Durante el primer trimestre de 2024, el mercado inmobiliario español experimentó una recuperación en el volumen de transacciones, aunque con cifras inferiores de las registradas a principios de 2023, y un leve crecimiento en los precios de compraventa. Estas son algunas de las conclusiones obtenidas en el I Solvia Market View 2024, en el que la compañía de servicios inmobiliarios prevé un leve repunte en el coste de la vivienda hacia el final del año, con aumentos que oscilarán entre el 2% y el 3%, principalmente por la escasez de oferta en el mercado.
Según este estudio, en el periodo comprendido entre enero y marzo de 2024, el precio de la vivienda alcanzó los 1.998 €/m2, lo que refleja un aumento del 0,8% en comparación con el trimestre anterior y del 4% frente al mismo periodo de 2023. En el sector de las nuevas construcciones, se observó un incremento interanual del 4,7% y un crecimiento trimestral del 3%, alcanzando los 2.233 €/m2. Por otro lado, el precio de la vivienda usada también mostró una tendencia al alza a nivel interanual, con un crecimiento del 3,6%, situándose en 1.940 €/m2, aunque experimentó un ajuste del 0,2% en términos interanuales.
El análisis por provincias revela que los precios más altos se registraron en Guipúzcoa y Madrid, superando, incluso, a Islas Baleares, que en el trimestre anterior ocupaba el primer lugar como la provincia más cara. En estos tres mercados, el valor promedio de las propiedades residenciales superó los 3.000 €/m2. Asimismo, entre las 22 provincias que experimentaron incrementos trimestrales, destacaron Córdoba, con un aumento del 32,8%, Cáceres, con un crecimiento del 24,9%, y Soria, con un alza del 14,6%. En contraste, Ciudad Real, Segovia y Huesca mostraron los mayores descensos, con caídas de entre el 7% y el 9,2%.
En cuanto a las dos principales urbes españolas, el precio medio de adquisición de una vivienda en Madrid experimentó un ligero descenso trimestral del 1,5%, situándose en 3.722 €/m2. Sin embargo, respecto al mismo periodo del año anterior, se observó un aumento del 4,1%, dos puntos por debajo del 6,1% registrado en el trimestre previo. En Salamanca y Chamberí, reconocidos como los barrios más exclusivos de Madrid, el valor de las propiedades aumentó un 8,4%, posicionándolos como los más costosos. En Barcelona, los precios alcanzaron los 3.701 €/m2, con una leve disminución del 0,4% en comparación con el último trimestre de 2023 y un incremento interanual del 3,4%. Sarria-Sant Gervasi se mantuvo como el distrito más caro de la ciudad, superando la barrera de los 5.000 €/m2. Le siguieron Les Corts, con 4.495 €/m2, y L’Eixample, con 4.283 €/m2.
Las operaciones de compraventa cerrarán el año con un ajuste de entre el 3% y el 5%
En total, se llevaron a cabo 151.476 transacciones, lo que representa un aumento del 16,6% respecto al trimestre anterior, indicando una recuperación de la actividad. Sin embargo, esta cifra supone un ajuste del 5,9% en comparación con el mismo trimestre del año pasado.
En cuanto al tipo de inmueble, las ventas de viviendas nuevas alcanzaron las 31.226 operaciones, el 20,6% del total, reflejando un aumento trimestral del 30,1% y un alza interanual del 2,5%. Por otro lado, se efectuaron 120.250 compraventas de segunda mano, constituyendo el 79,4% del total y superando en un 13,6% las cifras del anterior trimestre, aunque fueron un 7,9% menos en comparación con el mismo periodo de 2023.
Únicamente Badajoz, Jaén y Cuenca mostraron disminuciones en comparación con el trimestre anterior, con descensos del 1,1%, 4% y 8,9%, respectivamente. Por el contrario, 47 provincias experimentaron incrementos en sus cifras, de las cuales 33 registraron un crecimiento de dos dígitos, destacando Lugo, con un aumento del 51,5%, Huesca, con un alza del 45,1%, y Navarra, donde la cifra se incrementó un 41,7%. En cuanto al volumen de transacciones, Madrid, Barcelona y Alicante fueron los territorios con mayor actividad.
“A pesar del incremento observado a nivel trimestral, prevemos que 2024 continúe la tendencia de estabilización que comenzó en 2023, con una ligera reducción interanual en el volumen de transacciones de entre el 3% y el 5%. Esto se debe principalmente a la escasez de oferta y a la persistencia de unos tipos de interés que siguen siendo relativamente altos. Sin embargo, es posible que la inflación disminuya en la segunda mitad del año, lo que, junto con una reducción de los tipos de interés, podría crear un entorno más favorable para la compra de vivienda”, señala Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de Negocio Real Estate de Solvia.
Junto al aumento de compraventas, también ha retomado una tendencia alcista la contratación de créditos hipotecarios. Durante los tres primeros meses de 2024, se contabilizaron un total de 108.910 hipotecas sobre viviendas, lo que representa un significativo aumento trimestral del 21,1% tras seis periodos consecutivos de descensos, indicando así una recuperación en el sector. No obstante, este indicador se sitúa un 0,5% por debajo del mismo periodo de 2023, cuando se otorgaron 109.406 hipotecas.
Barcelona, Madrid e Islas Baleares destacan como las zonas más caras para el alquiler
De acuerdo con el I Solvia Market View 2024, el precio del alquiler siguió creciendo en el primer trimestre, alcanzando los 12,5 €/m2 mensuales, lo que representa un incremento del 2,5% respecto a los tres meses anteriores y un aumento aún más notable, del 7,8%, en comparación con el mismo periodo de 2023.
Barcelona permanece como la provincia con los alquileres más altos, con un valor promedio de 17,9 €/m2 al mes, mientras que la Comunidad de Madrid, con un valor promedio de 16,8 €/m2 mensuales, superó a Islas Baleares (16,6 €/m2 al mes), y se posicionó como la segunda zona más cara de España para el arrendamiento. Por otro lado, en Jaén, Zamora, Cáceres y Teruel se observaron precios mucho más económicos, oscilando entre los 5,9 € y 6,1 € por metro cuadrado.
“Desde Solvia, esperamos que los precios de los alquileres continúen aumentando en 2024, con un incremento estimado de entre el 5% y el 7% respecto a 2023. Una tendencia que se ve impulsada por la persistente escasez de viviendas para alquilar y la creciente demanda, motivada por las dificultades de acceso a la propiedad para un segmento significativo de la población. Además, la implementación de los límites en los precios en áreas con alta demanda está llevando a muchos propietarios a hacer un trasvase al modelo de alquiler turístico, lo que presenta desafíos adicionales en la búsqueda de viviendas asequibles”, explica el director de Negocio Real Estate de Solvia.
Las licencias de obra nueva descenderán entre un 10% y un 13% en 2024
Tal y como refleja el I Solvia Market View 2024, se emitieron un total de 25.284 permisos para la construcción de nuevas viviendas. Esto representa una caída del 5,3% respecto al trimestre anterior y una disminución del 11,1% en comparación con el año pasado, indicando una tendencia descendente en la concesión de permisos para la edificación. Barcelona, Sevilla, Málaga, Alicante e Islas Baleares fueron las zonas con el mayor número de autorizaciones para proyectos de construcción, acumulando el 42% del total nacional.
“Para 2024, aunque la demanda de este tipo de viviendas seguirá siendo alta, el desafío continuará siendo la limitada producción de vivienda nueva. Factores como la incertidumbre legal, la necesidad de una mayor disponibilidad de terreno urbanizable, la escasez de mano de obra cualificada y los costes actuales de los proyectos están resultando en una reducción en los procesos de tramitación de licencias. En este escenario, anticipamos que habrá una disminución anual similar a la experimentada en 2023, de entre el 10% y el 13%”, explica Ferrer-Bonsoms.
Radiografía de la vivienda de costa en España
El crecimiento del turismo, el inicio de la temporada de verano y la mejora gradual de la economía hacen que invertir en una segunda residencia en zonas costeras sea actualmente una buena oportunidad, tanto para inversores como para particulares.
Tomando como referencia el valor tasado de vivienda libre en municipios de más de 25.000 habitantes del primer trimestre de 2024, las zonas costeras con el precio de la vivienda más elevado incluyen Santa Eulalia del Río, en Ibiza, Islas Baleares, con un coste de 5.195 €/m2, la propia ciudad de Ibiza (4.625 €/m2), San Sebastián (4.378 €/m2), en Guipúzcoa, Calvià, en Mallorca (4.273 €/m2), Castelldefels (3.628 €/m2), en Barcelona, Getxo (3.334 €/m2) en Vizcaya, y Marbella (3.255 €/m2), en Málaga. Entre las zonas más económicas, se encuentran Burriana (840 €/m2) y Benicarló (1.069 €/m2), en Castellón y El Ejido (1.059 €/m2), en Almería.
