El 3 de enero de 2025 se publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE) la suspensión definitiva del programa por el que las autoridades españolas dejarán de aceptar solicitudes de «visados de oro» para inversores a partir de abril de 2025. La supresión de las conocidas como Golden Visa, así como el anuncio de otras posibles subidas de impuestos a compradores no residentes, están afectando ya a un mercado que acelera las compras. Hablamos de ello y de otras cuestiones que afectan al sector con Ramón Riera, presidente mundial de FIABCI, la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias.
- ¿Cómo afecta la supresión de la Golden Visa a los compradores extracomunitarios? ¿Se espera un gran impacto en el sector o, por el contrario, un impacto limitado?
Afectará principalmente a los compradores extracomunitarios que utilizaban esta vía para obtener la residencia en España y acceder al espacio Schengen mediante la inversión en propiedades. Esto reducirá el atractivo de España para este tipo de inversores y es probable que disminuya la demanda en el mercado de alta gama.
A nivel general, el impacto en el sector inmobiliario será limitado, ya que el número de Golden Visas concedidas no representa una parte significativa del total de transacciones. Desde su implementación en 2013, se han otorgado 14.576 y tendrá más incidencia en el mercado de lujo en ciudades y destinos turísticos clave. Aun así, el interés de los compradores extranjeros por España seguirá existiendo debido a otros factores, como el clima, la calidad de vida, las infraestructuras y la rentabilidad de la inversión, aunque podría cambiar el perfil del inversor.
- El Gobierno contempla además una subida de impuestos que podría alcanzar el 100% del valor del inmueble para compradores no residentes ¿Esto descartaría España como mercado de inversión para potenciales compradores de estas características?
Si el Gobierno implementa este impuesto España dejaría de ser un destino viable para la inversión inmobiliaria de extranjeros no residentes y quedaría descartada como mercado de inversión, pues un impuesto del 100% equivale, en la práctica, a prohibir la inversión extranjera en vivienda. Los únicos inversores que seguirían comprando serían los que buscan residencia o los que tienen un fuerte vínculo con el país, pero no aquellos que buscan simplemente rentabilidad.
En cuanto al sector inmobiliario, se produciría un derrumbe del mercado de lujo y segunda residencia, ya que la demanda extranjera es clave en ciertas zonas y su desaparición provocaría una caída en los precios. Este fenómeno podría tener un efecto contagio, llevando a un ajuste generalizado en otras áreas. A corto plazo, la recaudación fiscal podría aumentar si algunos inversores venden antes de la nueva norma. Sin embargo, a medio y largo plazo, la falta de inversión extranjera reduciría las transacciones y, por ende, la recaudación de impuestos como el ITP, IVA y IBI.
- ¿Hacia qué otros países creen que podría virar esa inversión?
Los inversores buscarían alternativas en países como Portugal, Francia, Italia o Grecia, donde las cargas fiscales son más razonables. Esto provocaría una caída de la demanda internacional, afectando a mercados históricamente atractivos para los inversores extranjeros como la Costa del Sol, Baleares, Madrid y Barcelona.
- ¿Creen que este tipo de medidas serán efectivas y se aliviará la tensión del mercado, que se supone que es lo que pretenden, en esas zonas donde abunda este perfil de comprador? En especial, cuando hablamos de inmuebles prime de elevado valor, por encima del medio millón de euros…
Estas medidas difícilmente aliviarán la tensión en el mercado inmobiliario, especialmente en el segmento prime. Los compradores internacionales representan una parte pequeña del mercado en ciudades como Madrid o Barcelona, y la subida de precios responde más a la falta de oferta que a la demanda extranjera. Incluso si estos compradores desaparecen, los inmuebles seguirán siendo inaccesibles para la mayoría.
No habrá más vivienda asequible porque el mercado de lujo y el asequible son independientes. La presión sobre los precios se debe a la falta de suelo y a las trabas urbanísticas, no a los extranjeros.
Podría haber más inversión en alquiler, pero si la fiscalidad y la regulación siguen endureciéndose, la oferta caerá y los precios seguirán siendo elevados. Además, la inversión extranjera puede desplomarse, afectando a promotores y reduciendo ingresos fiscales. Y España también perdería atractivo frente a países como Portugal o Italia.
Si el objetivo es favorecer el acceso a la vivienda, estas medidas parecen mal enfocadas porque no mejorarán el acceso a la vivienda y generarán efectos negativos. La clave está en aumentar la oferta, no en penalizar la inversión.
- ¿Sabe si han notado las agencias una “avalancha” de solicitudes en estos meses previos a que se supriman las Golden Visa o realmente no son un reclamo?
Sí, desde que el Gobierno español anunció la eliminación de las Golden Visa se ha registrado un incremento importante en las solicitudes de estos permisos de residencia por inversión, que responde a la prisa de muchos inversores extranjeros por asegurar su visado antes de que el programa desaparezca.
Las cifras hablan por si solas: entre abril y octubre de 2024 se concedieron 573 Golden Visa, lo que elevó el total anual a 780 hasta finales de octubre. Esto supone un crecimiento significativo en comparación con la media mensual de 69 visados entre enero y marzo, que aumentó a 95 entre abril y octubre.
Además, me consta que las agencias inmobiliarias especializadas en mercado internacional han vendido más propiedades en el último año que en los anteriores y que la demanda podría haber sido aún mayor si hubiera existido más oferta de calidad.
- ¿Creen que las medidas anunciadas harán que cambie el perfil del comprador de vivienda de lujo extranjero, en especial en las zonas costeras que más les suelen interesar?
Es muy probable que las medidas anunciadas modifiquen el perfil del comprador extranjero de vivienda de lujo, sobre todo en zonas como la Costa del Sol, Baleares, la Costa Blanca o Barcelona, que han sido tradicionalmente destinos clave para este tipo de inversores. Sin embargo, el impacto final dependerá de cómo se implementen las nuevas normativas y su alcance real.
- Conocemos las medidas que se proponen desde Gobierno y oposición pero, ¿qué medidas echan en falta y reclaman desde el inmobiliario?
El sector inmobiliario lleva tiempo reclamando cambios para afrontar la crisis de vivienda y dinamizar el mercado. Entre las principales demandas está la construcción de más vivienda asequible, algo que en Baleares, por ejemplo, consideran viable con una mejor planificación urbana, bonificaciones fiscales y menos burocracia.
También se insiste en simplificar los trámites administrativos y reducir impuestos para dinamizar el sector, apostando por iniciativas locales y colaboración público-privada, como el Plan Vive en Madrid, que prevé 4.500 nuevas viviendas. Además, se pide flexibilizar la normativa urbanística para facilitar proyectos residenciales, permitiendo cambios en el uso del suelo, mayor edificabilidad y fórmulas como el coliving.
Otro aspecto clave es el acceso a financiación para la regeneración urbana. Un ejemplo es el préstamo de 175 millones del Banco Europeo de Inversiones a Barcelona, destinado para proyectos de regeneración urbana.
En definitiva, el sector inmobiliario reclama más vivienda asequible, menos trabas burocráticas, mayor colaboración público-privada, una normativa más flexible y mejor acceso a financiación para proyectos urbanos.
- ¿Urge un pacto de Estado que saque a la vivienda del debate político en favor de las necesidades del país y de sus ciudadanos?
Sí, cada vez son más las voces que reclaman un Pacto de Estado sobre Vivienda, que permita abordar el problema estructural de acceso a la vivienda sin depender de los cambios políticos o de ciclos electorales. La vivienda es una necesidad básica, y su tratamiento como arma política lo único que ha generado ha sido un mercado inestable y medidas poco efectivas a largo plazo. La situación actual, con un aumento demográfico importante cada año y menos previsión a corto plazo de vivienda de obra nueva, sea libre, asequible o social, es prueba de ello.
Un pacto de Estado permitiría establecer políticas a medio y largo plazo, aumentar la oferta de vivienda asequible y garantizar la seguridad jurídica tanto para propietarios como para inquilinos. También evitaría el enfrentamiento entre comunidades autónomas, estableciendo un marco común que facilite la aplicación de medidas efectivas.
- ¿Qué evolución esperan que tenga el mercado inmobiliario a lo largo de este año 2025? Perspectivas.
Todo apunta a un crecimiento moderado, impulsado por una demanda sólida y una oferta aun ajustándose. Según estimaciones de CaixaBank, Bankinter y Solvia, los precios podrían subir entre un 4% y un 5%.
La inversión seguirá fuerte, con un 70% de los inversores confiando en una recuperación total antes de que termine el año. Además, la bajada de los tipos de interés mejorará las condiciones de financiación y facilitará el acceso a hipotecas.
Aunque la oferta sigue siendo limitada, se espera un repunte en la construcción para atender la demanda acumulada. También ganarán peso la sostenibilidad y la digitalización, con un mayor interés por viviendas eficientes y tecnologías aplicadas al sector.
Los principales retos no han cambiado y seguirán siendo el acceso a la vivienda, el aumento de los costes de construcción y la incertidumbre geopolítica.
