Sociedad de Tasación ha publicado el Estudio de Vivienda Nueva en Madrid, que incluye información de vivienda nueva sobre Madrid capital y su área metropolitana correspondiente a 2019. El estudio analiza los precios de vivienda nueva de las poblaciones más representativas de la comunidad, así como de los distritos de la capital.
Los resultados del estudio señalan que el precio medio de la vivienda nueva en Madrid capital se situó en 3.627 €/m2 en diciembre de 2019, lo que supone un incremento del 6,6% con respecto a 2018, cuando alcanzó los 3.404 €/m2 . Este crecimiento notable del precio coloca a Madrid capital 2,1 puntos porcentuales por encima de la media de España que registra un incremento del 4,5% con respecto a 2018.
Salamanca, el distrito de la capital con precios más elevados
Los datos del estudio desglosados por distritos de Madrid capital revelan que Salamanca continúa siendo el distrito con los precios más elevados de la capital. A cierre de 2019, el precio medio de la vivienda nueva en este distrito ascendía a 6.037 €/m2,, seguido por Chamberí que registra 5.571 €/m2, y, en tercer lugar, el distrito Centro, donde el precio medio se situaba en 5.024 €/m2.
En el lado opuesto, los distritos de la capital con los precios más bajos se registran en Vicálvaro, Villaverde y Puente Vallecas, los tres distritos presentan valores por debajo de la cota de los 2.600 €/m2. Vicálvaro se sitúa como el distrito con precios más bajos, con un valor medio a cierre de 2019 de 2.228€/m2,, seguido por Villaverde con un precio de 2.283 €/m2 y Puente de Vallecas con 2.545 €/m2.
En cuanto a la evolución anual de los precios por distritos, en el último año destaca por encima del resto la variación porcentual del distrito Vicálvaro, que ha obtenido un incremento del precio medio de la vivienda nuevadel 10,7% a pesar de que en 2018 fue el segundo distrito con menor variación porcentual y en 2019 es el distrito con precios más bajos. En segunda posición, se sitúa el distrito Fuencarral-Pardo con un incremento anual del 8,4% a cierre de 2019 y, en tercer lugar, destaca la evolución del precio en el distrito Retiro con un 8,1% de variación con respecto a 2018.
En contraposición, los distritos de la capital que reflejan una menor variación porcentual con respecto a 2018 son: Usera con un 2,8%, Puente de Vallecas con un 3,0% y Villa de Vallecas que registra un 4,4%.
Pozuelo de Alarcón, el municipio más caro del área metropolitana de Madrid
Los resultados del estudio desvelan que el precio de la vivienda nueva de tipo medio en los principales municipios del área metropolitana de Madrid se ha situado en 2.023 €/m2 construido en 2019, con una variación media de precios del 3,1% con respecto a 2018 y muy por debajo del valor de la vivienda nueva en Madrid capital (3.627 €/m2).
Desglosado por municipios, Pozuelo de Alarcón registra el precio más alto de vivienda nueva con 2.890 €/m2, seguido por Alcobendas con 2.725 €/m2 y Boadilla del Monte con un precio de 2.515 €/m2 a diciembre de 2019. Estos tres municipios se sitúan en la misma posición relativa que en diciembre de 2018. Por el contrario, los municipios de Parla y Torrejón de Ardoz registran los precios más bajos, 1.630 €/m2 y 1.685 €/m2 respectivamente.
En cuanto a la evolución de los precios en el último año en los municipios del área metropolitana de Madrid, Coslada, en la zona del Corredor del Henares, encabeza la mayor subida con un 9,0% de variación con respecto a diciembre de 2018. Le siguen con cierta distancia, Alcobendas con un incremento en el último año de un 3,8% y Parla, en la zona sur, con un incremento del 3,5%.
Por el contrario, Las Rozas de Madrid es el municipio del área metropolitanaque menor variación registra, con un incremente del 0,2% respecto a 2018. Le sigue, también en la zona oeste, Pozuelo de Alarcón con un aumento del 1,2% y Fuenlabrada, en la zona sur, representa el tercer municipio con menor variación, que asciende al 1,7%.
Indicadores inmobiliarios en la Comunidad de Madrid
El Índice de Confianza Inmobiliario elaborado por Sociedad de Tasación se sitúa en 51,3 puntos sobre 100 en la Comunidad de Madrid en el último trimestre de 2019. El dato se encuentra por encima de la media nacional de 50,8 puntos, pero es inferior al registrado en el trimestre anterior de 53,3 puntos y 7,4 puntos inferior que en el primer trimestre del año.
Respecto al Índice de Esfuerzo Inmobiliario, que mide la relación entre precios de la vivienda y salarios se sitúa en 8,2 años de salario íntegro, dos décimas más que hace un año y por encima de los 7,4 años de promedio a nivel nacional.
La capacidad de acceso a la vivienda por parte de un ciudadano con unos ingresos medios, considerando no sólo el salario, sino también su capacidad de endeudamiento sitúa el Índice de Accesibilidad en Madrid en 92, tomando como índice adecuado el valor 100, lo que significa que en Madrid es necesario hacer un esfuerzo económico mayor del que se considera adecuado para poder acceder a una vivienda.
Principales conclusiones
· El precio de la vivienda nueva de tipo medio en Madrid capital se ha situado en diciembre de 2019 en 3.627 €/m2 construido. Esta cifra supone un incremento del precio medio de un 6,6% interanual, superior a la media nacional (4,5%) en el mismo periodo, pero inferior a la experimentada en diciembre de 2018 (7,5%).
· El precio de la vivienda nueva de tipo medio en los principales municipios del área metropolitana de Madrid se ha situado en 2.023 €/m2 construido, con una variación media de precios del 3,1% anual.
· La tendencia de los precios en el conjunto de los municipios analizados apunta a una fase de crecimiento muy suave en la mayoría de ellos, con algunos casos de subidas cercanas a la estabilización.
· A excepción de Madrid capital, cuya tendencia de crecimiento se mantiene en cifras considerables, algunos de los municipios del área metropolitana que en junio experimentaron subidas considerables (Coslada y Boadilla del Monte), han tenido en el segundo semestre del año crecimientos planos. En esta situación pueden haber incidido varios factores como el crecimiento de la economía española algo menor que la prevista o la reducción de la tasa de paro que se aprecia en los últimos meses.
· Como previsión y a partir de la experiencia de análisis previos, se puede pensar que el ciclo inmobiliario esté cercano a las cotas máximas de crecimiento, por lo que es razonable prever que la tendencia creciente del mercado se irá acercando a medio plazo a crecimientos nulos, como se está observando ya en algunos municipios.
· El aumento de precios en la capital induce cierto movimiento centrífugo de la demanda hacia las poblaciones del área metropolitana, con la consiguiente escalada de precios en esos entornos, sobre todo en aquellos lugares en que son más asequibles.
