En nuestro país el inmobiliario es un mercado heterogéneo. Existen grandes diferencias entre zonas con alta demanda y lugares donde el acceso a la vivienda en alquiler no es un problema. Y así se refleja en los últimos informes del Observatorio del Alquiler impulsados por la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos.
Tenemos ocasión de profundizar en las conclusiones y consecuencias que reflejan sendos informes con Sergio Cardona, analista de la Fundación Alquiler Seguro.
A continuación dejamos un extracto de la conversación, pero puedes escuchar la entrevista completa en nuestro podcast pulsando AQUÍ.
- Según el último informe de alquiler que han presentado, en 2024 se han perdido casi 100.000 viviendas de la oferta de alquiler ¿Qué ha pasado para que 96.000 viviendas se hayan retirado del mercado de alquiler?
En este último año lo que hemos visto es una continuidad de los datos que veníamos reflejando en estudios anteriores. Es decir, si en 2023 ya vimos cómo se perdían viviendas de alquiler, en 2024 hemos visto que el fenómeno por desgracia, continúa y se siguen perdiendo viviendas.
¿Motivos? Pues encontramos varios motivos. Uno de ellos tiene que ver con la aprobación de la Ley de Vivienda y con los efectos que ha ocasionado. Vemos cómo una parte importante de las viviendas se pierden en Cataluña. En el País Vasco se pierden, incluso en Asturias. Es decir, se pierden en comunidades autónomas en las que se han dado pasos para limitar el precio de alquiler.
No obstante, como decías, el mercado es muy heterogéneo. Con lo cual, si tenemos un mercado muy heterogéneo, tenemos grandes diferencias y casi casi hay que hacer un análisis territorial.
- También la media nacional de morosidad bate récords, según vuestro informe. Habláis de una deuda media de inquilino en España que asciende un 4,2%, el equivalente a unos siete meses de alquiler ¿Qué análisis hacéis al respecto?
Aquí lo que vemos es que la morosidad ha aumentado un 4% con respecto al año anterior. La cantidad que dejan a deber los inquilinos también ha aumentado con respecto al año anterior y estamos hablando de casi 8.000 € ¿Por qué aumenta esta cantidad y por qué ha aumentado la morosidad? Los inquilinos cada vez pagan una renta mayor y también lo vemos sobre todo en el esfuerzo que tienen que hacer los inquilinos a la hora de pagar el alquiler.
- Hablábamos antes de Cataluña. En concreto, vemos que la provincia de Barcelona duplica el nivel medio de morosidad de otras provincias. Pero es que, en el caso de la presión, el número de interesados por vivienda en alquiler se dispara hasta las 421 personas por anuncio ¿Deberíamos estar alarmados ante estas cifras?
Son cifras para estar muy preocupados, la verdad. Pensemos que esto supone que cuando un profesional o un propietario por una vivienda en alquiler en Barcelona recibe más de 400 interesados en diez días, es una cifra inaudita e incluso su representación gráfica nos resulta complicada porque es muy difícil representar la situación de Barcelona y poder compararla con otras provincias.
¿Qué ha pasado en Barcelona? Por un lado, el número de personas residiendo en Barcelona ha aumentado y, por otro lado, el número de hogares también aumenta y el número de viviendas en oferta de alquiler cae y cae de una forma muy significativa. ¿Qué provoca esto? Pues que cada vez tengamos más demanda y que cada vez la demanda presione más la oferta que hay.
- El Gobierno ha anunciado un paquete de medidas para tratar de mejorar la situación de la vivienda en España. La más comentada, la reducción del IRPF para los propietarios que pongan sus alquileres conforme al índice de referencia ¿Algunas de estas propuestas creéis que puede ser efectiva?
No consideramos que estas medidas puedan tener un gran éxito o al menos que conduzcan a recuperar las 300.000 viviendas de oferta que hemos perdido con respecto al año 2019 o al año 2020.
- Se habla de protección y no de seguridad jurídica. De hecho, se ha extendido ya el Real Decreto Antidesahucios ¿Radica aquí también parte de esa clave de todo lo anunciado para incentivar el alquiler?
Sí, ofrecer seguridad jurídica a los propietarios es clave. Si buscamos medidas que lo que buscan es compensar rentas a un propietario, una vez se ha producido un desahucio, no conseguiremos mejorar el nivel de oferta porque precisamente los propietarios lo que quieren es evitar el desahucio, evitar verse en una situación de este tipo, un inquilino que no paga y un proceso que se alarga. Sería mucho más interesante hablar de medidas que conduzcan a aumentar la seguridad jurídica de los propietarios que a este tipo de medidas que podemos calificar más como paliativas.
- También el Partido Popular ha presentado sus propuestas. Y, en este caso, sus medidas van más enfocadas a la ley del suelo, a la construcción de vivienda y a penalizar la okupación
Claro, aquí nosotros lo que lo que hemos venido comentando en los últimos informes y lo que hemos solicitado es, por un lado, es necesario construir vivienda. Eso es, es evidente. Es necesario que exista colaboración público-privada, es necesario escuchar a constructores y promotores hacer otro tipo de políticas. Ya hablaríamos más incluso de políticas de ordenación del territorio.
¿Qué es lo complejo de todo esto? Pues que requiere de colaboración entre administraciones públicas. Y esto no es sencillo cuando estamos oyendo al Gobierno impulsar una serie de medidas de oposición, fomentar comunidades autónomas con sus propios planes y sus propios proyectos.
- ¿Estaríamos hablando de un gran pacto de Estado y de esos beneficios que conllevaría para todos en el sector de la vivienda, verdad?
Sí, porque la vivienda se ha convertido en una en una cuestión de Estado y se ha convertido, en una de las mayores preocupaciones de los españoles. Pero, ¿podemos aterrizar esta situación en las diferentes provincias y regiones?
- ¿Qué perspectivas tenéis para este 2025 en materia de alquiler? ¿Cómo creéis que va que va a evolucionar el sector de tanto del alquiler como como la morosidad?
Habrá provincias en las que puede haber más oferta que el año pasado, pero no creemos que haya una recuperación lo suficientemente amplia de la oferta como para poder satisfacer toda la demanda. La presión seguirá siendo alta en la mayoría de las provincias españolas aunque, como hemos dicho, es un mercado muy heterogéneo y el precio posiblemente siga aumentando. Y esta situación normalmente lo que conduce es que la morosidad no baje. Una morosidad que, en el mejor de los casos, será similar a la que hemos tenido en el año 2024. Porque esto lo que supone es que los inquilinos tengan que seguir haciendo un esfuerzo muy alto para pagar la renta. Posiblemente también veamos otro efecto que es el de compartir vivienda.
