El último informe de Provivienda “Prevención y atención de la exclusión residencial. Radiografía de la provisión de vivienda en España” revela que no se está movilizando lo suficiente el parque residencial para atender a la crisis de vivienda. Mientras la población y los hogares siguen creciendo, el 30% de las viviendas del país siguen sin destinarse a residencia permanente. En 2023, la proporción de vivienda no principal —que incluye segundas residencias, viviendas vacías— se situó en el 28,7%.
“El dato muestra una realidad compleja: mientras que las necesidades y la demanda aumenta no se incrementa el porcentaje de vivienda que destinamos a vivienda principal. España no solamente tiene falta de nueva vivienda, sino que tenemos un problema de uso ineficiente de la que ya existe”, afirma Eduardo Gutiérrez, codirector general de Provivienda. “Si queremos frenar la crisis residencial, además de promover nueva vivienda en alquiler asequible, debemos recuperar, movilizar y gestionar mejor el parque disponible, empezando por las viviendas vacías”.
En el informe financiado por el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, se muestra asimismo que el número de hogares ha experimentado un crecimiento sostenido, aunque con ritmos muy diferentes según el periodo analizado. El parque residencial español también muestra signos de desaceleración en su expansión. En cifras absolutas, en los últimos diez años de 2013 a 2023 el parque residencial sumó 1.281.774 unidades, mientras que los hogares crecieron en 1.242.400. Esto deja un diferencial positivo de unas 39.000 viviendas respecto al número de hogares. No obstante, las viviendas principales —aquellas destinadas a residencia habitual— crecieron en menor medida, con un incremento de 937.765 unidades, por debajo tanto del aumento total del stock como del crecimiento de los hogares.
Según Elena Martínez, responsable de evaluación e investigación de Provivienda, “los datos muestran que aumentan el número de viviendas de forma muy alineada al incremento de hogares, superando el incremento en vivienda al de hogares. Sin embargo, una parte de esos nuevos hogares no se ha establecido en nuevas viviendas, sino que han permanecido en sus viviendas de origen o han decidido compartir con otros hogares”. El análisis concluye que los nuevos hogares no han podido establecerse en el stock de vivienda sin utilizar, bien sea por un problema de asequibilidad bien sea por la competencia con otro tipo de demanda que no responde a cuestiones demográficas, como la vivienda turística.
Desajustes territoriales
En los municipios de más de 100.000 habitantes, la proporción de viviendas principales es elevada, situándose entre el 80% y el 84%. Sin embargo, el stock residencial muestra signos de estancamiento y las viviendas habituales apenas avanzan, llegando incluso a registrar ligeros descensos. A pesar del aumento de población y de demanda, el análisis muestra la tendencia a la disminución de los usos residenciales de la vivienda. “En el caso de las grandes ciudades, no es solamente un problema de falta de nueva vivienda. Aumentan otros usos del stock de vivienda que pueden estar sustrayendo viviendas del parque residencial” asegura Martínez.
Entre 2011 y 2021, en las grandes ciudades españolas (más de 500.000 habitantes: Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Zaragoza y Málaga) se construyeron o incorporaron al parque unas 4.500 viviendas nuevas, pero al mismo tiempo se perdieron casi 9.000 viviendas principales, es decir, aquellas que se usan como residencia habitual. Esto significa que, aunque el stock total de viviendas creció, la oferta real para vivir disminuyó: por cada vivienda nueva, se dejaron de usar dos como vivienda principal. Según Martínez, “podemos ver que en los últimos diez años hay un crecimiento demográfico más moderado, pero una importancia cada vez mayor de la demanda que no busca vivienda para vivir”
Por su parte, el análisis también identifica diferencias territoriales con respecto a la presencia de diferentes actores en el territorio. El informe identifica una mayor concentración de grandes tenedores en Comunidad de Madrid, Cataluña, Murcia e Islas Baleares, con porcentajes que superan a la media nacional.
En esta línea se muestran también los resultados que analizan datos de la Agencia Tributaria y que indican que un 55% de las rentas del alquiler de bienes inmuebles declaradas van a parar a sociedades, y no a propietarios particulares. Esto supone la inversión de la tendencia con respecto a las últimas décadas, dado que en los años 2000 sólo el 30% de las rentas ingresadas eran percibidas por sociedades. Según Martínez, “esto no quiere decir necesariamente que tengan mayor presencia en el mercado, sino que probablemente las sociedades concentren su actividad en aquellos territorios con precios de alquiler más elevados, y en los sectores inmobiliarios de mayor rentabilidad, como viviendas más caras o locales comerciales. Lo que llama la atención es el cambio de tendencia de los últimos años”.
Movilizar el parque existente y reforzar la provisión social
Frente a este escenario, Provivienda subraya que la solución a la crisis de vivienda no reside únicamente en aumentar la producción del número de viviendas. “Aunque es necesario incrementar la promoción de nueva vivienda para cubrir el crecimiento de hogares —según el INE, hasta 2039 España sumará más de 3,3 millones de hogares—, la creación de nuevas viviendas debe ir acompañada de políticas que recuperen y optimicen el parque existente, mejorando su uso y garantizando su accesibilidad y asequibilidad”, explica Elena Martínez.
El informe concluye que avanzar hacia un modelo de provisión más justo y sostenible requiere escalar el papel de grandes tenedores públicos, Housing Associations y entidades del tercer sector para equilibrar los actores que participan en la provisión de vivienda. También se recomienda orientar la inversión hacia vivienda protegida, social y asequible de manera estable y coordinada, cuya protección permanezca en el tiempo. Solo a través de una planificación estratégica, financiación sostenible y compromiso político duradero será posible consolidar una base de alquiler asequible que estabilice precios y garantice el aumento del uso residencial del parque de vivienda en el largo plazo. Por su parte, el análisis pone el foco en la prioritaria utilización del parque de vivienda ya existente para el aumento de los usos residenciales, mediante incentivos que movilicen la vivienda hacia alquileres asequibles y programas como las Bolsas de vivienda que doten de seguridad y estabilidad. Por su parte, se sugiere una mayor contundencia con los usos no residenciales del stock, como es el caso de la vivienda turística no regulada.
“España necesita un sistema de provisión eficiente y orientado al interés social, que combine producción de nueva vivienda asequible, rehabilitación, movilización de vivienda vacía y una gestión con enfoque social que se mantenga en el largo plazo”, subraya Eduardo Gutiérrez. “Ese es el camino para garantizar un modelo que cubra las necesidades de vivienda presentes y futuras”.
