Foro Consultores Inmobiliarios, compañía independiente especializada en el sector residencial, ha realizado un estudio de vivienda de obra nueva libre plurifamiliar en Valencia Ciudad para analizar la situación de este mercado en 2025 y lo ha comparado con el estudio realizado en 2022.
Los datos son significativos, en la actualidad el precio medio de las promociones analizadas ronda los 347.000 euros y la tipología más programada, la de tres dormitorios, 394.000 euros. Si tenemos en cuenta el estudio 2022, el incremento medio en la ciudad de Valencia es del 63% durante ese periodo. Respecto a los precios por metro cuadrado, las subidas son mayores. Y el precio medio en la actualidad es de 3.772 euros por metro cuadrado, un 75% más que hace tres años.
¿Cuál es la situación actual en la Valencia ciudad?
El número de promociones de obra nueva con producto a la venta es de 43, lo que supone 2.072 viviendas iniciales, de las que quedan por vender tan solo un 839, un 40%. Este stock es una cifra muy baja para una ciudad como Valencia, cercana a los 850.000 habitante. “No llega a una vivienda por cada 1.000 habitantes. Al ritmo de ventas medio de 2,20 viviendas al mes, si no saliese a la venta ninguna promoción nueva, estas viviendas en stock se agotarían en un plazo algo inferior a 9 meses”, comenta Pablo Presa, director de Research y Valoraciones de Foro Consultores Inmobiliarios.
La oferta de vivienda se concentra en los distritos de Quatre Carreres, Patraix y Campanar, que suponen el 45,7% del total de viviendas iniciales. Por el contrario, en los distritos de El Plá del Real, Algirós y Benimaclet no se ha encontrado ninguna promoción de obra nueva. En Ciutat Vella tan solo hay una promoción de 8 viviendas, de las que quedan 4 por vender. Curiosamente, aunque Quatre Carreres es el distrito con más viviendas iniciales, 476, son casi 1.000 viviendas menos de las que había en 2022 (1.463). Lo mismo ocurre en Patraix que cuenta con 260 viviendas iniciales en venta, frente a las casi 600 de 2022.
“En la ciudad de Valencia casi no hay suelo y el poco que hay está a unos precios desorbitados, esto junto con el coste de obra, hace que sea muy complicado que salgan proyectos nuevos”, comenta Esther Abad, directora zona Levante y Cataluña en Foro Consultores Inmobiliarios.
En el gráfico inferior destacamos los distritos analizados en 2002 y su comparación con 2025. Solo en esos ocho distritos había mucha más oferta que en toda la ciudad de Valencia actualmente.
Precios
El interés de la demanda ha provocado un crecimiento de precios acusado en los últimos años. El precio medio en valores absolutos ronda los 347.000 euros y la tipología más programada, la de tres dormitorios, los 394.000 euros. Si tenemos en cuenta los distritos analizados en el estudio 2022, el incremento medio en la ciudad de Valencia es del 63%, con un aumento anual medio del 16%. Una vivienda media en Poblats Maritims se acerca a los 600.000 euros, mientras que en Pobles del Sud ronda los 200.000 euros.
“En cuanto a los precios, desde hace unos tres o cuatro meses se empieza a notar que se está tocando techo y, aunque se sigue vendiendo, ya no es con la alegría que había antes”, señala Esther Abad.
Respecto a los precios por metro cuadrado, las subidas son mayores. Y el precio medio en la actualidad es de 3.772 euros por metro cuadrado, un 75% más que hace tres años. Poblats Maritims ronda los 6.000 euros y Ciutat Bella y Eixample, los 5.500 euros metro cuadrado. En el caso de L´Olivereta y Jesús, los precios se han incrementado un 100% desde 2022. En Patraix las subidas en este periodo han sido del 87%, al igual que en Benicalap, del 90% y en Quatre Carreres del 72%. Solo en Rascanya los precios han subido un 11% en este periodo.
Tipología de las viviendas
La vivienda de 3 dormitorios sigue siendo predominante, con un 46 % del programa inicial de viviendas. Le sigue la vivienda de 2 dormitorios con un 32 % y la vivienda de 1 dormitorio, con un 13 % del total. El resto de las tipologías, los estudios y las viviendas de
4 dormitorios son residuales, con porcentajes del 5% o inferiores. Destacan las excepciones de Ciutat Vella y L’Eixample, donde son predominantes las viviendas de 1 dormitorio y los estudios respectivamente. El producto del centro de la ciudad se orienta al inversor. Frente a 2022, hay una tendencia clara a tipologías más pequeñas.
“Actualmente el comprador de valencia capital es de un perfil medio alto, mayoritariamente repositor y local. Pero también estamos notando la llega de clientes de Valencia que han estado viviendo en Europa y que están regresando a su ciudad natal”, apunta Abad.
Superficies medias
Las promociones analizadas en Valencia presentan una superficie media de 91,24 m² construidos con elementos comunes. En la tipología más programada, la vivienda de 3 dormitorios, esta superficie media es de 108,63 m². Si analizamos la evolución de las superficies, la tendencia, con excepciones, es a una reducción de la superficie media. La tendencia general es a reducir superficies (alineada con más tipología pequeña).
