El mercado inmobiliario español recuperó actividad en noviembre tras un mes de octubre más débil. Según los últimos datos de la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad (ETDP) del Instituto Nacional de Estadística (INE), las transmisiones totales aumentaron un 6,4 % interanual y las compraventas de vivienda crecieron un 7,8 %.
Este avance se interpreta menos como un giro estructural del ciclo y más como una corrección puntual al alza. Parte de la actividad que había quedado retenida reaparece cuando el mercado encuentra ventanas de producto y de decisión. “Noviembre deja una señal clara de normalización tras un octubre más flojo. Es un rebote con base real, pero no necesariamente el inicio de una nueva fase expansiva”, explica Robin Decaux, CEO de Equito.
El análisis del detalle del dato introduce matices relevantes. El crecimiento se apoya principalmente en el parque existente: la compraventa de vivienda usada avanza un 8,9 %, frente a un crecimiento más moderado del 4,1 % en la vivienda nueva. Además, el mix de operaciones continúa claramente sesgado hacia la vivienda libre, que representa el 93,6 % de las transacciones, mientras que la vivienda protegida apenas alcanza el 6,4 % del total y registra una caída interanual del 8,5 %.
“Que el mercado se mueva apoyado casi exclusivamente en vivienda usada confirma que la demanda sigue ahí, pero también evidencia el límite del modelo actual. La actividad existe, pero no se está reforzando el segmento que debería sostener el acceso y la estabilidad del sistema a medio plazo”, señala Decaux.
El análisis territorial refuerza esta lectura. Las comunidades con mayor disponibilidad de stock y precios más contenidos concentran los mayores crecimientos, mientras que, en mercados más tensionados, como Madrid o Illes Balears, se registran descensos. No se trata tanto de una señal de debilidad de la demanda como de una fricción creciente derivada de la falta de oferta.
“Cuando la oferta es limitada, la demanda no desaparece: se desplaza, se retrasa o directamente queda fuera del mercado”, apunta el CEO de Equito. “Esto tiene un impacto directo en los precios y, sobre todo, en el perfil de los compradores que pueden acceder a una vivienda”, añade el CEO de Equito.
En este contexto, noviembre mejora el pulso del mercado inmobiliario, pero no corrige el desequilibrio estructural de fondo. Mientras el crecimiento siga descansando principalmente en la rotación del stock existente y la vivienda protegida continúe perdiendo peso, el sistema puede seguir funcionando, aunque con menor elasticidad y un riesgo creciente de exclusión. La actividad existe, pero sigue faltando producto que amplíe de forma real el acceso a la vivienda, más allá de hacer girar la oferta disponible.
