El alquiler de temporada y el alquiler de habitaciones protagonizaron la primera mesa de debate de la jornada “Claus legals en habitatge”, organizada este miércoles 19 por el Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lleida (CAFBL) y celebrada en la Universitat Pompeu Fabra (UPF). La sesión reunió a perfiles jurídicos, académicos y profesionales para analizar un fenómeno en expansión en Catalunya, marcado por cambios legislativos simultáneos en el Estado y en la Generalitat y por un aumento sostenido de litigios.
La mesa, moderada por Mar Escutia, contó con la participación del catedrático Josep Ferrer, especialista en Derecho Civil; Arantxa Goenaga, abogada experta en derecho inmobiliario y socia de AF Legis; y Mercedes Blanco, CEO de Vecinos Felices y vocal de la junta de gobierno de COAPI Barcelona.
“Una habitación no es una vivienda”
En su intervención, Arantxa Goenaga recordó que el arrendamiento de habitaciones “ha existido siempre como solución temporal”, pero insistió en que “una habitación no es una vivienda, no reúne los servicios mínimos esenciales ni puede satisfacer la necesidad permanente de habitabilidad que exige la LAU”.
Goenaga subrayó que la jurisprudencia de la Audiencia Provincial de Barcelona “es clara y reiterada” y advirtió del riesgo de catalogar estas figuras como vivienda: Estamos legalizando una situación precaria. Convertir las habitaciones en un modelo habitacional estable puede cronificar la infravivienda”.
Asimismo, alertó de que la convivencia de un proyecto estatal y uno catalán “abrirá un periodo de incertidumbre jurídica que puede prolongarse años hasta que el Tribunal Constitucional resuelva los conflictos competenciales”.
El enfoque práctico: prevenir fraudes y acreditar el uso temporal
Por su parte, Mercedes Blanco aportó la perspectiva de la gestión diaria de fincas. Explicó que, para evitar recalificaciones y sanciones, “es imprescindible documentar la causa temporal del contrato, conservar pruebas del uso no habitual y recoger en el contrato cláusulas claras sobre duración y finalidad”.
Según Blanco: “Un empadronamiento o la concatenación de contratos sin causa real son los principales motivos por los que un arrendamiento temporal acaba recalificado como vivienda habitual”.
La CEO de Vecinos Felices destacó la importancia de inventarios detallados, pagos alineados con la duración pactada y un control “estricto y preventivo” de las prórrogas.
El contexto normativo catalán y los retos pendientes
El catedrático Josep Ferrer situó el debate en el marco legislativo actual y señaló que el alquiler de temporada está actuando como “vía de escape” ante los límites de renta. Añadió que la propuesta catalana “introduce elementos competencialmente delicados”, especialmente en materia de rentas y duración, lo que previsiblemente generará “nuevos recursos y revisiones constitucionales”.
Necesidad de más claridad normativa
La mesa coincidió en que el escenario actual, con normativa estatal en tramitación, propuestas catalanas en revisión y doctrina judicial consolidad, exige claridad para proteger tanto a arrendadores como a arrendatarios.
Para Goenaga, la prioridad es “garantizar que la regulación no transforme la excepcionalidad de una habitación en un modelo residencial ordinario”. Por su parte, Blanco, ha concluido que el reto inmediato pasa por “proveer herramientas prácticas para contratos transparentes, válidos y coherentes con su finalidad temporal”.
