Madrid. 16/10/2013
Analizamos precios y la evolución del mercado con David Moya, Director General de Look & Find
VIVIENDA DEPRISA: ¿Cuánto estiman que ha caído el precio de la vivienda de segunda mano? ¿Y cuánto más esperan que caiga?
DAVID MOYA: Hablar de medias en la bajada de los precios realmente no acaba de mostrar una radiografía clara de cómo se encuentra el mercado, ya que estos porcentajes de bajada muchas veces están impulsados por las fuertes bajadas de precio en viviendas situadas en las zonas periféricas de las ciudades, los barrios más alejados de la almendra central, viviendas en poblaciones próximas a las grandes ciudades o muchos productos de costa que por su ubicación tienen una peor salida y experimentan notables bajadas para poder atraer la atención del comprador. En este tipo de inmuebles el precio seguirá bajando a un ritmo mucho más rápido porque al final se trata de encontrar un equilibrio entre la oferta que en este tipo de productos es muy alta y la demanda que es mucho más baja, hay inmuebles que no tendrán una salida a corto plazo porque no hay demanda para ellos.
Frente a este tipo de viviendas, están, entre otras, aquellas situadas en las zonas mas demandadas de las ciudades, normalmente los barrios más céntricos y mejor comunicados y en las zonas costeras las viviendas más próximas a las playas. En ambos casos el precio de estos inmuebles está ya mucho más ajustado y ha descendido mucho menos en proporción a los situados en otras zonas, ya que tienen una mayor demanda por lo que no esperamos que las bajadas sean muy acusadas si se mantienen las mismas condiciones económicas actuales o incluso podrían estabilizarse si mejora la coyuntura económica del país.
VD: ¿Se puede decir que el particular de vivienda ha comprendido la necesidad de rebajar los precios para vender?
DAVID MOYA: Cuando un particular acude a una oficina de Look & Find para vender su vivienda, un asesor inmobiliario realiza una valoración del inmueble teniendo siempre como referencia el precio de mercado en el momento de la realización de la valoración y tomando como referencia otros testigos de venta en la misma zona.
Normalmente si a un propietario que quiere vender su vivienda le explicas cómo se ha realizado la valoración y le muestras cuál es el precio de mercado suele entender que poner un precio por encima de mercado no le ayudará a venderlo, sino que con ello lo único que conseguirá será ayudar a vender el resto de inmuebles que se ofertan a un precio menor que el suyo en la zona.
VD: El acceso a la financiación continúa siendo difícil, y los diferenciales bancarios y los riesgos son elevados. Esto explica por qué las hipotecas continúan en mínimos. ¿Se espera una reactivación del crédito o la clave de las ventas seguirán siendo, por ahora, ahorradores e inversores extranjeros?
DAVID MOYA: Sí, la financiación sigue siendo uno de los principales escollos a la hora de conseguir el acceso a una vivienda, no solo por los altos diferenciales que aplican los bancos, sino también por el endurecimiento de las condiciones exigidas para la concesión de una hipoteca.
En Look & Find hemos notado como a lo largo del año van creciendo las operaciones en las que el cliente no pide una hipoteca y paga su piso al contado.
Se espera también un repunte de la compra de vivienda por parte de extranjeros con la entrada en vigor de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, en la que, entre otras medidas, se promueve la obtención de la carta de residencia en España por parte de extranjeros no residentes a cambio de invertir 500.000 € en bienes inmuebles.
VD: ¿Han percibido un incremento de la demanda por parte de compradores internacionales?
DAVID MOYA: Sí, desde hace bastantes meses hemos notado un incremento sensible de la demanda de compradores extranjeros que han identificado el producto inmobiliario español como de gran interés tanto a efectos de su uso y disfrute como de inversión, atraídos por el ajuste de precios.
Lo interesante es que, complementariamente a las nacionalidades tradicionales del extranjero comprador (Inglaterra, Francia, Alemania, Países Nórdicos), cada vez son más los demandantes procedentes de Rusia y países del este.
VD: ¿Cómo está afectando el banco malo o Sareb a todo este panorama?
DAVID MOYA: Recientemente hemos realizado una encuesta en nuestra página web en la que consultábamos a los usuarios dónde creían q podrían encontrar la vivienda que buscan al mejor precio, y frente a la opinión de hace unos años, cuando la banca comenzó a comercializar su cartera y los clientes pensaban que entre estos inmuebles de banco se encontrarían las mejores oportunidades, ahora la percepción ha cambiado mucho y ya sólo un 16% de los encuestados cree que en la banca podrá encontrar los inmuebles al mejor precio.
La puesta en marcha de la Sareb provocó incertidumbre en los compradores que pensaron que iba a salir al mercado una amplia cartera de viviendas a precios por debajo de mercado y muchos particulares estaban esperando a comprar uno de esos “chollos”. Tras la incertidumbre inicial, al final al cliente particular que busca una vivienda para vivir y no una cartera de inmuebles para comprar la puesta en marcha de la Sareb no le ha brindado nuevas oportunidades.
VD: ¿Cuál esperan que sea la evolución del mercado en los próximos meses y qué previsiones tienen para el cierre del año?
DAVID MOYA: Consideramos que el mercado inmobiliario se encuentra cerca de un cambio de tendencia que supondrá el incremento paulatino de las operaciones y que llevará consigo primero la estabilización de los precios y posteriormente el ligero incremento de los mismos, siempre en función de las zonas y tipologías de vivienda.
La principal variable que falta para que el mercado se dinamice y pueda responder a la numerosa bolsa de compradores latentes es la financiación, que está en manos de las Entidades Financieras.
Nuestra previsión es que en el último trimestre del año se van a incrementar las operaciones y sentará las bases de un 2014 en el que se consolidará esta tendencia positiva.
