El Ministerio de Vivienda ha puesto en ya marcha junto con el Instituto de Crédito Oficial (ICO) una línea de avales para ayudar a los jóvenes y a padres con menores a su cargo a que puedan acceder a la compra de su primera vivienda. La intención es que puedan conseguir una hipoteca con una financiación del 100% del precio de compraventa del inmueble: el 80% habitual que financian las entidades bancarias y el 20% restante financiado gracias al aval del ICO.
Para poder optar a estos avales, en el caso de los jóvenes la edad límite se fija en 35 años y sus ingresos deben ser inferiores a los 37.800 euros brutos anuales, aunque en caso de comprar en pareja se duplicará este importe máximo hasta los 75.600 euros. Además, en función de la comunidad autónoma donde se ubique la vivienda, el precio máximo de compraventa varía: 200.000 euros en Extremadura; 225.000 euros en Andalucía; 250.000 euros en Asturias, Canarias, Cantabria, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Galicia, Murcia, La Rioja y Ceuta y Melilla; 275.000 euros en Aragón y Baleares; 300.000 euros en Cataluña, Comunidad Valenciana, País Vasco y Navarra; 325.000 euros en la Comunidad de Madrid.
Pero ¿a cuántas personas podrían beneficiar estos avales? ¿Cuáles son los pros y los contras a los que se enfrentarán los beneficiarios? Desde iAhorro hemos analizado la letra pequeña de los avales ICO para conocer su verdadera repercusión en el mercado inmobiliario e hipotecario, y una de las grandes conclusiones de este análisis es que tan solo dos de cada diez jóvenes (un 22%) podrían acceder a este aval, siempre y cuando compren en pareja.
El endeudamiento, el mayor inconveniente para comprar en solitario
“La concesión de la hipoteca, con o sin aval, depende siempre de los criterios de riesgo de los bancos”, explica el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, Simone Colombelli, que recuerda que “para que una entidad financiera conceda una hipoteca, es muy importante que el cliente o los clientes no superen el ratio de endeudamiento recomendado por el Banco de España, es decir, que no vayan a pagar de cuota de hipoteca más del 30 o 35% de sus ingresos netos mensuales, incluyendo aquí la amortización del préstamo y sus intereses”.
Además, hay que tener en cuenta que los tipos de interés de las hipotecas que financian el 100% del precio de la vivienda son más altos que los tipos de interés medios de mercado. Por tanto, “pese a que ahora podemos ver hipotecas fijas por debajo del 3% TIN en situaciones normales, las personas que pidan una hipoteca y el aval del ICO seguramente obtengan tipos de interés bastante más elevados, de incluso el 4% TIN o superior”, afirma Simone Colombelli.
Así, si calculamos las cuotas de las hipotecas que pagarían los beneficiarios del aval ICO para las cuantías máximas fijadas por este organismo en cada comunidad autónoma vemos que la más baja se sitúa en los 843,21 euros, siempre que el banco conceda una hipoteca de 200.000 euros al 3% TIN, y la más alta aumenta hasta 1.551,60 euros para una hipoteca de 325.000 euros al 4% TIN.
Una vez que tenemos las cuotas podemos sacar también los ingresos mínimos que debe tener la unidad familiar para que el banco le conceda la hipoteca, es decir, para poder afrontarla sin superar el riesgo de endeudamiento marcado por el Banco de España. En este sentido vemos que el salario mínimo de la unidad familiar debería situarse entre los 2.409,17 euros y los 4.433,14 euros netos al mes, en función de la cuantía y el tipo de interés de la hipoteca que se contrate.
No obstante, como hemos visto anteriormente, para poder acceder al aval ICO el Gobierno ha fijado un salario máximo de 37.800 euros brutos anuales o, lo que es lo mismo, 2.360 euros netos mensuales en 12 pagas. Por tanto, en caso de comprar en solitario, el futuro hipotecado no podrá optar a un préstamo de 200.000 euros o superior y deberá buscar una vivienda cuyo precio esté por debajo. Eso sí, en caso de comprar en pareja, al contar el salario de los dos intervinientes en el proceso, las opciones son mayores porque, como máximo, la unidad familiar podrá tener unos ingresos de 4.720 euros netos mensuales, una cuantía con la que podría pagar incluso la hipoteca de 325.000 euros (el máximo en Madrid) a un 4% TIN.
El salario, el mayor inconveniente para comprar en pareja
Si queremos calcular cuántas personas podrían acceder a los avales ICO teniendo en cuenta solamente su salario vemos que, en un escenario medio de una hipoteca de 275.000 euros (pecio de compra máximo en Aragón y Baleares), con un plazo de amortización de 30 años y un tipo de interés del 3,5%, los salarios necesarios para poder comprar una vivienda destinando un 30% (lo recomendable para no tener problemas de riesgos con el banco) al pago de la hipoteca es tener unos ingresos de 4.116,24 euros, o lo que es lo mismo, en caso de comprar en pareja, cada una de las personas deberían tener un salario mínimo de 2.058,12 euros.
En base a la distribución de salarios por deciles que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE) y cuyos últimos datos corresponden al año 2022, actualizada al incremento de salarios actual, vemos que el salario medio en España se sitúa en los 2.243 euros netos al mes de media. Además, como en los deciles se divide a la población en grupos del 10% en función de su salario, observamos que, en líneas generales, solo un 45% de los españoles podría hacer frente al 100% de la hipoteca con las características mencionadas anteriormente: importe inicial de 275.000 euros, con un plazo de 30 años y un tipo fijo del 3,5% TIN.
¿Qué pasaría si hiciéramos el cálculo con una hipoteca menor o mayor de 275.000 euros? “La situación mejoraría un poco en los lugares donde los precios de la vivienda son más bajos, pero se agravaría en los lugares donde fueran más elevados. Además, una de las respuestas más típicas de los bancos al conceder una hipoteca al 100% es subir los tipos de interés en caso de que la operación tuviera algún que otro riesgo, lo que llevaría a que incluso empeorara todavía más el acceso a estas ayudas”, declara el portavoz de iAhorro, Simone Colombelli.
Al extrapolar estos cálculos a los jóvenes menores de 35 años, vemos que, de media su salario disminuye hasta los 1.615 euros netos mensuales, pero en caso de comprar en pareja el sueldo medio de la unidad familiar ascendería hasta los 3.230 euros. Eso sí, hay que tener en cuenta que este sueldo medio es un 41% menor en los tramos más jóvenes (de 18 a 25 años) y un 20,5% más bajo en los más cercanos a los 35 años. Por tanto, de todos los jóvenes que podrían acceder a un aval ICO en España, solo por renta, ya quedarían excluidos de esta ayuda un 78% del total, es decir solo un 22% de los menores de 35 años podrían tener acceso a los avales del ICO para la compra de primera vivienda sin ningún otro tipo de garantía adicional, siempre y cuando se hipotecaran junto a otra persona, en pareja.
Y es que, como vemos en la tabla anterior, en caso de comprar en solitario, los jóvenes españoles que cobren unos ingresos medios de 1.615 euros netos al mes no podrían pagar más de 565 euros al mes de hipoteca y, en caso de que el banco fuera más flexible con el ratio de endeudamiento y, como mucho, podrían abonar 646 euros de cuota. Por tanto, en este caso, no podrían optar a los avales del ICO a no ser que compren una vivienda más barata que los máximos fijados por el Gobierno en cada comunidad autónoma, de alrededor de unos 135.000 euros, o que, de alguna manera, aumentaran sus ingresos netos mensuales.
Por el contrario, en caso de comprar en pareja, sumando los ingresos de ambos miembros, sí podrían optar a una hipoteca de hasta 250.000 euros con un tipo de interés de hasta el 4% TIN, siempre y cuando destinen el 35% de sus ingresos netos mensuales a pagar la cuota. Y, si el banco les permitiera aumentar su ratio de endeudamiento hasta el 40% podrían hacer frente incluso a una hipoteca de 275.000 euros a 30 años con un 3,5% TIN. No obstante, como advierte Simone Colombelli, “sobreendeudarse conlleva muchos riesgos porque, en caso de que uno de los miembros de la pareja se quede sin trabajo, ya no podrían pagar la hipoteca y el banco podría incluso quitarles la casa si así lo considera”.
¿Qué opciones hay para aumentar el número de beneficiarios?
Como las entidades financieras son las que tienen la última palabra a la hora de conceder o no el préstamo hipotecario, en su mano está flexibilizar un poco o no las condiciones de acceso. Por un lado, como hemos visto, estaría la opción de aumentar el riesgo de endeudamiento hasta el 40%, algo que “no suele ser habitual y conlleva un riesgo muy grande para la banca, sobre todo si tenemos en cuenta también que el aval del ICO, en principio, estará vigente solo durante los primeros diez años de la hipoteca, y a partir de ahí aún desconocemos qué pasará con los beneficiarios”, señala el director de Hipotecas del comparador hipotecario.
Otra opción, quizás más viable ahora mismo por cómo está el mercado, sería reducir los tipos de interés y conceder hipotecas más baratas, por debajo incluso del 3% TIN. “Es cierto que para perfiles relativamente buenos ahora la banca ya mantiene la mayoría de sus productos por debajo de ese 3% (tanto fijos como mixtos), pero en el caso de los avales ICO todavía no hemos recibido noticias de los bancos adheridos sobre las características de las ofertas. Lo más lógico, por el riesgo de la operación, sería que estuvieran por encima de ese 3% e incluso más cerca del 4% TIN”, agrega Simone Colombelli.
Como todavía se desconocen las ofertas que harán los bancos, no sabemos si el tipo de interés de la oferta va a ser común para toda la hipoteca (fijo durante los 30 años de amortización) o será diferente durante los primeros 10 años (lo que dura el aval) y los 20 restantes. “Todavía habrá que esperar a que la banca empiece a mover estas operaciones para conocer realmente sus características. Eso sí, es importante trasladar que desde iAhorro vamos a tramitar todas las operaciones que lleguen, sean con o sin aval ICO para intentar sacarlas adelante”, finaliza el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario.
