La compraventa de viviendas sigue al alza en los últimos años. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), ha crecido casi un 13,5% desde hace cinco años. Si de enero a julio de este año (últimos datos disponibles) se han firmado 356.525, en el mismo período de 2019, justo antes de la pandemia, se cerraron 314.355 operaciones.
Para este tipo de firmas, los expertos sostienen que el contrato de arras, que busca asegurar la intención de ambas partes de cerrar la transacción, se vuelve crucial: “Es el documento más importante que se suscribe en toda la tramitación de la compraventa”, recuerda Sandra Aurrecoechea, socia de Marín & Mateo abogados.
Los acuerdos adoptados entre las partes en el contrato de arras son los mismos que, luego, se incluyen en la escritura de compraventa notarial. Y lo hay de tres tipos: las arras confirmatorias, que sirven como confirmación del compromiso de compra; las arras penitenciales, el más común y que permite a las partes desistir del contrato, y las arras penales , que garantizan el cumplimiento del contrato mediante una penalización económica.
El caso de las VPO
Cuando el contrato afecta a una Vivienda de Protección Oficial (VPO), Aurrecoechea recuerda que “el precio de venta está regulado y limitado por ley”. De manera que si se ha pactado un precio mayor al permitido, la cláusula se vuelve nula de pleno derecho. “Si se detecta que se ha pagado un precio superior, las autoridades podrían imponer multas o sanciones”, advierte la abogada. Incluso la operación completa podría ser anulada.
En algunos casos se ha detectado que son las inmobiliarias las que no han informado correctamente sobre estos límites de precio. Por este motivo, Aurrecoechea asegura que “si la inmobiliaria ha omitido información, se debe alegar que esto provocó cometer el error de pactar un precio superior”. Aun así, la letrada recuerda que se deben revisar siempre los contratos firmados, ya que la mayoría incluyen cláusulas de exoneración de responsabilidad.
“Pidiendo una nota simple actualizada en el Registro de la propiedad puedes comprobar la titularidad del inmueble, las cargas que tiene y si es vivienda protegida libre”, apunta, y recomienda la supervisión y asistencia en todo el proceso de compraventa por un abogado especializado en derecho inmobiliario.
