La decisión del Ayuntamiento de Barcelona de extinguir progresivamente las 10.000 licencias de viviendas de uso turístico (VUT) antes de 2028 ha reabierto el debate sobre el modelo de ciudad y sobre qué políticas pueden aportar soluciones estructurales a la crisis de acceso a la vivienda. Este giro municipal coincide con el movimiento del Ministerio de Vivienda, que ha ordenado a las plataformas digitales retirar más de 86.000 anuncios de pisos turísticos y alquileres de temporada que habían solicitado el número de registro obligatorio, pero fueron rechazados por incumplir los requisitos legales.
De las más de 412.000 solicitudes tramitadas, más del 20% han sido denegadas, y Barcelona aparece entre los municipios más afectados, con 5.005 anuncios revocados, lo que refleja la tensión entre los modelos más restrictivos como el impulsado por la capital catalana y la postura más permisiva de otros ayuntamientos.
Para Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario de referencia en Barcelona, este tipo de medidas, tanto la retirada masiva de anuncios como la eliminación progresiva de licencias turísticas, aunque tienen un fuerte impacto simbólico y mediático, “no atacan el verdadero cuello de botella del mercado residencial: la falta crónica de oferta disponible y la creciente inseguridad jurídica que perciben muchos propietarios”. Según Unsain, sin un aumento significativo del parque de alquiler estable y con un marco regulatorio más claro y predecible, las restricciones sobre el alquiler turístico “difícilmente se traducirán en un alivio real y sostenido de los precios”.
“En Catalunya el problema principal ya no es tanto el precio como la falta de viviendas disponibles en alquiler. Nos encontramos ante un mercado extremadamente tensionado, no solo en Barcelona, sino en la práctica totalidad del territorio”, explica Unsain, director general de ACV Gestión Inmobiliaria.
Según el experto, la sucesión de cambios regulatorios, la ampliación de zonas tensionadas y el endurecimiento del marco normativo han generado un fuerte efecto disuasorio sobre los propietarios. “Los Personal Shopper Inmobiliarios vemos cómo muchos propietarios están retirando sus pisos del alquiler por la inseguridad jurídica, especialmente ante situaciones de impago o incumplimiento contractual. Esto ha provocado un trasvase claro hacia la venta y una contracción histórica del mercado del alquiler”, subraya.
Los datos avalan esta percepción: en 2025 se firmaron en Catalunya los niveles más bajos de contratos de alquiler desde 2010, al tiempo que la demanda sigue creciendo por la presión demográfica, la movilidad laboral y los nuevos hábitos residenciales.
La tensión se extiende a las periferias
El fenómeno no se limita al centro de Barcelona. Municipios del área metropolitana como L’Hospitalet, Cornellà o Santa Coloma, así como capitales medianas como Tarragona, Girona o Lleida, están experimentando dinámicas similares.
“Las periferias ya no funcionan como mercados secundarios. Han absorbido parte de la demanda expulsada de Barcelona y se han convertido en espacios altamente tensionados, con una caída muy significativa del número de contratos y un aumento rápido de los precios relativos”, señala Unsain.
A este desplazamiento se suma la transformación de los patrones residenciales tras la pandemia: mayor movilidad interurbana, búsqueda de más espacio y calidad de vida, y consolidación parcial del teletrabajo. “Estos cambios han ampliado la presión sobre mercados que antes actuaban como válvula de escape”, añade.
Retirada del mercado con impacto limitado
Respecto al cierre de los pisos turísticos legales, el Personal Shopper Inmobiliario considera que su impacto real sobre el mercado residencial será limitado. “Hablamos del 1,3% del parque total de viviendas de Barcelona. Incluso si todas regresaran al alquiler, el efecto estructural sería insuficiente para compensar la retirada masiva de oferta que estamos observando”, afirma.
Además, advierte del riesgo de generar un efecto rebote: “La experiencia internacional demuestra que, cuando se elimina de forma drástica la oferta regulada sin reforzar los mecanismos de inspección, el mercado tiende a desplazarse hacia la economía informal, lo que añade más distorsión y precariedad”.
A su vez, Unsain explica que la nueva regulación del alquiler de temporada y de los contratos temporales ha reducido aún más el atractivo de alquilar para muchos propietarios. “La exigencia de justificar documentalmente la temporalidad, junto con el riesgo de reclasificación automática como vivienda habitual, introduce un elevado nivel de incertidumbre”, sentencia.
