Madrid. 25/09/2014
Analizamos la situación del alquiler en nuestro país con David Caraballo, Director Comercial de Alquiler Seguro.
VIVIENDA DEPRISA: El precio de los alquileres ha vuelto a caer durante los meses de verano, ¿cuál es la caída acumulada ya?
ALQUILER SEGURO: El alquiler residencia es para la administración la oveja negra, seguimos sin contar con datos oficiales, durante años hemos reclamado la creación de un censo oficial de alquileres en España. Por otra parte, el alquiler es uno de los sectores más castigados por la economía sumergida. Por todo ello sería muy difícil afinar en la evolución de la renta en los últimos años de manera global. En los análisis de mercados locales que desde Alquiler Seguro elaboramos y con los que trabajamos (IMAV índice de mercado de alquiler de vivienda), detectamos ajustes de rentas que pueden llegar al 50%, si bien es cierto que existen otros donde no se han experimentados cambios tan bruscos.
VD: ¿Se espera que continúen las correcciones en los precios de los arrendamientos?
AS: La principal peculiaridad del mercado inmobiliario durante el periodo de boom (1998 – 2007) fue sin duda el modelo de formación de los precios, tanto de la compra como de las rentas. El precio de venta se basó durante este periodo expansivo en factores meramente especulativos, incentivados por una elevada liquidez monetaria, por enormes ayudas fiscales y por la agresiva estrategia de crecimiento de las extinguidas cajas y actuales bancos. Durante este periodo, al contrario de lo que sucedía en el resto de Europa, las rentas se fijaban en función de los precios de compra, por lo que asistimos a una escalada totalmente desajustada a los ingresos familiares.
Tras el pinchazo del 2007 estamos asistiendo a una naturalización en la formación de los precios; por una parte las rentas ya se ajustan a los ingresos familiares, teniendo en cuenta evidentemente factores de oferta y demanda en los mercados particulares, y los precios de venta en residencial empiezan a basarse en las rentas, es decir, en factores de rentabilidad a medio y largo plazo.
Todo ello nos hace pensar que los ajustes se han producido y que en los próximos años comenzaremos a ver una estrecha correlación entre las rentas y los salarios, siendo estos últimos quienes marquen las tendencias.
VD: ¿Aconsejan a los inquilinos renegociar el alquiler con el propietario para ajustar el precio a la realidad del mercado?
AS: Cuando elegimos una vivienda en alquiler existen muchos factores, aparte del precio, que nos hacen tomar la decisión de quedárnosla; cercanía al trabajo, infraestructuras, servicios, etc. Actualmente la oferta permite al inquilino elegir entre multitud de opciones, y el alquiler favorece enormemente la movilidad. A la hora de renegociar la rentas siempre aconsejamos a nuestros clientes inquilinos que comparen gastos de traslados frente ahorro en renta y a nuestros clientes arrendadores que tengan en cuesta el coste de reposición de inquilinos.
En cualquiera de los casos, siempre es mejor acudir a profesionales, desde Alquiler Seguro podremos asesorar sobre precios técnicos, presiones del mercado, etc.
VD: Son muchas las familias que han decidido poner su vivienda en la costa en alquiler para uso turístico con el fin de conseguir unos ingresos extra. ¿Qué trámites deben seguir para cumplir con la regulación?
AS: La regulación de las viviendas destinadas para uso turístico está transferida a las CC.AA, de hecho la Comunidad de Madrid acaba de regularlo recientemente, y no hay en este momento más de siete Comunidades Autónomas con una regulación sobre la materia. En cualquier caso, la administración apuesta por una intervención profesional.
VD: La ley de arrendamientos urbanos aprobada el año pasado ha dejado en manos de las comunidades autónomas la regulación de este tipo de viviendas. ¿Qué opinan de que no exista un criterio unificado al respecto?
AS: La disparidad de regulaciones y criterios no ayuda a una homogeneización de mercado y esto perjudica tanto a propietarios como a inquilinos. En el caso de los inquilinos que proceden del mercado nacional la disparidad de criterios harán que éstos prioricen unas Comunidades sobre otras, y para el turismo extranjero ofrecemos una mala imagen hacia el exterior, de un mercado poco serio y dispar. Esto genera confusión para el cliente.
VD: Los hosteleros se quejan de las viviendas destinadas al alojamiento turístico no registradas, ¿qué opinan de esta polémica?
AS: Es un problema de difícil solución, similar a lo que está sucediendo en toda Europa con el sector del TAXI frente a los operadores que fomentan el uso compartido de vehículos entre particulares, o al eterno conflicto entre los establecimientos comerciales y la venta ambulante fraudulenta. Nuevas tecnologías frente a canales clásicos de distribución o control administrativo frente a economía sumergida, difícil solución.
VD: Los últimos cambios fiscales suprimen incentivos al alquiler, ¿cómo creen que afectarán estos cambios a arrendador y arrendatario?
AS: La puesta en marcha de estas medidas significan un claro retroceso en el impulso al mercado del alquiler en España. Precisamente ahora, que se ha incrementado el parque de alquiler en España y el sector empieza a despegar, sería el momento de seguir apostando por el alquiler.
Los últimos cambios fiscales sólo lograrán desincentivar el mercado y aumentar el número de viviendas vacías o bajo la losa de la economía sumergida.
VD: ¿Se espera una caída del alquiler a partir de 2015 o creen que quedará compensada por la supresión de incentivos también en la compra de vivienda?
AS: El alquiler en España ha llegado para quedarse. Desde Alquiler Seguro vemos diariamente como se está produciendo el cambio cultural necesario, cambio abanderado por las nuevas generaciones que irrumpen en el mercado.
A pesar de no contar con ayudas administrativas, el mercado del alquiler está en pleno auge y no para de crecer. En este momento es la opción preferida por los jóvenes y cada vez más las familias ven el alquiler la mejor opción para acceder a la vivienda.
