Alquiler Seguro ha llevado a cabo el primer “Estudio sobre la rentabilidad del alquiler según su modalidad”, del que se desprende que el alquiler de vivienda habitual es la opción más rentable frente a otras como el alquiler temporal o el turístico.
El estudio analiza el comportamiento en rentabilidad bajo tres modalidades distintas de alquiler: el alquiler de vivienda habitual o residencial, el alquiler de temporada y el alquiler turístico en las seis ciudades españolas de más de 500.000 habitantes (Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga y Zaragoza) bajo los escenarios de tributación como persona física y jurídica.
La conclusión principal de este trabajo pionero en España es que la rentabilidad neta, es decir, la que se obtiene una vez deducidos todos los gastos, muestra un mejor comportamiento en el arrendamiento de vivienda habitual, tanto en el caso de particulares como de sociedades. Combinada con medidas preventivas para evitar la morosidad, esta modalidad resulta la más ventajosa de las tres para los propietarios de un inmueble en alquiler.
El responsable del área de Economía e Inversión de Alquiler Seguro, Jesús Martí, destaca que “ una vez más, el alquiler de vivienda habitual sigue siendo el protagonista, sobre todo por el efecto de la fiscalidad que se aplica a los arrendadores, con reducciones del 50%, que es esencial para promover que los propietarios vuelquen al mercado del alquiler el máximo número de viviendas disponibles, aunque las medidas fiscales del Gobierno son claramente insuficientes para incentivar el mercado del alquiler. Por otro lado, esta modalidad es la más estable y la que menos riesgo supone para el propietario, porque, al fin y al cabo, el mercado turístico y el temporal se pueden ver sujetos a oscilaciones puntuales”.
Para Martí, “ el alquiler temporal ha ganado protagonismo en los últimos años ante la incertidumbre jurídica actual, pero genera mayor rotación e inseguridad en la proyección de los ingresos futuros. En cuanto al arrendamiento turístico, solo puede ser más interesante en ubicaciones con alta demanda turística y tasas de ocupación muy elevadas. Fuera de estas, es la alternativa menos rentable”.
MADRID, VALENCIA Y BARCELONA, LAS MÁS RENTABLES
El alquiler de vivienda habitual es la opción que ofrece una mayor rentabilidad a propietarios particulares que tributan por rendimiento por IRPF (personas físicas) en las principales ciudades del país, incluidas Madrid, Barcelona y Valencia. En el caso de la capital, el arrendamiento de vivienda habitual es hasta un 20% más rentable que el turístico, y un 10% más que el temporal.
La rentabilidad de un alquiler de vivienda habitual frente a uno turístico en Barcelona es ligeramente inferior a Madrid, pero igualmente alcanza una ventaja hasta un 15% superior. Del mismo modo, el arrendamiento de vivienda habitual también está un 10% por encima del temporal.
En Valencia se repite el mismo patrón, con unas rentabilidades un 18% por encima en el caso de alquileres de vivienda habitual frente a la modalidad turística, y un 10% superiores a la que se obtiene de un arrendamiento temporal.
En cambio, el alquiler turístico es la opción más rentable en Sevilla, Málaga y Zaragoza. En la capital andaluza, la modalidad turística ofrece una rentabilidad un 5% superior a la del alquiler de vivienda habitual. Sin embargo, esta opción se mantiene por encima del arrendamiento temporal, en concreto, un 11% superior.
La rentabilidad de la vivienda turística en Málaga se impone por un 7% a la de la vivienda habitual, pero, de cualquier modo, esta sigue siendo un 11% más ventajosa que el alquiler temporal.
En la última de las ciudades analizadas, Zaragoza, el alquiler turístico es también el que permite una mayor rentabilidad, aunque en este caso el margen se reduce a un 3% por encima de la alternativa de arrendamiento de vivienda habitual. Como sucede en el resto de casos, también aquí esta modalidad es más rentable que la temporal, con una ventaja del 11%.
El patrón se repite para propietarios profesionales que tributan rendimientos por impuesto de sociedades: el alquiler de vivienda habitual se mantiene como el más rentable en Madrid (10% superior al turístico), Barcelona (5%) y Valencia (8%); mientras que el alquiler turístico despunta en Sevilla (13% superior al alquiler de vivienda habitual), Málaga (15%) y Zaragoza (11%).
UNA METODOLOGÍA BASADA EN DATOS DE ALQUILER SEGURO
Este estudio se ha basado en las rentas medias firmadas en alquiler durante el mes de enero de 2024 registrados por Alquiler Seguro, además de una prima sobre aquellas rentas bajo modalidad de temporada, y unos precios por noche estimados en modalidad de alquiler turístico.
Para comparar las tres modalidades en igualdad de condiciones, se ha tomado como referencia unos valores estimados de gastos fijos, entre los que se han incluido elementos como los gastos de comunidad o los impuestos, y de gastos variables, donde se han englobado otros aspectos como el pago de reparaciones o los suministros, en el caso de los pisos de uso turístico.
