tanto, se espera que las correcciones sean más fuertes en aquellas zonas en las que el precio de la vivienda haya sufrido un mayor recalentamiento, donde haya mayor endeudamiento en los hogares o donde se ha encarecido más el acceso a la financiación. Esta corrección no será abrupta, sino que se producirá en los próximos dos años”, vaticina Hernández Reche.
El escenario macroeconómico fuera de España
Los países que más preocupan son aquellos en los que el aumento del precio medio va acompañado de un incremento de la deuda en los hogares. En Europa destacan Dinamarca, Luxemburgo, Países Bajos, Noruega y Suecia. Además, en estos países las hipotecas son mayoritariamente a tipo variable, por lo que las familias han sufrido mayor afectación por la subida de los tipos. Fuera del continente europeo, Australia, Canadá, Estados Unidos y Nueva Zelanda son los casos más preocupantes. Se podría distinguir un segundo grupo formado por Alemania, Portugal y Reino Unido cuyos indicadores macroeconómicos son menos alarmantes, si bien registraron una escalada de precios durante la pandemia junto con un repunte del endeudamiento de los hogares.
Este contexto provocó que en muchos mercados internacionales la tendencia se empezara a corregir en 2022 coincidiendo con la subida de tipos, con la consiguiente erosión de la renta real disponible de las familias. Los mercados que experimentaron mayores bajadas en su precio medio desde máximos son Alemania, Australia, Canadá, Estados Unidos, Noruega, Nueva Zelanda y Suecia, con caídas del 2 al 10%. Pese a estas caídas, en todos ellos el precio aún está por encima de cifras previas a la pandemia. Además, las compraventas cayeron en tasas de doble dígitos en términos interanuales. En Países Bajos y Reino Unido los síntomas de enfriamiento también empiezan a ser notables. El mayor ajuste se producirá en las economías anglosajonas (Australia, Canadá y Estados Unidos), mientras que en Europa será más moderado, según las previsiones de Tecnotramit.
