La evolución de la situación urbanística, la necesidad de aumentar la disponibilidad de suelo y la configuración de un urbanismo sostenible para impulsar el parque de vivienda asequible han sido algunos de los aspectos tratados durante la segunda edición de Land Talks, una jornada organizada por Serviland y Asprima con el objetivo de analizar la situación actual y los retos a los que debe hacer frente el mercado de suelo y la gestión urbanística.
La jornada, con más de 200 personas asistentes y la colaboración de Coral Homes y Pérez-Llorca, ha contado con la participación tanto del sector público como del privado, ofreciendo una visión completa de dos sectores que, como ha apuntado Borja Goday, presidente de Serviland, “demasiado a menudo se perciben como antagónicos, pero que solo desde su colaboración se pueden abordar los desafíos urbanos más complejos”.
En este sentido, Carolina Roca, presidenta de ASPRIMA, ha enfatizado que “se debe dejar de relacionar suelo con especulación”, y que éste debe ir ligado a aportar soluciones de accesibilidad a la vivienda, por lo que ha puntualizado que “es crucial que los ayuntamientos y los gobiernos autonómicos asuman como objetivo prioritario el desarrollo urbanístico”.
La sesión ha sido conducida por Virginia Fernández, CEO de SMART Real Estate y miembro del WIRES.
Consenso político y agilidad, el reclamo del sector promotor
Ernesto Tarazona, CEO de Serviland, ha sido el responsable de moderar la mesa “La disponibilidad de suelo como factor dinamizador del plan de vivienda asequible y su sostenibilidad a medio plazo” que ha reunido a los máximos representantes de algunas de las principales empresas promotoras del país.
En esta mesa, todos los participantes han coincidido, una vez más, en que la falta de disponibilidad de suelo lastra de forma indiscutible el desarrollo de viviendas. Borja Garcia-Egotxeaga, CEO de Neinor Homes, ha defendido una gestión anticíclica del mercado de suelo y ha puesto de manifiesto la necesidad de volcar al mercado nuevo suelo de manera continua teniendo en cuenta los largos procesos en el desarrollo de éste, recordando que “el inicio de los desarrollos actuales son de los años 90”.
Por su parte, Alberto Prieto, Director General de Coral Homes, ha destacado que el problema del desarrollo de la vivienda, no solo está en el suelo, sino que es importante fijar la mirada en la fase final de ejecución. En este sentido, Prieto lo ha ejemplificado explicando que Coral Homes dispone de estructuras paradas que representarían 20.000 viviendas nuevas, pero “muchas veces nos encontramos no solo con la falta de predisposición de la administración local, sino también con los ritmos desacompasados de las empresas subministradoras”.
Durante la mesa, también se ha abordado la responsabilidad de la administración en el desarrollo inmobiliario. Por un lado, se ha destacado la ralentización por una excesiva burocratización y la amplia regulación multinivel que dificulta la actividad del sector=. En este sentido, también se ha hecho hincapié en el alto impacto de las medidas regulatorias, como el caso del País Vasco que en los últimos años ha visto reducida la promoción de vivienda cuando se impuso que un 75% fuera destinada a régimen de protección social.
Por su parte, Eduardo Fernández-Cuesta Luca de Tena, Socio Arcano Partners Real Estate, ha puesto sobre la mesa la importancia de la necesidad de un pacto estatal para fomentar vivienda asequible, un mensaje que ha encontrado el apoyo del resto de participantes, que han apostillado que, aunque la vivienda siempre será objetivo de ideologización política, es necesario llegar a un consenso de país con políticas a largo plazo. En opinión de Patricia Hernández, CEO de Vía Ágora, se debe concebir la gestión del suelo como una política estratégica que se debe situar en el centro para poder potenciar los desarrollos urbanísticos de una manera eficiente. Hernández señaló también que “en marzo de 2023 se publicó la creación de la Aceleradora de Inversiones de la Comunidad de Madrid que tiene como objetivo la agilización de proyectos de inversión de interés. El desarrollo urbanístico debería tener esa consideración”.
La financiación en un mercado tan intensivo como el de suelo ha sido otro de los puntos clave que se ha abordado en la mesa. En este sentido, todos han coincidido que España genera interés inversor, pero es necesario garantizar procesos previsibles y confiables en todas las etapas para atraer el capital a la gestión urbanística. David Martínez Montero, Consejero Delegado de AEDAS Homes, señaló que el sector residencial es muy intensivo en capital y que ese capital, hoy por hoy, es extranjero y tiene alternativas por lo que debemos hacer todos, incluidas las administraciones, un esfuerzo como país para resultar atractivos y captar la mayor inversión posible. «Debemos crear un entorno de predictibilidad y de confiabilidad en la gestión del suelo para estimular a los inversores a realizar proyectos de vivienda asequible. La población no puede ni debe esperar más.»
La administración alineada con la colaboración público-privada
La jornada también ha contado con la intervención de representantes de los ayuntamientos de algunas de las principales ciudades de España en una mesa institucional titulada “El urbanismo presente y futuro en los principales ayuntamientos de España” y moderada por Sergio Luna, Director Serviland. Con ella, se ha pretendido tratar qué palancas activar desde la administración pública para ofrecer soluciones al problema de la vivienda. La necesidad de una comunicación efectiva entre los actores públicos y privados se ha erigido de nuevo como uno de los puntos fundamentales para ello.
Borja Carabante, Delegado del Área de Gobierno de Urbanismo, Medio Ambiente y Movilidad del Ayuntamiento de Madrid, ha expuesto el caso de Madrid con una clara apuesta por abrir vías que incentiven la colaboración público-privada, ya que “tenemos un plan ambicioso y es la única manera de conseguirlo”. En este sentido, ha añadido que como administración “tenemos la obligación de desbloquear suelo para generar viviendas”, y ha destacado el lanzamiento de 25 parcelas en derecho de superficie para construir hasta 2.500 viviendas que ya se puso en marcha en la anterior legislatura. La agilización en plazos y la simplificación en procesos son objetivos clave dentro del nuevo Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, según ha apuntado el Carabante.
Por su parte, Juan Giner, Concejal de Urbanismo, Vivienda y Licencias del Ayuntamiento Valencia, ha detallado algunas de las medidas que está tomando desde que está al frente de la consejería para agilizar la tramitación de licencias y ha ofrecido una amplia visión sobre las iniciativas que están impulsando tanto a corto, medio y largo plazo. También ha hecho hincapié en la necesidad de generar unas reglas del juego claras y transparentes que proporcionen seguridad jurídica y certidumbre para poder atraer el inversor privado.
Víctor Serrano, Consejero de Urbanismo, Infraestructura, Energía y Vivienda del Ayuntamiento de Zaragoza, ha manifestado que “Aragón y Zaragoza son un gran potencial en el urbanismo y en la energía, que han atraído a las principales empresas mundiales de datos». Es por ello que ha centrado las necesidades en trazar estrategias para el desarrollo de suelo industrial y los usos energéticos, que deben ser regulados.
La colaboración público-privada ha sido una constante en una mesa donde los representantes públicos de Valencia y Zaragoza han tomado el modelo de Madrid como una referencia a tener en cuenta a la hora de desarrollar los planes de urbanismo con éxito.
La visión estatal la ha aportado Fco. Javier Martín Ramiro, Director General de Vivienda y Suelo de MITMA, quien ha recordado que la colaboración público-privada para el desarrollo de vivienda asequible “no es algo nuevo y se ha ido llevando a cabo durante mucho tiempo y de forma intensiva, llegando a promover hasta 85 mil viviendas asequibles al año”. Para él, el reto actual ya no es coincidir en modelos y herramientas, sino que se encuentra en “tomar velocidad” para conseguir dar respuesta al problema de la vivienda de manera ágil para dar respuesta a las necesidades del momento.
Buenas cifras para Madrid, aunque siguen siendo insuficientes
Fernando Moliner, Vicepresidente de ASPRIMA, ha presentado el informe “Evolución de la situación urbanística de los desarrollos en la Comunidad autónoma de Madrid”, un análisis que ha realizado la entidad madrileña junto con Atlas Real Estate Analytics y que ofrece una radiografía sobre la situación de esta comunidad.
Entre las conclusiones del informe, se destaca que entre 2021-2031, hay disponibilidad de 92 millones de m2 de suelo finalista para ofrecer 140.402 viviendas en la Comunidad de Madrid, de las cuales el 47,7% tendrá algún tipo de protección pública. A pesar de las grandes magnitudes y la “envidiable” situación de la región, Moliner ha manifestado que la densidad de vivienda resultante es baja y que faltaría incrementar la producción de vivienda para dar respuesta a las necesidades del mercado.
En el análisis realizado por ASPRIMA, también se ha entrado en detalle de la situación de varios desarrollos en la CAM, como, por ejemplo, el de los Berrocales, donde hay suelo disponible para 10.817 viviendas en 2024-2027 y 1.8820 para 2028-2031. Desarrollos como los de Ahijos, Los Cerros, Madrid Nuevo Norte o Valgrande también son proyectos con capacidad de ofrecer viviendas en las próximas décadas en Madrid.
