Foro Consultores Inmobiliarios, compañía independiente especializada en el sector residencial, ha realizado un estudio de vivienda nueva en Málaga y en las localidades de Torremolinos, Rincón de la Victoria y Vélez Málaga.
La provincia de Málaga está de moda y, de hecho, en los dos últimos años, ha ganado más de 56.000 habitantes, según datos del INE. De ahí la alta demanda de vivienda. Y en concreto, la ciudad de Málaga vive momentos de gran actividad económica. “Es una ciudad de moda, con una gran actividad económica y cultural y eso ha hecho que haya una demanda muy importante, tanto en vivienda en venta como en alquiler. La pandemia sirvió también para que muchos extranjeros conocieran la ciudad y muchos optasen por el teletrabajo”, comenta Carlos Smerdou, CEO de Foro Consultores.
Esto ha provocado un aumento importante de precios de la vivienda en los últimos años, que se ha extendido también a localidades cercanas. Actualmente, en Málaga ciudad el precio medio unitario ronda los 3.500€ metro cuadrado construido con comunes (CCC). Le sigue Torremolinos con un precio medio que se acerca al de la ciudad de Málaga, 3.400 €/m². En Rincón de la Victoria el precio medio es de 2.888 €/m², mientras que Vélez Málaga es la zona más asequible con un precio medio de 2.434 €/m². En todas las zonas, la ubicación con vistas y proximidad a la costa es un factor determinante. Los precios no incluyen anejos (garajes y/o trasteros).
Dentro de los cuatro municipios analizados, se han localizado 143 promociones de plurifamiliares con indicios de venta, de las cuales se han incluido en el estudio de mercado 103 promociones. Las 40 promociones restantes o bien se encontraban vendidas, con la venta parada o tan solo tienen producto residual en venta. Los datos del estudio se han recogido durante el mes de agosto de 2023. Las 103 promociones suponen un total de 4.956 viviendas en venta inicial. De ellas, el 57 % se localizan en Málaga capital.
De las viviendas iniciales programadas, quedaban por vender unas 2.100 unidades, el 42% de las mismas. “Este porcentaje puede parecer alto, pero hay que tener en cuenta que muchas promociones tienen un inicio de comercialización reciente. Nos encontramos ante un mercado bastante equilibrado, donde no se alargan en exceso los periodos de comercialización y se consigue optimizar ésta entre los 24 y 30 meses (6 meses de precomercialización + 18 – 24 meses de obra)”, comentan en Foro Consultores Inmobiliarios. Por municipios, el stock más elevado se encuentra en Málaga ciudad, con el 46%. Donde quedan menos viviendas nuevas en venta es en Torremolinos con el 32 % del producto programado.
Por lo que respecta a los ritmos medios de venta, oscilan entre las 1,56 viviendas al mes de Málaga y las 3,57 viviendas vendidas el mes de Rincón de la Victoria. En cuanto al periodo medio de comercialización, se mueve entre los 17 meses de Rincón de la Victoria y los 28 meses de Málaga. La vivienda más habitual es la de 3 dormitorios, excepto en Vélez -Málaga donde tiene mayor peso la de 2 dormitorios.
Málaga ciudad
El precio medio en la capital andaluza ronda los 3.500 euros el metro cuadrado y comprar una vivienda nueva supone un desembolso medio de 380.000 euros. El stock de vivienda nueva es del 46 % del total de las viviendas iniciadas (2.800). Este porcentaje indica que nos encontramos ante un mercado en el que la demanda absorbe la oferta a un ritmo normal.
“Desde 2017 en muchos distritos de la ciudad de Málaga se han doblado los precios. Es una ciudad que está de moda, con una gran actividad económica y cultural y eso ha hecho que haya una demanda muy importante, tanto en vivienda en venta como en alquiler. La pandemia sirvió también para que muchos extranjeros conocieran la ciudad y muchos optasen por el teletrabajo”, comenta Carlos Smerdou, CEO de Foro Consultores.
La tipología de 3D es la más programada con un 39 %, seguida muy de cerca por las viviendas 2D, con el 38 %. Las viviendas de 1 dormitorio representan el 16 %. Las tipologías de 4 dormitorios y estudios tienen porcentajes inferiores al 10 %. La superficie media ronda los 103 metros cuadrados construidos con comunes.
En el Centro y Carretera de Cádiz se concentran buena parte de las nuevas promociones con más de 1.000 viviendas, si bien es cierto que en Centro las promociones son más pequeñas. Le sigue Málaga Este, Puerto de la Torre y Bailén Miraflores. Por el contrario, en Ciudad Jardín, Churriana o Teatinos la actividad promotora es escasa.
Precios absolutos y unitarios
Los precios absolutos se mueven en un rango que va desde los 145.300€ a 1.507.321€, registrándose el precio medio en 380.283 €.
En cuanto a los precios unitarios (€/m2), oscilan entre los 1.949 €/m² construidos con comunes (CCC) y los 5.422 €/m². El precio medio ronda los 3.500 €/m². El distrito más caro es de Málaga Este, donde la media supera los 4.000 euros por metro cuadrado, Campanillas es el más barato con 1.970 euros por metro cuadrado.
En precios medios absolutos (€), Carretera de Cádiz supera a Málaga Este. La razón es que, en el distrito de Carretera de Cádiz, en el Pato la Térmica se encuentran tres promociones que están entre las más caras de toda la ciudad con precios por metro cuadrado entre 6.400 y 8.900 euros, dependiendo de la tipología y con viviendas grandes de 4 dormitorios. Están en primera línea de playa. Son tres torres, dos de Metrovacesa y otra de Sierra Blanca Estates. Esto hace que en precios absolutos (no así en unitarios, euros por metro cuadrado) supere a Málaga Este.
TORREMOLINOS
Esta localidad tiene unos precios medios cercanos a Málaga ciudad. Los precios absolutos se mueven en un rango que va desde los 302.500€ a los 705.000€, registrándose el precio medio en 402.821€. La superficie media de las viviendas es de las más elevadas de toda la zona estudiada con más de 120 metros cuadrados construidos. En cuanto a los precios por metro cuadrado construido, estos oscilan entre los 2.496 €/m² y los 4.906 €/m². El precio medio ronda los 3.400 €/m².
En esta localidad se han analizado15 promociones de obra nueva con 637 viviendas, de las que quedan por vender un 32%. Al ritmo de ventas medio actual, las 206 viviendas en stock terminarían su comercialización en 7,5 meses. La tipología de 3D es la más programada con un 49 % con respecto al total, seguida de las viviendas 2D, con el 39 %. Las de 1 y 4 dormitorios tienen porcentajes por debajo del 10 %.
RINCÓN DE LA VICTORIA
En esta zona se han localizado 12 promociones con unas 700 viviendas, de las que quedan por vender en torno al 41%. La superficie ronda los 112 metros cuadrados construidos.
Respecto a los precios absolutos, estos se mueven en un rango que va desde los 157.000 € a los 585.014 €, con un precio medio en 328.210 €. En cuanto a los precios por metro cuadrado, oscilan entre los 1.914€ y los 3.654 € y el precio medio ronda los 2.900 €/m².
VÉLEZ-MÁLAGA
Es la zona más asequible para comprar vivienda. Se han analizado 12 promociones de viviendas nueva con 799 viviendas en venta inicial de las que quedan por vender un 39%. La tipología de 2D es la más programada con un 58 % con respecto al total, seguido de las viviendas 3D, con el 34 %. Las tipologías de 1 y 4 dormitorios tienen porcentajes por debajo del 10 %.
Los precios absolutos se mueven en un rango que va desde los 139.950 € a los 330.200€, registrándose el precio medio en 235.219 € con una superficie media de 97 metros cuadrados. En cuanto a los precios por metro cuadrado, estos oscilan entre los 1.830 €/m² y los 4.037 €/m². El precio medio se estima en 2.434 €/m².
