Dos años después de la aprobación de la ley de vivienda, que entró en vigor el 26 de mayo de 2023, no ha mejorado el acceso a una vivienda de alquiler en España. El Observatorio del Alquiler, impulsado por la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos (URJC), ha realizado un análisis sobre la situación del alquiler en España en este segundo aniversario de la aprobación de la Ley.
La principal conclusión a la que llega el Observatorio, es que, en este tiempo, el mercado del alquiler ha perdido más de 120.000 inmuebles, mientras que la competencia entre inquilinos por encontrar un alquiler se ha disparado, y el resultado arroja unos precios de récord que alcanzan ya los 1.146€ de media.
Pese a que su objetivo principal era promover el acceso a la vivienda, la ley no solo no ha tenido los efectos esperados, sino que ha recrudecido la situación, debilitando el alquiler residencial, provocando una destrucción de la oferta sin precedentes y alcanzando cotas de precios inasumibles para muchos inquilinos.
El alquiler residencial o de larga duración ha sido el gran perjudicado. La escasez de oferta agravada desde la aprobación de esta norma afecta a los inquilinos de toda España, y, especialmente, a los que residen en las zonas declaradas de mercado tensionado, que se encuentran en las comunidades autónomas de Cataluña y País Vasco.
DESTRUCCIÓN DE OFERTA
La pérdida de oferta en estos dos años ha sido dramática, ahondando aún más en el problema de escasez que lastra el mercado del alquiler español. En 2022, se comercializaron un total de 855.518 inmuebles. En 2024, la cifra se redujo hasta los 734.662, es decir, una caída de más de 120.000 viviendas. Las previsiones, además, no son optimistas. Este 2025, la estimación es que se pongan en alquiler tan solo 681.920 viviendas en todo el país.
La ley de vivienda ha generado una asimetría entre el alquiler residencial y otras modalidades de arrendamiento. Muchos propietarios, preocupados por el intervencionismo de este mercado, han optado por otras alternativas, especialmente los alquileres de temporada. A nivel nacional, un 14% de las viviendas se promocionan ya como temporales, un dato que supera el 50% en lugares como Barcelona.
Otras vías de escape han sido la venta o el alquiler turístico –que, con todo, tiene un impacto muy limitado en la oferta, ya que solo representa el 1,1% del parque en Madrid o el 1,4% en Barcelona-. Otros propietarios, directamente han optado por cerrar sus viviendas: en la ciudad condal, por ejemplo, la proporción de viviendas vacías ha pasado del 1,2% en 2019, según un estudio del Ayuntamiento, hasta el 9,3%, de acuerdo con los últimos datos facilitados por el INE.
MAYOR COMPETENCIA ENTRE INQUILINOS
Parejo a la reducción de la oferta, la presión de la demanda, es decir, el número de personas que se interesan por cada vivienda que se pone en alquiler en un plazo de diez días, se ha disparado, especialmente desde la entrada en vigor de las primeras zonas tensionadas.
Si antes de la ley de vivienda, cada oferta recibía una media de 37 interesados en diez días, ahora la cifra se ha elevado ya hasta los 112, con algunos lugares, como la provincia de Barcelona, que superan los 300.
La explicación es simple: mientras la demanda crece, espoleada por el aumento de población, los cambios en el estilo de vida o las dificultades para acceder a una vivienda en propiedad; la oferta no ha dejado de caer. Como resultado, ha incrementado la competencia entre inquilinos por un alquiler residencial, con cada vez más personas interesadas en las mismas viviendas.
PRECIOS DE RÉCORD
Este desequilibrio entre la oferta y la demanda está detrás de los altísimos niveles de precio que registra el mercado del alquiler en España, con todas las provincias del país batiendo récords nunca registrados en nuestro país. La ley de vivienda, hasta ahora, no ha alcanzado uno de sus principales objetivos: abaratar los alquileres. Incluso en las zonas tensionadas, donde se han congelado los precios de los nuevos contratos, se han producido subidas en estos años.
Así, antes de la ley de vivienda, el precio medio de alquilar una vivienda en España era de 906€. En estos dos años, esta cantidad ha aumentado en un 26,5%, superando por primera vez los mil euros hasta situarse en 1.146€, aunque con grandes diferencias entre territorios. En provincias como Barcelona, Baleares o Madrid, la media supera los 1.500€.
LOS EFECTOS DE LA LEY DE VIVIENDA POR PROVINCIAS
Las tendencias que se observan a nivel nacional se replican en prácticamente la totalidad de provincias. Sin embargo, en algunos lugares, los efectos de la ley de vivienda han sido mucho más perniciosos que en otras. Se trata, precisamente, de las zonas declaradas tensionadas. Aquí, la intervención de los precios y la inseguridad jurídica han agravado la caída de la oferta y han disparado la presión.
El mercado barcelonés, por ejemplo, en estos dos años ha perdido unas 28.000 viviendas, la cifra más destacada del país, mientras que la presión alcanza los 341 interesados por vivienda. La provincia se destaca, además, como la más cara del país. También en Vizcaya, otro de los territorios que han empezado a declarar zonas tensionadas, la oferta ha caído drásticamente: en estos dos años, se ha reducido en más del 50%.
EL IMPULSO A LA VIVIENDA PÚBLICA NO ARRANCA
Otro de los objetivos que perseguía la ley de vivienda era impulsar la vivienda pública como solución para la población más vulnerable y como estrategia para frenar las escaladas de precios.
El último Boletín especial de Vivienda Social, elaborado por el Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda, incluía un importante crecimiento de estos hogares, que pasaban del 2,5% registrado en la anterior edición al 3,4%. Los distintos responsables del Ministerio de Vivienda mostraron estos datos como un logro de la Administración Central.
Sin embargo, este incremento porcentual de vivienda social se debe, fundamentalmente, a que se ha incorporado al conteo las viviendas asequibles incentivadas de titularidad privada y de otras entidades sociales destinadas a alquiler a precio por debajo de mercado, y no tanto por un aumento de la construcción de vivienda pública.
Así, una vez analizados los datos por el Observatorio del Alquiler, el número total de viviendas sociales en España ronda los 596.693. De estas, alrededor de 318.000 serían de titularidad pública. El resto, 278.693 inmuebles, serían viviendas asequibles incentivadas u otro tipo de viviendas sociales de propiedad privada, como por ejemplo las que aporta el tercer sector. Pese al crecimiento de estos años, España sigue todavía muy lejos de la media europea, donde la vivienda social supone el 8% del parque, con algunos países, como Países Bajos, donde supera el 30%.
