Madrid. 25/01/2016
La mejora de la economía en general y del sector inmobiliario en particular han provocado que oferta y demanda hayan acercado posturas en 2015. Mientras que los precios de los pisos han llegado a la fase final de su ajuste, el presupuesto del comprador se ha elevado gracias a un mayor ahorro previo y a la vuelta de la financiación. Según un estudio del portal inmobiliario www.pisos.com la diferencia entre oferta y demanda se situó en 26.650 euros en 2015, un -7,8% menos que el año anterior. Los vendedores han seguido realizando ajustes, pero muy moderados, dado que el precio del piso tipo solo ha caído un -1,54% de un año a otro. Por su parte, la demanda se ha mantenido firme en su previsión de gasto. Aunque la compra por uso ha ido ganando terreno a la compra por inversión a lo largo de 2015, todavía hay zonas donde prevalece el inversionista que trata de encontrar oportunidades a bajo precio.
El cruce entre oferta y demanda que pisos.com lleva realizando desde 2009 muestra que la diferencia era del 55% hace seis años. Las posturas se han ido acercando hasta llegar al 20% en 2013. Sin embargo, en 2014 volvió a incrementarse hasta el 25%. En 2015, esta distancia se acortó de nuevo hasta el 23%. Por otra parte, si en 2013 un piso tipo a la venta en España costaba 153.360 euros, el precio alcanzado en 2015 fue de 138.150, a mucha distancia de los 220.500 euros recogidos en 2009. Respecto a las expectativas de gasto del comprador, si bien las familias han ido recuperando poder adquisitivo, el presupuesto y el tamaño ideales no han variado de 2014 a 2015. Así, en 2015, la casa más buscada cuesta una media de 112.500 euros y tiene una superficie de 90 m².
“El cambio de signo que han registrado las estadísticas a lo largo de 2015 no hubiera sido posible sin la aplicación de valoraciones realistas a los inmuebles en venta”, admite Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com. El responsable de portal inmobiliario señala que “la espera de la demanda en actitud de búsqueda activa ha facilitado un mayor volumen de ahorro”. Para Alemany, la compra por uso ha ganado terreno a la compra por inversión en 2015: “Hay zonas donde la avidez por las gangas no ha desaparecido, lo que rebaja los intervalos de precio marcados por una demanda que desea comprar barato y rentabilizar vía alquiler”. Sin embargo, el directivo añade que “esta actitud está siendo desplazada por compradores que ven una casa como un plan de vida. Se trata de perfiles que tienen en mente una cantidad más elevada porque cuentan con la baza de la financiación hipotecaria”.
Regionalmente, solo Asturias y La Rioja reducen su presupuesto de partida a la hora de buscar una casa en venta en 2015. Por su parte, seis autonomías han elevado su apuesta: Andalucía, Aragón, Baleares, Galicia, Navarra y País Vasco. El precio de salida más elevado lo ha seguido arrojando País Vasco con 232.500 euros de media. En el lado inverso, Murcia, Comunidad Valenciana, Castilla-La Mancha y Canarias, persiguen pisos por 67.500 euros de media. Navarra (-13%) es la única región donde el precio que se está dispuesto a pagar está algo por encima de lo que ofrece el mercado. Las autonomías donde oferta y demanda están más cerca son Cantabria (9%), País Vasco (9%) y Cataluña (12%). Los mayores desajustes se dan en Murcia (39%), Asturias (37%) y La Rioja (36%).
Respecto a las provincias, 14 han ampliado sus pretensiones este último año: Córdoba, Jaén, Málaga, Baleares, Las Palmas, Soria, Lleida, Cáceres, Lugo, Pontevedra, Navarra, Álava, Vizcaya y Guipúzcoa. Por otra parte, ocho han ajustado sus expectativas: Teruel, Asturias, Albacete, Salamanca, Valladolid, Barcelona, Girona y La Rioja. El resto ha permanecido invariable. Guipúzcoa es la provincia en la que los compradores parten de una cantidad más alta: 272.500 euros de media. Un total de 17 provincias busca vivienda por el mínimo precio registrado, unos 67.500 euros. En Cuenca (-10%), Teruel (-8%), Pontevedra (-8%) y Cáceres (-7%) la demanda supera a la oferta en 2015. Entre el 0% y el 9% se colocan siete provincias, mientras que las diferencias más agudas se dan en Alicante (42%) y Girona (40%).
En cuanto a las capitales, a lo largo de 2015 hemos sido testigos de cómo 20 de ellas han extendido su presupuesto, siete han reducido su expectativa de gasto y el resto ha mantenido su apuesta. Los compradores de Donostia-San Sebastián son los que están dispuestos a desembolsar la cantidad más alta: 317.500 euros de media. Después, encontraríamos a Bilbao (272.500 euros), Barcelona (202.500 euros) y Vitoria (202.500 euros). En 13 capitales de provincia se busca piso por 67.500 euros de media, el límite más barato registrado. En Guadalajara (-9%) y Pontevedra (-6%) la relación entre oferta y demanda es negativa. Entre el 0% y el 9% están Bilbao (0%), Vitoria (5%) y Lugo (8%), mientras que los mercados más desequilibrados se sitúan en Girona (57%), Segovia (57%) y Sevilla (55%).
Situación del mercado del alquiler
Según pisos.com, la diferencia entre las mensualidades por las que los propietarios anuncian los pisos y las rentas que indican los futuros inquilinos en sus búsquedas es del 10%. En 2010, esta brecha fue de un 27%. La renta media que busca la demanda fue de 450 euros hasta 2013, bajando en 2014 a los 350 euros y manteniéndose en este tope en 2015. En cuanto a la superficie, en 2010 se pedían 90 metros cuadrados y en los cinco años siguientes se ha bajado a los 70. En cuanto a la oferta, se ha pasado de un piso tipo en alquiler de 571 euros mensuales en 2010 a uno de 384 euros mensuales en 2015. Los 187 euros que diferencian estas dos rentas suponen un ahorro anual para el inquilino de 2.244 euros.
Aunque el mercado del arrendamiento también ha estado influenciado por los embates de la crisis inmobiliaria, “el equilibrio en las rentas de alquiler ha llegado antes que el de los precios de venta, puesto que los repuntes han tenido lugar más deprisa y en un mayor número de territorios”, tal y como sugiere Alemany. Para el responsable de pisos.com, “la demanda vive de alquiler hasta que logra el perfil financiero que le permite comprar, pero no cualquier vivienda, sino aquella que se ajusta a sus necesidades presentes y, en muchas ocasiones, futuras”.
El presupuesto ha mejorado en dos autonomías durante 2015: Extremadura y País Vasco, siendo Castilla-La Mancha donde el inquilino reduce su presupuesto de un año a otro. País Vasco es la autonomía donde se dispone de la renta más alta: 750 euros de media. Le siguen Baleares, Cataluña, Madrid y Navarra con 450 euros de mensualidad media. En las demás se busca por unos 350 euros, con excepción de Castilla-La Mancha, cuyos inquilinos se mueven en los 250 euros. La demanda está por encima de la oferta en en Navarra (-13%), Baleares (-6%) y País Vasco (-4%). El acercamiento es prácticamente un hecho en Extremadura (1%), Madrid (3%), Cantabria (5%) y Galicia (9%). Los inquilinos más insatisfechos están en Canarias (27%), Asturias (25%) y Aragón (22%).
Provincialmente, los potenciales inquilinos de Almería, Málaga, Sevilla, Valladolid, Barcelona, Badajoz, Cáceres, Lugo, Vizcaya y Guipúzcoa elevan el listón. En 2015 un total de seis provincias pasan a pedir rentas más económicas: Jaén, Huesca, Palencia, Salamanca, Soria y Castellón. En Guipúzcoa se encuentra la demanda en alquiler con mayor presupuesto: 850 euros de media. Le siguen Vizcaya, con 750 euros; Barcelona y Álava, con 550; y Málaga, Sevilla, Baleares, Valladolid, Girona, Madrid y Navarra, con 450. En el grupo de las que optan a un alquiler por 350 hay 31 provincias, mientras que Jaén, Huesca, Ciudad Real, Cuenca, Toledo, Palencia, Lleida y Castellón han optado por el límite más bajo, los 250 euros mensuales. Las brechas negativas más marcadas están en Guipúzcoa (-16%), Navarra (-13%) y Teruel (-11%). El equilibrio es notable en Soria (0%), Tarragona (2%), Madrid (3%), León (4%), Badajoz (4%), Cantabria (5%), A Coruña (7%), Zamora (8%) y Cádiz (8%). El mayor desacuerdo lo ostenta Las Palmas, con un ‘gap’ del 38%.
En el ámbito de las capitales, aquellas donde la renta de la demanda se ha vuelto más generosa son Huelva, Málaga, Sevilla, Girona, Cáceres, Lugo, Madrid y Donostia-San Sebastián. Los inquilinos han bajado su presupuesto en Burgos, Salamanca, Segovia, Pontevedra, Pamplona y Vitoria. Donostia-San Sebastián lanza la apuesta más alta por el alquiler: 850 euros de media. Bilbao iría justo detrás con 750 euros. Los inquilinos de Barcelona y Madrid manejan una renta deseable de 650 euros mensuales, mientras que con 550 euros están Girona y Vitoria. 12 capitales optan a un alquiler de 450 euros, mientras que 30 se decantan por 350 euros. Cuenca y Castellón de la Plana son las dos capitales con el precio de la demanda más reducido: 250 euros mensuales. Hay siete capitales donde el precio de salida de la demanda está por encima de la oferta. El más marcado se localiza en Guadalajara (-10%). Hay doce capitales donde la brecha se sitúa entre el 0% y el 9%. Los mercados donde las rentas deben revisarse a la baja son Segovia (44%), Oviedo (41%) y A Coruña (41%).
