Savills, consultora inmobiliaria internacional, ha presentado su informe anual Visión Málaga 2024, en el que analiza el desafío que afronta la ciudad para la gestión de su crecimiento en los próximos años a través de los datos de evolución clave en los distintos segmentos inmobiliarios.
En la presentación del informe, celebrada anoche en el Museo Picasso de Málaga e inaugurada por Francisco de la Torre, Alcalde de Málaga, han participado Jaime Pascual-Sanchiz, CEO de Savills España, José Félix Pérez-Peña, director de Savills Andalucía, Pelayo Barroso, director nacional de Savills Research e Ignacio Peinado, presidente de FADECO, quienes han alertado sobre la urgencia de acelerar en materia de vivienda en Málaga y su área metropolitana. Los expertos han analizado la capacidad de la ciudad, la escasez de oferta y la necesidad de desarrollo tanto en cantidad como calidad del stock en los distintos usos inmobiliarios.
En su informe, Savills apunta que Málaga es la provincia española que más va a crecer en número de hogares de aquí a 15 años, y que el mayor crecimiento se va a producir hasta 2028, con +20.192 hogares/año. Para atender esta demanda, mientras se va consolidando además la mega tendencia de mayor concentración en áreas urbanas, es necesario al menos duplicar el ritmo de producción de vivienda nueva en Málaga y su área metropolitana, completando sectores con la creación de nuevos barrios, regenerando zonas bien comunicadas e incrementando significativamente la vivienda asequible.
Del mismo modo, el informe señala cómo las administraciones avanzan en medidas activas para solucionar el problema de vivienda, especialmente para proyectos de vivienda asequible o VPO. Si bien este tipo de medidas están bien encaminadas, la disponibilidad limitada de suelo continúa siendo el gran desafío para el desarrollo de las nuevas viviendas necesarias.
Durante los últimos diez años, Málaga y su área metropolitana ha contado con una oferta de vivienda de obra nueva en mercado de entre 3.000 y 4.000 nuevas unidades anuales. Según Savills, para alinear la oferta de nueva vivienda con la previsión de creación de nuevos hogares sería necesario mantener en el mercado en torno a 7.500 unidades al año. Para además recuperar el déficit acumulado de vivienda en los últimos años, sería necesario producir anualmente en torno a 12.000 unidades de obra nueva en la ciudad y su área metropolitana durante los próximos cinco años, entre vivienda libre y VPO.
Residencial
El informe señala que este desajuste seguirá afectando al incremento de precios en la ciudad hasta lograr un mayor equilibrio entre oferta y demanda. La obra nueva plurifamiliar en Málaga se ha situado un 5% por encima de los niveles del año anterior, rompiendo la barrera de los 4.000 €/m² y superando los 500.000 euros de media para un piso nuevo en la capital. Aunque la cantidad de nueva oferta en el mercado se ha incrementado un 15% en 2024, el ritmo de absorción se mantiene fuerte y ya están vendidas el 63% de las viviendas plurifamiliares y el 55% de las unifamiliares en mercado en los últimos doce meses.
En cuanto al mercado del alquiler, el desajuste entre oferta y demanda también es más acusado en Málaga que en otras ciudades por el aumento de demanda derivado del incremento de población, la dificultad de acceso a la vivienda en compra y el incremento de vivienda turística.
Tanto el sector público como el privado son conscientes de las limitaciones del parque en alquiler y analizan soluciones de colaboración público-privada, como el impulso de proyectos de vivienda protegida a través de distintas fórmulas. Tanto el Plan Vive como el incremento del valor del módulo están permitiendo dinamizar el interés inversor.
Además, Málaga duplicará su oferta en BTR, coliving y flex living en los próximos cuatro años y estas cifras aliviarán la tensión, aunque nos serán suficientes para equilibrar el mercado. Los proyectos living alcanzan actualmente casi 1.500 unidades en Málaga y se incorporarán 3.300 unidades en los próximos cuatro años, un 130% más.
Las residencias de estudiantes, por su parte, absorben parta de la demanda que hasta ahora entraba en el mercado de alquiler, con el doble del número de camas hasta alcanzar las 3.225, con 600 nuevas plazas en pipeline.
Toda esta nueva oferta de modelos habitacionales diseñada para distintos perfiles de población, desde estudiantes a jóvenes profesionales o familias, se centra en las zonas bien comunicadas y afines al tipo de demanda, con opciones que complementan el crecimiento económico de la ciudad, la llegada de empresas y universidades que impulsan la retención y la atracción de talento.
En cuanto al espacio de oficinas, hoteles, retail y logístico, Savills señala la necesidad del incremento de espacio de calidad y sostenible en todos los usos para adaptar la oferta a los nuevos requerimientos de los usuarios.
Oficinas
En los últimos doce meses, el mercado ha sido impulsado por el sector tech y, ante la falta de oferta, los espacios flex se han consolidado como opción para la llegada de nuevas empresas. Los edificios exclusivos de oficinas se mantienen en niveles de ocupación estables en valores máximos por encima del 95%, con incremento progresivo de las rentas. La tasa de disponibilidad se sitúa en el 7,7%, aunque la mayor parte en la periferia o en edificios obsoletos. La entrega de los cuatro proyectos de oficinas que se incorporarán en la ciudad, además del crecimiento previsto del Málaga Tech Park, aliviará la escasez de oferta actual.
Hoteles
La oferta hotelera crece a menor ritmo que la demanda. Incluso con un 14% más de plazas respecto a 2019, la ocupación hotelera está alcanzando récord junto con los principales indicadores turísticos y los parámetros operativos de los hoteles al alza. El precio de las tarifas refleja el incremento en la calidad, pero también la necesidad de aumentar la oferta. Málaga es uno de los pocos destinos turísticos urbanos donde se está invirtiendo en el desarrollo de suelo hotelero.
High Street Retail
En el sector retail crece el interés de operadores nacionales e internacionales por posicionarse en la ciudad, impulsada tanto por el turismo como por un fuerte desarrollo de la demanda local, que evoluciona cada vez más en busca de experiencias y calidad en sus compras. La tasa de disponibilidad en zona prime se encuentra por debajo del 1% y los ejes secundarios como Soho, Alameda y Carretería han cobrado interés comercial. Las rentas medias globales de la ciudad se han incrementado un 9%.
Logístico
En lo que va de año, la absorción en el sector logístico asciende a 30.000 m2, con la tasa de disponibilidad en niveles críticos a corto y medio plazo. La nueva superficie entregada no suple la demanda sostenida de la ciudad debido a su rapidísima absorción. Es el caso del proyecto de la antigua fábrica de Bacardí, entregado en el primer semestre, y que ya está prácticamente al completo. Los desarrolladores y promotores ponen el foco en el análisis de sectores de suelo urbanizable sectorizado, como la aprobación final del Plan Parcial del sector SuS G-1, en Málaga.
