“El mercado hipotecario en España ha comenzado 2026 con buen pie, pero también con matices que conviene analizar con calma. Los últimos datos publicados este martes 24 de marzo por el Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre la firma de hipotecas y las compraventas de vivienda en nuestro país dibujan un escenario que, más que de crecimiento puro como el que vimos durante todo el año pasado, empieza a hablarnos de transición.
En enero de 2026 se firmaron en España 40.273 hipotecas, lo que supone un incremento de en torno al 6,3% respecto a las operaciones ejecutadas un año antes (37.890). Esto confirma que el crédito sigue fluyendo y que los bancos mantienen su apuesta por las hipotecas. Este crecimiento, aunque es mucho más leve que el que vimos en todo el tercer trimestre del año pasado, no es una mala noticia: venimos de un 2025 especialmente intenso, en el que se superaron las 500.000 hipotecas firmadas en todo el ejercicio, una cifra que no veíamos desde hace más de una década, desde el año 2010.
Sin embargo, el dato verdaderamente interesante no está solo en cuántas hipotecas se firman, sino en lo que ocurre en paralelo en el mercado inmobiliario. Y ahí es donde aparece el primer cambio de tendencia relevante: mientras las hipotecas crecen, las compraventas de vivienda realizadas en España caen en torno a un 5% en enero respecto al mismo mes del año pasado: 57.489 frente a las 60.514 de enero de 2025. Esta diferencia nos da una pista clara de hacia dónde se dirige el mercado. Durante 2025, compraventas e hipotecas crecían prácticamente al mismo ritmo, impulsadas por una demanda muy fuerte y por la mejora de las condiciones de financiación. Ahora, en cambio, el número de operaciones se reduce, pero las que se cierran dependen más de la hipoteca.
Dicho de forma sencilla: se compran menos viviendas, pero quienes compran necesitan más financiación. ¿A qué se debe esto? Principalmente a que comprar una vivienda es cada vez más difícil. Los precios han subido con fuerza en los últimos meses, y cada vez menos compradores pueden pagar sin financiación. Por eso, la hipoteca vuelve a ser clave. A esto se suma el buen comportamiento de los tipos de interés. En enero, el euríbor estaba estable (2,245%), lo que daba cierta tranquilidad tanto a bancos como a compradores. De hecho, las condiciones eran bastante atractivas: según el INE, el tipo medio de las hipotecas fijas era del 2,84%, aunque en la práctica, según datos recopilados por iAhorro ese mismo mes de enero, lo más habitual era encontrar ofertas cercanas al 2,2% o 2,1% en algunos casos.
En este contexto, no es extraño que la demanda hipotecaria se mantuviera activa frente a las compraventas. De hecho, lo que vemos es un cambio en el perfil del comprador: menos operaciones impulsivas o de inversión y más decisiones meditadas, en las que el acceso a financiación en buenas condiciones marca la diferencia entre comprar o no hacerlo.
A partir de aquí, la gran pregunta es qué pasará en los próximos meses. Recordemos que en enero todavía no había estallado la guerra en Oriente Próximo y, por tanto, esto no había generado efectos negativos en el mercado hipotecario e inmobiliario. La experiencia (sobre todo tras lo ocurrido tras la invasión de Ucrania por parte de Rusia en 2022) nos dice que este tipo de situaciones genera incertidumbre económica: aumenta la volatilidad, empeoran las expectativas y los mercados reaccionan. Y el mercado hipotecario también lo nota.
De hecho, ya estamos viendo los primeros efectos en los tipos de interés. El euríbor está subiendo cada día y se acerca al 2,5% de media en marzo (a falta de una semana para cerrar el mes está en el 2,451%). Además, los bancos empiezan a encarecer ligeramente sus ofertas hipotecarias. Todo esto influye en las decisiones de compra. Ante la incertidumbre, muchas familias prefieren esperar. Comprar una vivienda es una decisión a largo plazo, y en contextos como este es habitual que se retrase. Eso sí, estos cambios tardarán todavía un tiempo en reflejarse en las estadísticas del INE, que suelen ir con un par de meses de retraso (los datos de marzo no los tendremos hasta mayo). Aun así, ya hay señales que apuntan a que veremos entonces un cambio de tendencia.
Por eso, más que un frenazo, lo que cabe esperar es una desaceleración progresiva del mercado. La actividad continuará, pero en un entorno más exigente: compradores más prudentes, bancos algo más selectivos y condiciones de financiación menos favorables que a comienzos de año. Eso sí, habrá que ver cómo evoluciona el conflicto y si se prolonga en el tiempo, para poder valorar hasta qué punto esta incertidumbre se consolida o si, por el contrario, se trata de un impacto puntual. De ello dependerá en gran medida la evolución de los tipos de interés, la confianza de los compradores y, en última instancia, el ritmo de actividad del mercado hipotecario”.
