Los alquileres de temporada y de habitaciones, sin contar los alquileres turísticos, han reducido en más de un 25% la oferta de alquileres tradicionales. Además el excesivo grado de intervencionismo del alquiler tradicional provoca una fuga hacia el alquiler de temporada.
Pero si la temporalidad de un arrendamiento de temporada no puede basarse en la duración de los arrendamientos. Si los inquilinos demuestran que no tienen una vivienda donde residir habitualmente, el alquiler de temporada se convierte en un alquiler tradicional. Y simular una causa de temporalidad para que los arrendadores puedan justificar un alquiler de temporada tiene consecuencias graves.
En uno de los últimos datos publicados en el portal inmobiliario Idealista/ News, se hablaba de una subida media de la oferta de alquileres de temporada en un 39% desde que se aprobó la actual Ley para el Derecho a la Vivienda, y de un descenso de la oferta de alquileres tradicionales en un 12%, datos que en opinión de la Agencia Negociadora del Alquiler todavía se quedan cortos, porque el alquiler de temporada y el alquiler de habitaciones pueden haberle restado al alquiler tradicional más de un 25% de su oferta, y las consecuencias son evidentes, a menos oferta precios más altos.
Qué motiva este trasvase
En opinión del Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler y abogado especializado en arrendamientos, José Ramón Zurdo, la causa radica en el diferente grado de intervencionismo que tienen actualmente el alquiler de temporada y el alquiler tradicional. Un alquiler intervenido, como ocurre actualmente con el alquiler tradicional o de larga estancia, origina una desconfianza e inseguridad entre los arrendadores, tanto particulares, como institucionales, que ven como se les ponen límites a sus inversiones y por ello huyen nada más que pueden de este tipo de alquileres, bien hacia la compraventa, o bien hacia otras formas de arrendamientos menos intervenidas, como pueden ser en este caso concreto, los arrendamientos de temporada.
El aumento de los alquileres de temporada se está produciendo porque al ser arrendamientos menos intervenidos, los arrendadores los prefieren porque pueden fijar libremente las rentas de sus alquileres, no existen prorrogas obligatorias, las actualizaciones de rentas, si las hubiere, son libres, pueden recuperar antes la posesión de las viviendas arrendadas, no existen zonas tensionadas, etc. Prosigue Zurdo, “ la propia realidad nos está demostrando como un mercado intervenido desplaza inversiones, no solo de un tipo de arrendamientos a otros tipos menos intervenidos, sino también de unos lugares a otros menos intervenidos”.
Todos los arrendadores que quieren salirse del alquiler tradicional hacia otro tipo de arrendamientos, son precisamente los que podrían generar más oferta en el mercado del alquiler tradicional para que bajaran los precios, y en cambio la reducen por el intervencionismo exagerado al que ven sometidos sus alquileres. Según Zurdo, “el verdadero problema del alquiler no está en la demanda sino en la oferta, y vemos como las últimas medidas adoptadas por el Gobierno excitan de sobremanera a la demanda y en cambio penalizan a los que puede hacer aumentar la oferta de viviendas, que son los arrendadores”.
Dificultades del cambio de contrato
En opinión de la ANA no es tan sencillo y puede tener consecuencias muy importantes para los arrendadores cuando suscriben alquileres de temporada sin obedecer la temporalidad de los inquilinos a una causa concreta y cierta. Ambos tipos son arrendamientos en donde residen personas o familias a cambio de una renta establecida, lo que les diferencia es que en los alquileres de temporada, la residencia temporal de los arrendatarios en las viviendas tiene que obedecer a una causa concreta y cierta que debe reflejarse en los contratos, ya sean los motivos de la temporalidad de los inquilinos de tipo laboral, por estudios, motivos vacacionales, médicos, etc. pero siempre debe haber una causa que justifique la temporalidad de los arrendamientos y que los inquilinos siguen manteniendo su residencia habitual en otros lugares distintos al domicilio que arriendan. Por ello, manifiesta el Director General de la ANA, “lo que sería ilegal, como vienen haciendo en la actualidad muchos arrendadores, es justificar la temporalidad de los arrendamientos solo basándose en su duración, alegando que si el plazo de duración es inferior al año estaríamos ante arrendamientos de temporada”. Prosigue Zurdo, “un arrendamiento de temporada, si existe causa, puede tener perfectamente una duración superior al año, pero también un arrendamiento tradicional puede tener perfectamente una duración inferior al año”.
Según el abogado, las consecuencias que tiene arrendar una vivienda como de temporada, cuando la intención de los inquilinos que arrendaron la vivienda, era para residir en ella de forma habitual y con vocación de permanencia, son muy graves para los arrendadores, porque si los inquilinos demuestran que no tienen otra vivienda donde residir habitualmente, ese alquiler aparentemente denominado como de temporada, que se había suscrito por un plazo inferior al año, pasa a tener la consideración de arrendamiento tradicional, pudiendo prorrogarlo los inquilinos a su finalización, hasta los cinco años o incluso hasta los siete, cuando los arrendadores son personas jurídicas, y además en muchos casos, sin que los arrendadores puedan actualizar las rentas, porque en un alquiler que se quiere hacer pasar como de temporada no se suele prever una actualización de rentas.
Por todo ello, debido a estas consecuencias, es importante que los arrendadores comprueben la veracidad de las justificaciones que presenten los inquilinos para acreditar la temporalidad de su residencia, y nunca se inventen causas de temporalidad simuladas para arrendar sus viviendas a través de este tipo de arrendamientos, porque los inquilinos como se ha mencionado anteriormente lo tienen muy fácil, si acreditan que residen en la vivienda de forma habitual porque no tiene otra vivienda donde vivir, ese arrendamiento de temporada se consideraría que es un arrendamiento tradicional de vivienda.
