El mercado residencial ha arrancado 2026 con señales más acusadas de desaceleración de lo que apuntaban los primeros indicadores oficiales. Los datos publicados este jueves por el Consejo General del Notariado sitúan la caída de las compraventas de vivienda en un 11,4% interanual en enero, más del doble del retroceso registrado días antes por el Instituto Nacional de Estadística (INE), que cifró el descenso en el 5%. Todo ello, además, en un contexto en el que el precio medio del metro cuadrado continúa al alza y se encarece un 9%, hasta alcanzar los 2.065 euros.
La lectura conjunta de ambas estadísticas apunta a un cambio de fase en el sector. Para Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario (PSI), los datos notariales, basados en operaciones ya escrituradas, reflejan con mayor fidelidad la realidad del mercado y anticipan un ajuste más intenso. “El dato del Notariado es especialmente relevante porque confirma que el frenazo es más profundo de lo que parecía. El mercado está perdiendo tracción más rápido de lo previsto”, señala.
Se confirma el enfriamiento
El comportamiento de enero consolida así una tendencia de enfriamiento que ya se venía gestando a lo largo de 2025, pero introduce un elemento de mayor preocupación: la caída de la actividad no viene acompañada de una moderación de los precios. “Estamos ante una anomalía cada vez más evidente, se venden menos viviendas, pero a precios más altos. Es un síntoma claro de desequilibrio entre oferta y demanda”, advierte Unsain.
Este desajuste se observa también en el mercado hipotecario. Tras 21 meses consecutivos de crecimiento, la concesión de préstamos para la adquisición de vivienda rompe su racha alcista y cae un 6,8% interanual. Sin embargo, el importe medio de estas hipotecas sigue aumentando con fuerza y se incrementa un 13,4%, hasta situarse en 186.857 euros. En opinión del experto, esta evolución evidencia un endurecimiento progresivo de las condiciones de acceso a la vivienda. “Hay menos operaciones financiadas, pero por importes más elevados. Esto indica que el esfuerzo económico que deben asumir los compradores es cada vez mayor”, explica.
El ajuste se extiende además de forma generalizada por el territorio. La compraventa de viviendas retrocede en la práctica totalidad de comunidades autónomas, con caídas especialmente acusadas en regiones como Cantabria, Madrid o Andalucía. Solo Castilla-La Mancha y La Rioja logran escapar de la tendencia negativa. En paralelo, el incremento de precios se mantiene en la mayoría de mercados, lo que refuerza la idea de un sector menos dinámico en volumen, pero todavía tensionado en términos de valor.
2026 con la mirada puesta en la oferta
En este contexto, el contraste con los datos del INE resulta significativo. Aunque la estadística oficial mostró un repunte mensual del 6,2% en enero respecto a diciembre, Unsain llama a interpretar este dato con cautela. “Es probable que parte de las operaciones se hayan desplazado entre meses, lo que distorsiona la lectura a corto plazo. Sin embargo, cuando se analizan los datos de cierre real, la tendencia de fondo es clara, el mercado está en fase de ajuste”, sostiene.
De cara a los próximos meses, el experto considera que 2026 se perfila como un año de transición para el sector inmobiliario. Lejos de un desplome, el escenario apunta a una estabilización progresiva, aunque con riesgos evidentes si la actividad continúa debilitándose. “No estamos ante una caída abrupta, pero sí ante un enfriamiento más intenso del esperado. Y lo más relevante es que se produce sin alivio en los precios, lo que mantiene la presión sobre la demanda”, apunta el CEO de ACV Gestión Inmobiliaria.
A su juicio, el principal factor que seguirá condicionando la evolución del mercado es la falta de oferta, especialmente en el segmento de vivienda asequible. Mientras esta situación no se corrija, advierte, será difícil que los precios moderen su crecimiento incluso en un entorno de menor actividad. “El problema estructural sigue intacto. Sin más vivienda disponible, el ajuste se producirá más por volumen que por precio”, sentencia.
