La agencia Negociadora del Alquiler (ANA) está notando desde que se aprobó la actual Ley de vivienda (25/05/2023) la aparición de nuevas formas de contratación del alquiler, realizadas para esquivar los límites que impone a los arrendadores la LAU y la actual Ley de vivienda, algunas, manifiesta su director general, José Ramón Zurdo “son legales, pero otras no lo son, porque por mucho que a un contrato de arrendamiento le denominemos como de temporada, de oficina, de uso distinto a vivienda, turístico o industrial, si la finalidad con la que el arrendatario va a usar el espacio alquilado, es para residir habitualmente con vocación de permanencia y este cuenta con las condiciones necesarias para poder ser habitable, estaremos ante un arrendamiento de vivienda, aunque la denominación que le demos al contrato sea otra”
ALQUILERES DE TEMPORADA
Su utilización está aumentando considerablemente porque a este tipo de arrendamientos no se les aplican las normas tan restrictivas que impone a los arrendadores la LAU y la nueva Ley de vivienda. Según el director general de la ANA, este tipo de arrendamientos no se puede utilizar cuando los arrendatarios alquilen las viviendas para residir de forma habitual con carácter de permanencia, por ello, solo en los supuestos en los que se pueda justificar la temporalidad de los inquilinos en las viviendas, su uso sería legal. En cambio, no sería legal el uso de esta figura arrendaticia, cuando el arrendamiento de temporada esté encubriendo un alquiler tradicional, donde los arrendatarios tengan vocación de permanencia en las vivienda arrendadas, y no haya ninguna causa que justifique la temporalidad”.
Por ello, manifiestan desde la ANA que el solo mero hecho de recortar la duración de los arrendamientos a menos de un año, como es creencia extendida, no significa que los arrendamientos se conviertan en alquileres de temporada, si no hay una causa real que lo justifique, o lo que es lo mismo, un arrendamiento de temporada por dos años de duración, puede ser perfectamente válido si hay causa que justifique la temporalidad; y a sensu contrario, un arrendamiento de temporada que estipule un plazo de duración de seis meses, puede ser perfectamente un arrendamiento de vivienda, si los inquilinos van a residir en la vivienda de forma habitual con carácter de permanencia, porque se entendería que la contratación de esta modalidad de contratación, ha sido una imposición de los arrendadores para burlar las normas imperativas que establece la Ley para el arrendamiento de viviendas.
ALQUILERES DE HABITACIONES
También informan desde ANA que su utilización va en aumento, pero no siempre este tipo de arrendamientos son legales, sobre todo cuando se realizan para evitar las normas de la LAU y Ley de vivienda. Así señala su director general, José Ramón Zurdo, “sería legal el alquiler de habitaciones de una vivienda a distintas personas que a la vez compartieran las zonas comunes de la vivienda, porque dicho tipo de arrendamientos se regulan por el Código Civil, evitándose de esta manera las normas imperativas que la LAU y la Ley de vivienda establecen para el alquiler tradicional de viviendas”, pero prosigue, “lo que sería un fraude de Ley, es una práctica que se está extendiendo para saltarse los límites que impone la LAU y la Ley de vivienda, que es alquilar habitaciones a una misma familia, alquilando cada habitación a un miembro diferente de la familia”.
ALQUILERES TURISTICOS
También va en aumento la utilización de este tipo de arrendamientos, sobre todo en el centro de las grandes ciudades, donde aparte de obtenerse una mayor rentabilidad, son arrendamientos no regulados por la LAU ni por la Ley de vivienda. Ahora bien, desde la ANA quieren destacar la situación de irregularidad que tienen la mayoría de este tipo de arrendamientos, al carecer de licencias administrativas y permisos comunitarios.
ALQUILERES DE LOFTS, LOCALES Y DESPACHOS PROFESIONALES COMO VIVIENDA PARA RESIDIR HABITUALMENTE
También prolifera este tipo de arrendamientos en la periferia de los grandes núcleos urbanos, donde se ha construido muchas edificaciones en suelos terciarios y industriales que suelen entregarse con todos los servicios necesarios para que se pueda vivir en ellas. Este tipo de arrendamientos de edificaciones en suelos no residenciales, pueden ser legales o alegales, según manifiesta la ANA.
Serían legales cuando los arrendatarios realizasen en estos espacios habilitados como viviendas, sus actividades profesionales o empresariales, y a la vez residieran habitualmente en estas edificaciones ahora bien, si estos espacios solo se utilizaran como residencia habitual de sus ocupantes sin ejercerse ninguna actividad, seguiríamos estando ante arrendamientos de vivienda sujetos a las normas imperativas que los regulan, además de poder imponerse sanciones administrativas a los arrendadores de estas viviendas, por arrendarse sin contar con cédulas de habitabilidad o sin licencias que autoricen el cambio de uso a vivienda”.
ALQUILERES SIN CONTRATO QUE NO SE DECLARAN
Al igual que otros tipo de arrendamientos, esta práctica se está extendiendo con la única finalidad de evitar las normas imperativas que regulan los arrendamientos de viviendas, y evitar también su declaración, a efectos impositivos. Según la ANA, utilizar esta forma de arrendar es un grave error porque a fin de cuentas son arrendamientos verbales que también hay obligación de declarar, y también están sujetos a las normas que regulan los arrendamientos de viviendas.
CONSTITUCION DE USUFRUCTOS TEMPORALES PARA ARRENDAR VIVIENDAS PARA SALTARSE LOS PLAZOS DE DURACION QUE ESTABLECE LA LAU Y LA LEY DE VIVIENDA
Manifiesta el director general de la ANA José Ramón Zurdo, “utilizar el derecho de usufructo para arrendar es una forma muy sutíl de esquivar los plazos de duración de los arrendamientos de viviendas que establecen la LAU y la Ley de vivienda, que bordea el fraude de Ley, dependiendo de la finalidad con que se utilice este tipo de derecho”.
El esquema es el siguiente:
1.- La forma más habitual consiste en constituir sobre las viviendas que se quieren arrendar un derecho de usufructo temporal a favor de otra persona, física o jurídica, por un plazo de tiempo inferior a los plazos de duración que determina la LAU o la actual Ley de vivienda (incluso con los mismos plazos para evitar las prórrogas obligatorias) para que después el usufructuario arriende las viviendas a terceros, pero cuyo plazo de arrendamiento no podrá ser superior al plazo por el cual se le concedió el derecho de usufructo al usufructuario arrendador. (art 13-2 de la LAU).
2.- Otra manera, aunque menos frecuente, es constituir directamente el derecho de usufructo temporal sobre la persona que quiere arrendar la vivienda, pero limitándosele su derecho de uso al no poder alquilar la vivienda cedida en usufructo a terceros.
Según la ANA, utilizando esta figura, solo se conseguirían acortar los plazos de duración de los arrendamientos de viviendas, o evitar sus prórrogas obligatorias, aunque se seguiría aplicando a los arrendamientos concertados por el usufructuario, el resto de normas recogidas en la LAU y en la Ley de vivienda.
