Gesvalt, empresa de referencia en consultoría y valoración de activos inmobiliarios, financieros e industriales, ha publicado su Informe de Tendencias del sector inmobiliario relativo a 2024. El estudio, realizado por el departamento de Research de la compañía, estima que la contracción en el número de compraventas de vivienda, que se acercó al 10%, y de concesiones de hipotecas, casi del 20%, que se experimentado a finales del 2023 continuará durante los primeros meses de 2024, exceptuando alguna posible evolución positiva en determinados territorios, como consecuencia de una posible activación de parte de la demanda que pueda estar esperando una caída en los precios.
Dentro de este contexto, los expertos de Gesvalt apuntan a que el principal reto del mercado residencial español durante el 2024 será el del contexto macroeconómico y, especialmente la evolución de los tipos de interés, en los que se espera cierta relajación si finalmente la inflación baja del 2%. Esto podría favorecer la reactivación de operaciones, principalmente dentro del segmento de comprador particular.
En este sentido, desde Gesvalt vaticinan que los precios de la vivienda continuarán su línea ascendente en 2024, aunque a un ritmo más moderado. Asimismo, también apuntan a un crecimiento sostenido de las hipotecas mixtas y variables. El peso de este tipo de financiación, que ya ha evolucionado del 32,6% del total en enero de 2023 hasta el 46,8% en noviembre del mismo año, podría llegar incluso a superar a las de tipo fijo en 2024.
Al crecimiento de los precios de la vivienda y el endurecimiento de la financiación también es necesario sumar el problema de la escasez de vivienda asequible en España. La demanda de este tipo de activos ha continuado su tendencia creciente y se espera que siga incrementándose en 2024. De hecho, el sector inmobiliario privado ha solicitado un escenario más estable a través de un Pacto de Estado; que incorpore medidas de predictibilidad y confianza en la gestión del suelo, la actualización de los módulos de vivienda protegida y la reducción de plazos burocráticos en los procesos de construcción, entre otros aspectos. En cifras, se calcula que nuestro país necesitaría construir más de 65.000 viviendas asequibles al año para cubrir la demanda, frente a las menos de 10.000 anuales que se están promoviendo actualmente.
Las actuales condiciones de financiación, sumado a la línea continuista de los precios de la vivienda y el progresivo descenso de las compraventas, apuntan a un desplazamiento de la demanda hacia el mercado del alquiler, que vivirá en 2024 un año clave tanto por la actualización del límite del incremento del alquiler hasta el 3%, frente al 2% de 2023, como por la definición del índice de referencia para la futura actualización anual de los contratos de alquiler, elaborado por el INE.
Teniendo estos factores en consideración, junto con la limitada oferta, desde Gesvalt apuntan a que los procesos de búsqueda de vivienda para alquilar podrían extenderse más en el tiempo e incluso que se podrían incrementar otras modalidades de habitabilidad, como el alquiler de habitaciones o el coliving.
El marco jurídico será un factor fundamental para estimar la inversión que se podría producir en el segmento residencial español en 2024. La entrada en vigor de la nueva ley por el derecho a la vivienda, y la posible declaración de zonas tensionadas en las distintas comunidades autónomas, ha generado cierta incertidumbre que, desde Gesvalt, esperan que se vaya despejando a medida que avancen los meses de 2024.
A pesar de la complejidad del contexto actual, los activos residenciales han mostrado solidez y estabilidad, así como un potencial de revalorización en el largo plazo, posicionándose como una de las principales opciones de inversión para inversores tanto nacionales como internacionales.
En cualquier caso, para realizar estimaciones de inversión, tanto corporativas como particulares, será fundamental vigilar el comportamiento del precio del dinero en los próximos meses, así como la respuesta que tengan los potenciales compradores. Las previsiones macroeconómicas apuntan a una mejora del escenario global, incluyendo el impulso fiscal proveniente del programa NGEU o la reactivación de la economía europea, apoyada por la moderación de la inflación, así como la progresiva relajación de las condiciones de financiación durante el 2024. Esto, a su vez podría conllevar una mejora de las proyecciones del Banco de España para los próximos años, que son del 3,3% en 2024, del 2% en 2025 y del 1,9% en 2026.
La omnicanalidad se impone al comercio electrónico e impulsa el retail
El sector del retail tendrá un 2024 marcado por la actualización y reforma de un importante porcentaje de centros y espacios comerciales para adaptarse a la nueva estrategia comercial de la omnicanalidad, que ha conllevado que el comercio online se haya convertido en un complemento para la atracción de clientes a los espacios físicos.
La inversión en retail en España se ha reducido un 75% en 2023, hasta los 1.000 millones de euros, respecto a 2022, año que marcó una cifra récord sin precedentes desde 2018. Sin embargo, desde Gesvalt señalan que el apetito inversor en este segmento se mantiene elevado, aunque frenado por la escasa oferta de locales en las principales ubicaciones, que limita el número de operaciones pese a la gran demanda por parte de los operadores.
Por segmentos, el de la alimentación ha demostrado ser uno de los más sólidos en 2023, con la apertura de 850 nuevos locales destinados a supermercados o a la distribución alimentaria, lo que seguirá atrayendo la atención de los inversores. Por otra parte, el sector del lujo ha demostrado un alto grado de resistencia al contexto macroeconómico, gracias al mantenimiento de los clientes tradicionales y a la incorporación de nuevos consumidores y tecnologías, pero desde Gesvalt apuntan a un mayor potencial si logra aumentar su capacidad online o lograr una mayor integración con el turismo de alta gama, especialmente en Madrid, Barcelona y Marbella.
El informe de tendencias de Gesvalt también apunta al “Recommerce” o al comercio de bienes de segunda mano como una de las principales tendencias del retail para 2024. Cada vez más marcas se alinean con un modelo de mercado más circular, incorporando la reventa en su modelo de negocio, tanto a través de plataformas online como de forma offline.
La diferencia de expectativas de precios lastra al sector de las oficinas
En 2023 se ha producido una contracción del 50% en la inversión en oficinas frente al 2022, con 1.250 millones de euros, teniendo que remontarnos a 2013 para encontrar un ejercicio con una cifra de inversión similar. En lo que respecta a la distribución geográfica, Madrid y Barcelona han acaparado un 94% de la inversión total, repartiéndose entre un 67% para la capital y un 27% para la ciudad condal.
Desde Gesvalt, apuntan como una de las principales razones de este descenso a la falta de equilibrio entre los precios que la demanda está dispuesta a pagar y los que la oferta pretende conseguir es una de las principales causas de esta situación. De igual forma, la estandarización del teletrabajo también es una de las causas principales de la situación actual del sector de oficinas, lo que seguirá condicionando los espacios de trabajo, con menos superficie destinada a despachos y más a espacios flexibles y de colaboración. Sin embargo, la presencialidad ha recuperado terreno en España, situando el promedio de nuestro país en 3 días a la semana, frente a los 1,8 días del promedio europeo.
El logístico se reinventará hacia el e-commerce B2B
El segmento logístico afronta el año 2024 tras una contracción de la inversión en logística del 50%, hasta los 1.100 millones de euros, por la descompresión de los yields y el encarecimiento de la financiación.
En este contexto, y al margen del auge del comercio electrónico directamente al consumidor, se está incrementando la tendencia del e-commerce B2B, con el surgimiento de marketplaces o modelos de suscripción enfocado en el cliente empresarial. En este sentido, la sincronización de los centros logísticos con las plataformas de venta online será fundamental para poder ofrecer la mejor experiencia. Para lograrlo, desde Gesvalt esperan que en 2024 se produzca un refuerzo de la cadena de suministro, apoyado en la visibilidad en tiempo real y la automatización de procesos, así como en la expansión del uso de la Inteligencia Artificial.
