El mercado residencial español afronta 2026 con un cambio profundo en el perfil de la demanda y un ciclo claramente expansivo. Así lo recoge el Anuario 2025 del Centro de Estudios de Trioteca (CET), que apunta a los jóvenes compradores y a la inversión especulativa como los grandes protagonistas del próximo ejercicio, en un contexto de precios al alza y financiación todavía favorable.
Según los datos del informe, el precio de la vivienda cerró 2025 con un incremento interanual del 18%, mientras que el valor medio de los inmuebles financiados se situó en 287.000 euros, alcanzando los 293.000 euros en el último trimestre, por encima de la media anual. Una evolución que confirma el fuerte desequilibrio entre oferta y demanda que atraviesa el mercado.
“El encarecimiento de la vivienda ha sido evidente, pero ha coincidido con un abaratamiento de la financiación, especialmente en el tipo fijo, lo que ha permitido sostener la actividad”, explica Ricard Garriga, CEO y cofundador de Trioteca, quien subraya que el verdadero riesgo no está en el interés, sino en “no estructurar bien la compra”.
Hipotecas más altas y financiación mejor ajustada
El informe refleja también un aumento significativo del importe medio de las hipotecas concedidas. Aunque el último trimestre del año registró un ligero ajuste hasta los 207.000 euros, el ejercicio 2025 cerró con un incremento interanual del 21,5%, frente a los 157.750 euros de media en 2024.
Para Garriga, este escenario no responde a una dinámica especulativa como la de la crisis de 2008: “Hoy se firman unas 2.000 hipotecas diarias, muy lejos de las más de 5.300 que se firmaban en 2006. Los niveles de crédito y la morosidad, en mínimos históricos, descartan cualquier paralelismo con una burbuja”.
El tipo fijo se impone casi por completo
Uno de los grandes cambios estructurales del mercado hipotecario es la consolidación del tipo fijo. En solo un año, las hipotecas mixtas han pasado de representar más del 50% del mercado a quedar por debajo del 7%, mientras que el 90,48% de las operaciones formalizadas en 2025 fueron a tipo fijo.
“Las familias priorizan estabilidad y previsibilidad. No buscan pagar menos hoy, sino dormir tranquilas durante los próximos 20 o 30 años”, apunta Garriga. El interés medio anual se situó en el 2,25% TIN para el tipo fijo, con un notable descenso respecto a ejercicios anteriores.
Sin riesgo de burbuja a la vista
Pese al incremento que está sufriendo el precio de la vivienda, Ricard Garriga considera que hablar de “burbuja inmobiliaria” en España es sinónimo de “no mirar los datos o no querer mirarlos”. El experto no duda en señalar que la situación actual es “poco sostenible”, pero recuerda que esto sucede por la ley de oferta y la demanda, y no por “especulación financiera” o “exceso de crédito”, como pasaba hace 20 años.
“Actualmente se firman exactamente 2.000 hipotecas al día. En el año más duro de los últimos 20 años, 2013, se firmaban 792. Y en el pico absoluto de la burbuja, en 2006, se llegaban a firmar 5.326 hipotecas diarias. La burbuja de entonces se infló a más del doble del nivel actual. Mirado con perspectiva, no tiene ningún sentido hablar de burbuja”, afirma.
El CEO de Trioteca celebra “trabajo impecable” de los bancos, muy diferente del que se hacía en 2006, con la tasa de dudocidad crediticia más baja registrada, del 1,9%, y explica las que, para él, son las tres soluciones para el problema estructural de demanda actual: “facilitar que se construya más vivienda dando margen y seguridad a los promotores, devolver la seguridad jurídica a los propietarios para que el alquiler vuelva a existir, y aliviar la fiscalidad a las familias que más lo necesitan, ya sea eliminando el impuesto a la compra de las comunidades autónomas ITP o trasladándolo al vendedor, como sucede en mercados mucho más eficientes como California o Estados Unidos”.
El tipo fijo se consolida en el mercado
Otra de las tendencias que se ha consolidado este año hipotecario es la predilección de los españoles por las hipotecas a tipo fijo. Los datos de la compañía digital de referencia para la búsqueda y contratación de hipotecas en España son claros: las hipotecas mixtas han pasado de representar el 50,51% del mercado a inicios de 2024 a estar por debajo del 7% al cierre de 2025, año en el que el número de hipotecas fijas formalizadas se situó en el 90,48%.
“2025 ha confirmado algo clave: el mercado hipotecario español no solo se ha reactivado, sino que ha madurado. Hemos visto cómo el tipo fijo se consolida de forma casi absoluta, no por moda, sino por cultura financiera. Las familias ya no buscan la cuota más baja hoy, sino estabilidad a largo plazo”, revela Garriga.
A nivel de cuotas, se puede ver cómo tanto el interés a tipo fijo como a tipo mixto medio firmado en Trioteca ha ido descendiendo durante el año 2025, con una media anual del 2,25% TIN en el fijo y, en el caso de las mixtas, un 1,67% en el periodo fijo, y del Eur-0,91% en el periodo variable.
“La bajada del Euríbor ha aflojado la presión en las familias con hipoteca variable, pero no lo suficiente. El cambio a tipo fijo sigue representando un gran ahorro y el tipo mixto es cada vez menos solicitado”, explican desde Trioteca, quienes han ofrecido un ahorro mensual medio en 2025 de 254,75 euros mensuales a las familias que cambiaron a tipo mixto, y de 237,75 euros al mes (un 7,83% más que en 2024) a las que pasaron al tipo fijo.
Previsiones para el próximo año hipotecario
De cara a 2026, Gonzalo Bernardos prevé la continuidad del actual ciclo expansivo del mercado residencial, aunque con un cambio claro en los motores de la demanda. Tras años en los que el protagonismo fue de la mejora de vivienda y la inversión patrimonialista, el economista explica que “en 2025 ha tenido lugar una sustitución parcial de los motores generadores de demanda de vivienda”, perdiendo peso la demanda de mejora e inversión patrimonialista y ganándolo “la de primer acceso a la propiedad y la de carácter especulativo”.
Esta nueva inversión se articula, explica, a través del flipping house, una estrategia basada en “compra, reforma y venta de la vivienda”, que resulta “bastante lucrativa” en un contexto de precios al alza que permite al inversor “navegar con viento a favor”.
En términos de actividad, el Advisor de Trioteca estima que “las transacciones alcanzarán las 850.000 unidades”, lo que supone que “en 2026 se venderán 60.000 viviendas más que en el año anterior”. De cumplirse esta previsión, el próximo ejercicio sería “el tercero mayor de la historia”, solo por detrás de 2005 y 2006. Además, destaca que “la enajenación de inmuebles de segundo mano volverá a marcar un récord por segundo año consecutivo, al alcanzar las 765.000 unidades”, una cifra “sustancialmente superior a la de cualquiera de los ejercicios de la primera década de los 2000”.
En paralelo, Bernardos anticipa un contexto financiero especialmente favorable, con un BCE que “reducirá su tipo principal de interés hasta el 1,5%”, lo que dará lugar a “una guerra hipotecaria”, ya que “todos los bancos pretenderán aumentar los beneficios procedentes de la financiación de la compra de inmuebles”. Como consecuencia, una parte relevante de los hogares podrá acceder a “un préstamo fijo al 1,8%” o a “sufragar un 1,5% por la parte invariable de una hipoteca mixta”, al tiempo que aumentará el crédito nuevo concedido hasta 102.000 millones de euros, un 20% más que en 2025.
El gran protagonista de 2026, no obstante, serán los jóvenes. “La noticia más relevante será el elevado incremento de las viviendas adquiridas por los menores de 40 años”, afirma el economista, lo que provocará que “en las grandes ciudades será más fácil vender una propiedad en los distritos obreros que en los barrios de alto standing” y que los precios suban más en los primeros que en los segundos. Un fenómeno que vendrá acompañado del “trasvase de capital de padres a hijos más grande de la historia de nuestro país”, mediante donaciones y préstamos familiares, y que elevará el porcentaje de viviendas vendidas con hipoteca “alrededor del 65%”.
“Los especuladores tomarán el relevo de los inversores patrimonialistas y los jóvenes de una parte de los demandantes de viviendas de alto standing. El resultado será un aumento de las transacciones del 7,5% y del precio de un 8%. A pesar de lo indicado por algunos analistas, periodistas y políticos, en 2026 no habrá ni rastro de burbuja hipotecaria ni inmobiliaria. En los siguientes años, ya veremos”, sentencia.
